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Energieausweis

eine Information für Käufer und Mieter bei Vertragsabschluss

ein erforderliches Dokument im Baubewilligungsverfahren

Ab 01.01.2009 ist bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden oder einzelnen Nutzungsobjekten (darunter fallen Wohnungen, Büros oder betriebliche Objekte) dem Käufer oder Nutzer ein Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein und ist dem Käufer oder Nutzer spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung auszuhändigen. Der Ausweis dokumentiert die Gesamtenergieeffizienz des bestehenden Gebäudes und bietet Hinweise für mögliche Verbesserungsmaßnahmen.

Im Baubewilligungsverfahren ist oftmals auch ein Energieausweis vorzulegen. Dieser Ausweis definiert die Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, die das Gebäude nach der Errichtung (Neubau) oder nach einem Zubau bzw. einer umfassenden Sanierung erreichen muss. Für bestehende Gebäude über 1000m² wird beispielsweise im Fall einer Sanierung von mehr als 25% der Gebäudehülle zwingend eine energietechnische Verbesserung auf einen definierten Mindeststandard vorgeschrieben.

Hintergrund und Rechtsgrundlagen
Worüber informiert der Energieausweis?
Ein Energieausweis für das Gebäude oder für eine einzelne Wohnung?
Was passiert, wenn kein Ausweis vorgelegt wird?
Wer trägt die Kosten des Energieausweises?
Ausnahmen - Wann muss kein Energieausweis vorgelegt werden?

Hintergrund und Rechtsgrundlagen
Im Dezember 2002 wurde die bis Jänner 2006 von den Mitgliedsstaaten umzusetzende Gebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) erlassen. Die nationale Umsetzung der EU-Richtlinie fällt in Österreich überwiegend in die Kompetenz der Länder als Baurechtsgesetzgeber. Bei ihnen liegt die Zuständigkeit für die Festlegung der Methode zur Berechnung der Gesamtenergieeffizienz sowie die Regelungen über das Erfordernis der Erstellung, den Inhalt und das Verfahren zur Ausstellung von Energieausweisen unter Beachtung der Vorgaben der Richtlinie.
Eine österreichweite Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften ist nicht zur Gänze gelungen. Wien, Burgenland, Oberösterreich, Steiermark, Vorarlberg, Tirol und Kärnten einigten sich jedoch weitgehend auf einheitliche Berechnungsstandards (OIB-Richtlinie). In Niederösterreich ist eine entsprechende Verordnung (Stand Dezember 2008) noch ausständig. Salzburg hat eigene Normen festgelegt.

Bei Verkauf und Vermietung berührt der Energieausweis zivilrechtliche Kompetenzen des Bundes. Mit dem Energieausweisvorlagegesetz (EAVG), welches mit 1.1.2008 in Kraft getreten ist, hat der Bund als Zivilrechtsgesetzgeber einen Teilbereich der Richtlinie, nämlich die Vorlagepflicht eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung, umgesetzt.

Die Vorlage eines Energieausweises kann einerseits entweder durch das Energieausweisvorlagegesetz bei Verkauf oder Vermietung oder aufgrund der länderweise unterschiedlichen baurechtlichen Bestimmungen für bestimmte bauliche Maßnahmen (wie etwa bei Neu- und Zubauten, umfassenden Sanierungen etc.) erforderlich sein. Für die Erlangung von Wohnbauförderungsmitteln sind Wärmebedarfsberechnungen, wie sie im wesentlichen auch im Energieausweis vorgesehen sind, in einzelnen Bundesländern bereits länger verpflichtend. Zu beachten ist, dass aber die dort geforderten Kennziffern von denen des Energieausweises nach der EU-Richtlinie unterschiedlich sein können!

Worüber informiert der Energieausweis?
Der Energieausweis soll potentielle Käufer oder Bestandnehmer über die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes informieren und ihm damit eine vergleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines betreffenden Objekts verschaffen.
In die Berechnung der Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes fließen unter anderen die Beschaffenheit der Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Dach etc.), die haustechnischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen, Lüftung, Kühlung, Warmwasseraufbereitung und die vorgesehene Nutzung ein. Aus diesen Angaben werden Kennzahlen errechnet, die über den Heizwärmebedarf, den Heizenergiebedarf, den Kühlenergiebedarf etc. Aufschluss geben sollen. Der Energieausweis hat darüber hinaus Empfehlungen für die Optimierung der Energieeffizienz zu enthalten und ist nach Maßgabe der jeweiligen landesrechtlichen Bauvorschriften zu erstellen.

Energiebedarf ist nicht gleich Energieverbrauch
Die Berechnung der Kennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen. Ähnlich dem Typenschein für ein Auto, wo der Verbrauch bei einer normierten Geschwindigkeit angegeben wird, ist auch im Energieausweis der Verbrauch unter vorgegebenen Normbedingungen (z. B. unter Annahme einer konstanten Innenraumtemperatur und einem Referenzklima) dargestellt. Der tatsächliche Energieverbrauch kann daher abhängig vom Nutzerverhalten deutlich höher oder niedriger sein, als die im Energieausweis ausgewiesenen Kennzahlen. Eine Familie mit Kleinkindern, die sich viel zu Hause aufhält und eine höhere Innraumtemperatur als 20 Grad C bevorzugt, wird in der selben Wohnung einen höheren Energieverbrauch haben als ein Single, der seine Wohnung nur wenig benützt. Ausdrücklich findet sich daher auch im Energieausweis der Hinweis, dass die Energiekennzahlen ausschließlich der Information dienen. Aufgrund der idealisierten Eingangsparameter, die für die Berechnung herangezogen werden, können bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten. Differenzen können sich bereits bei unterschiedlich gelegenen Nutzungseinheiten innerhalb des Gebäudes aus Gründen der Geometrie und der Lage ergeben.

Ein Energieausweis für das Gebäude oder für eine einzelne Wohnung?
Bei Verkauf oder Vermietung hat der Verkäufer oder Bestandgeber die Wahl, entweder einen Energieausweis über die

Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder
über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder
die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes

auszuhändigen.
Bei Verkauf oder Vermietung einzelner Objekte ist es also ausreichend, einen auf das gesamte Gebäude bezogenen Energieausweis vorzulegen.

Was passiert, wenn kein Ausweis vorgelegt wird?
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ein ausdrücklicher Verzicht auf die Vorlagepflicht nach § 3 EAVG oder der Ausschluss der Rechtsfolge einer unterlassener Vorlage ist nicht möglich. Bei Nichtvorlage eines Energieausweises gilt daher von Gesetzes wegen eine durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz entsprechend dem Alter und der Art des Gebäudes als vereinbart.
Die Nichtvorlage birgt somit das Risiko in sich, gewährleistungsrechtlich für den Fall einstehen zu müssen, dass die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes schlechter ist, als die gesetzlich fingierte. In der OIB-Richtlinie sind bundesländerspezifische Kennzahlen für die Berechnung dieser altersentsprechenden Werte angeführt.

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Wer trägt die Kosten des Energieausweises?
Mit der Wohnrechtsnovelle 2009 wurde verspätet die Frage der Kostentragung des Energieausweises in den wohnrechtlichen Spezialgesetzen (MRG;WGG; WEG) verankert.

Kostentragung im Wohnungseigentum
Energieausweis als ordentliche Verwaltungsmaßnahme und abdingbare Verwalterpflicht

Mit den Änderungen des WEG in der Wohnrechtsnovelle 2009 erfährt die bis dahin strittige Frage, wer im Wohnungseigentum einen Energieausweis zu beauftragen und wer für diese Kosten aufzukommen hat, eine Klärung.

In den §§ 20 Abs 3 und 28 Abs 1 Z 9 WEG wurden, wie bereits bei der Schaffung des Energieausweisvorlagegesetzes erwogen wurde, die Verwalterpflichten um die Regelung ergänzt, wonach der Verwalter dafür zu sorgen hat, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist und jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopiekosten eine Ablichtung zur Verfügung zu stellen ist. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind somit als zwingende Folge dieser Konstruktion über die Verwalterpflicht und ordentliche Verwaltungsmaßnahme als Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinne des § 32 WEG 2002 zu qualifizieren und damit entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen.
Die Verpflichtung des Verwalters, einen Energieausweis vorrätig zu halten, ist abdingbar.
Der Verwalter kann entweder durch einstimmige Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss von dieser Verpflichtung entbunden werden.
Für den Fall, dass der Verwalter über einen Mehrheitsbeschluss von der Verpflichtung der Einholung eines Energieausweises entbunden werden soll, wird auf die Einhaltung der Formalerfordernisse für das rechtswirksame Zustandekommen des Beschlusses (Verständigung, Aushang, Rechtsbelehrung etc.) hingewiesen.
Nach der nun geltenden Rechtslage ist Wohnungseigentümern der Energieausweis auf Wunsch gegen Kopiekostenersatz auszuhändigen. Auch davon kann durch einstimmige Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss abgewichen werden.
Die Verpflichtung zur Einholung des Energieausweises tritt rückwirkend mit 1. Jänner 2009 in Kraft.

Kostentragung im Mietrecht

Im Zuge der Wohnrechtsnovelle 2009 wurde auch im Mietrechtsgesetz festgelegt, dass die Kosten des Energieausweises im weiteren Sinne als Erhaltungskosten anzusehen sind, die als Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung geltend gemacht werden können.
Will der Vermieter die ihm für die Einholung des Energieausweises entstandenen Kosten in der HMZ-Abrechnung aus Ausgaben verbuchen, hat er im Gegenzug Hauptmietern auf deren Verlangen Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Gegen Ersatz der Kopiekosten ist auf Wunsch des Mieters auch eine Kopie auszuhändigen. Die Neuerungen hinsichtlich des Energieausweises (§ 20 MRG) treten rückwirkend mit Jahresbeginn 2009 in Kraft.

Ausnahmen - Wann muss kein Energieausweis vorgelegt werden?
Die EU – Gebäuderichtlinie räumte den Mitgliedsstaaten für bestimmte Gebäudekategorien die Möglichkeit ein, Ausnahmen von der Verpflichtung für die Erstellung und Vorlage des Energieausweises vorzusehen. In Frage kommen laut Art. 4 Abs 3 der EU Gebäuderichtlinie folgende Gebäudekategorien:

Gebäude und Baudenkmäler, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds oder Grund ihres besonderen architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind, wenn die Einhaltung der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder ihrer äußeren Erscheinung bedeuten würde;
Gebäude, die für Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden;
Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer bis einschließlich zwei Jahren, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude, die in einem Sektor genutzt werden, auf den ein nationales sektorspezifisches Abkommen für die Gesamtenergieeffizienz Anwendung findet;
Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind;
Frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2.

Die innerstaatliche Umsetzung der Ausnahmemöglichkeiten erfolgte nicht im Rahmen des Energieausweisvorlagegesetzes. § 4 EAVG verweist hinsichtlich der Ausnahmen auf die baurechtlichen Bestimmungen der Länder. Bei Verkauf und bei In-Bestand-Gabe von Gebäuden, für die nach den jeweils anwendbaren bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften kein Energieausweis erstellt werden muss, besteht demnach auch keine Vorlagepflicht nach dem EAVG. Der Gesetzgeber begründet das damit, dass in all jenen Fällen, in denen nach landesrechtlichen Vorschriften ein Energieausweis erstellt werden muss, dieser auch bei Verkauf und Vermietung vorgelegt werden sollte, während es umgekehrt nicht sinnvoll erscheint, eine zivilrechtliche Vorlagepflicht in Fällen vorzusehen, in denen nach den geltenden landesrechtlichen Bau-Vorschriften kein Energieausweis erstellt werden muss.

Die Ausnahmeregelungen finden sich daher in den einzelnen Bauordnungen der Bundesländer