Liegenschaftseigentum

Kaufvertrag über Liegenschaften
Erwerb durch Ausländer
Grenzkataster
Rechte und Pflichen des Liegenschaftseigentümers

Kaufvertrag über Liegenschaften

Form des Kaufvertrages
Ein Kaufvertrag kommt mit der Einigung über das Kaufobjekt und den Kaufpreis zustande. Für den Abschluss von Kaufverträgen ist grundsätzlich keine besondere Form vorgeschrieben, sie können daher schriftlich, mündlich und in manchen Fällen sogar schlüssig zustande kommen.

Dasselbe gilt auch für Kaufverträge über Liegenschaften. Da allerdings für eine Einverleibung ins Grundbuch immer ein schriftlicher und notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich ist, ist für den Erwerb des Eigentums auch bei mündlichen Kaufverträgen im nachhinein ein schriftlicher Kaufvertrag notwendig.

Für Kaufverträge zwischen Ehegatten über Liegenschaften oder Anteilen davon ist ein Notariatsakt erforderlich.

Zur Begründung von Wohnungseigentum ist eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer erforderlich.

Punktation
In einer Punktation werden die wesentlichen Teile eines Geschäftes festgehalten, ohne dass bereits ein förmlicher Vertrag erstellt wird. Die Punktation ist aber bereits ein Vertrag, wenn beide Parteien einen entsprechenden Bindungswillen haben, die wesentliche Punkte des Inhaltes enthalten sind und von beiden unterschrieben wurde. Die Errichtung eines Vertrages folgt aus formalen Gründen.

Es entsteht daher aufgrund einer ausreichend bestimmten Punktation bereits ein Anspruch auf Erfüllung des vereinbarten Inhaltes.

Vorvertrag
Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung darüber, künftig einen Vertrag mit einem bestimmten Inhalt abzuschließen. Der Inhalt des Vorvertrages ist daher, künftig einen Hauptvertrag abzuschließen; der Vorvertrag verpflichtet zu diesem Abschluss des Hauptvertrages. Innerhalb eines Jahres ab Abschluss des Vorvertrages kann auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden.

Zustandekommen eines Kaufvertrages
Ein Kaufvertrag kommt durch Annahme eines Anbotes zustande.

Ein Anbot muss so hinreichend bestimmt sein, das der Vertrag durch die Annahme des Anbots ohne weitere Erklärungen abgeschlossen werden kann. Der Bindungswille des Anbietenden muss klar erkennbar sein. Wird keine Frist angegeben, wie lange diese Bindung gelten soll, müssen mündliche oder telefonische Angebote sofort angenommen werden. Schriftliche Angebote binden während des Postweges und einer angemessenen Überlegungszeit.

Wird der Inhalt des Anbotes abgeändert, gilt dieser neue Entwurf wiederum als Anbot.

Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass vor Verkauf an einen Dritten dem Vorkaufsberechtigten die Liegenschaft zum Kauf angeboten werden muss. Soll daher mit einem Dritten entweder ein Kaufvertrag abgeschlossen werden oder hat ein Dritter ein bindendes Angebot gelegt, hat der Vorkaufsberechtigte 30 Tage Zeit, die Liegenschaft zu den gleichen Konditionen wie der Dritte zu erwerben.

Erwerb durch Ausländer

Der Kauf von Liegenschaften ist in den Ausländergrunderwerbsgesetzen der Bundesländer und zum Teil sehr unterschiedlich geregelt. Immer jedoch sind Angehörige von EWR-Staaten Österreichern gleichgestellt, es ist daher keine behördliche Genehmigung erforderlich.

Der Europäische Wirtschaftsraum (EWR) besteht aus den EU-Mitgliedsländern sowie Island, Liechtenstein und Norwegen. Die Schweiz ist nicht Mitglied des EWR. Auf Verlangen stellt die zuständige Grundverkehrsbehörde eine Negativbestätigung aus, worin bestätigt wird, dass der Erwerb von der Genehmigungspflicht des Ausländergrundverkehrsgesetzes ausgenommen ist.

Für die Genehmigung eines Kaufes von Liegenschaften durch Angehörige von Nicht-EWR-Staaten ist grundsätzlich erforderlich, dass am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht und dass keine staatspolitischen Interessen beeinträchtigt werden.

Grenzkataster

Im Grenzkataster sind die genauen Grundstücksgrenzen angeführt, sie werden von den Vermessungsämtern geführt. Weichen die Grenzen in der Natur von den angegebenen Grenzen im Kataster ab, gelten die im Grenzkataster angeführten Grenzen.

Ist ein Grundstück in den Grenzkataster eingetragen, liegt derselbe Vertrauensschutz und damit Rechtsschutz vor wie bei Eintragungen im Grundbuch. Für die Eintragung eines Grundstückes in den Grenzkataster ist zwingend erforderlich, dass alle Anrainer dem Verlauf der Grenzen vor Ort zustimmen, dass die Grenzpunkte im exakten Bezug des Landeskoordinatensystems vermessen werden und in einer öffentlichen Urkunde dokumentiert sind.

Eine Katastralgemeinde ist eine räumliche Einheit, in der mehrere Grundstücke zusammengefasst sind. Sie haben einen Namen und eine Nummer. Grenzen von Katastralgemeinden, politischen Gemeinden und Sprengeln der Bezirksgerichte dürfen sich nicht überschneiden. 

Rechte und Pflichten des Liegenschaftseigentümers

Allgemeines
Ein Grundeigentümer kann zwar grundsätzlich sein Eigentumsrecht im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen  uneingeschränkt ausüben, allerdings darf dadurch keinesfalls in die Rechte Dritter eingegriffen werden. Neu seit 2004 müssen nunmehr die Eigentümer benachbarter Grundstücke allerdings bei der Ausübung ihrer Rechte aufeinander Rücksicht nehmen (Rücksichtnahmegebot).

Gehen von einem Grundstück Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Wärme, Geruch, Geräusch oder Erschütterungen, aber auch durch Ungeziefer, aus, kann ein Nachbar dann dagegen vorgehen, wenn das ortsübliche Ausmaß überschritten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigt wird. Unmittelbare Zuleitungen sind ohne Genehmigung verboten.

Grunddienstbarkeiten (Servituten)
Eine Grunddienstbarkeit (Servitut) dient der besseren Nutzung des Nachbargrundstückes und bedeutet, dass jemand ein teilweises Nutzungsrecht an einer Liegenschaft hat, die einem anderen gehört. Derjenige, dem das Grundstück gehört, ist verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen, nicht jedoch, etwas aktiv zu tun.

Dienstbarkeiten kommen in der Regel durch Vertrag, sei es entgeltlich oder unentgeltlich, zustande, es besteht aber auch die Möglichkeit, Dienstbarkeiten durch Testament, Ersitzung oder ein Teilungsurteil zu begründen. Darüber hinaus gibt es aber auch eine Vielzahl an gesetzlichen Servituten, wie etwa für Rohrleitungen oder Starkstromleitungen. Vielfältig und fast unbegrenzt sind die Möglichkeiten, welche Nutzungsrechte der Eigentümer eines Grundstückes einem anderen überlässt.

Das Entscheidende ist allerdings, dass diese Dienstbarkeiten mit dem Eigentum selbst untrennbar verbunden sind. Das bedeutet, dass sie grundsätzlich bei Wechsel der Eigentümer sowohl des „herrschenden“ als auch des „dienenden“ Grundstückes weiterhin bestehen bleiben. Diese Wirkung Dritten gegenüber erhält eine Dienstbarkeit jedoch erst dann und nur dann, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Eine Ausnahme davon sind offenkundige Dienstbarkeiten, die auch dann gegen Dritte wirken, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen sind. Offenkundige Dienstbarkeiten entstehen mit dem Ablauf der Ersitzungszeit für Liegenschaften, also nach 30 Jahren.

Grunddienstbarkeiten können sog. Felddienstbarkeiten oder Gebäudedienstbarkeiten sein. Felddienstbarkeiten sind etwa das Wegerecht, das zum Überqueren eines fremden Grundes berechtigt. Gebäudedienstbarkeiten sind etwa das Recht, den Rauch durch den Kamin des Nachbarn auszublasen.

Dienstbarkeiten müssen möglichst schonend und einschränkend ausgeübt werden, eine eigenmächtige Erweiterung ist nicht zulässig. Dabei liegt eine unzulässige Erweiterung etwa dann vor, wenn die Belastung für das „dienende“ Grundstück erheblich vergrößert wird. Die Instandhaltung muss durch den Berechtigten erfolgen, bei gemeinsamer Benützung mit dem Eigentümer des Grundstückes muss sich dieser an den Kosten beteiligen.

Ist eine Dienstbarkeit einmal ins Grundbuch eingetragen, kann sie nicht ohne weiteres wieder aufgelöst werden, etwa durch Kündigung. Eine Dienstbarkeit erlischt, wenn das „dienende“ oder das „herrschende“ Grundstück untergeht, wenn die beiden miteinander vereinigt werden oder durch Zeitablauf.

Zäune und Mauern
Jeder Eigentümer ist verpflichtet, auf der rechten Seite seines Haupteinganges eine Abgrenzung zum Nachbargrundstück herzustellen und zu bezahlen. Das können ein Zaun, eine Mauer, eine Hecke etc. sein. Ist diese Abgrenzung verfallen oder kaputt, muss sie dann erneuert oder repariert werden, wenn dem Nachbarn Schaden droht.

Steht ein Zaun, eine Mauer, eine Hecke etc. genau an der Grundstücksgrenze, gehört sie beiden Liegenschaftseigentümern gemeinsam, die Kosten für die Erhaltung sind von beiden gemeinsam zu tragen. Jeder der beiden kann eine Mauer, einen Zaun etc. bis zur Hälfte der Dicke benützen, es dürfen etwa Gartenhütten oder Kamine dort angebracht werden, wo auf der gegenüberliegenden Seite noch keine sind. Es darf allerdings keine Gefahr entstehen und der Nachbar nicht beeinträchtigt werden.

Bäume und Pflanzen
Wachsen Äste oder Wurzeln über die Grundstücksgrenze auf eine angrenzende Liegenschaft, darf der betroffene Grundstückseigentümer Wurzeln aus seinem Boden entfernen und die überhängenden Äste abschneiden, etwaige Früchte dürfen geerntet werden. Beim Abschneiden muss dabei allerdings fachgerecht vorgegangen und die Pflanze möglichst geschont werden. Keinesfalls darf dadurch das Überleben der Pflanze gefährdet werden, allenfalls darf nur soviel entfernt werden, wie es die Pflanze „aushält“.

Der durch überwachsende Äste oder Wurzeln betroffene Grundstückseigentümer darf jedoch das Nachbargrundstück ohne Zustimmung des anderen nicht betreten, er darf ohne dessen Zustimmung auch keine Leiter an den fremden Baum anlehnen. Abgeschnittene Äste muss er selbst entsorgen und darf sie nicht über die Grundstücksgrenze werfen.

Grundsätzlich muss der durch überwachsende Äste und Wurzeln betroffene Grundstückseigentümer die Kosten für die Entfernung tragen. Nur dann, wenn durch diese Äste und Wurzeln bereits ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht, muss der Eigentümer der Pflanze die Hälfte der Kosten zahlen.

Kommt es durch Bäume oder andere Pflanzen auf einem Nachbargrundstück zu einem derartig großem „Entzug von Licht“, dass dadurch das ortsübliche Ausmaß überschritten wird und eine unzumutbare Beeinträchtigung der Benutzung des Grundstückes entsteht, kann der betroffene Grundstückseigentümer die Entfernung verlangen. Bevor jedoch Klage bei Gericht eingebracht werden kann, muss zwingend eine genau festgelegte außergerichtliche Einigung nachweislich versucht worden sein.

Immer beachtet werden müssen jedoch die speziellen bundes- und landesgesetzlichen Regelungen zum Schutz von Bäumen und Pflanzen, insbesondere über Wald-, Flur-, Feld-, Ortsbild-, Natur- und Baumschutz.

Schneeräumung und Dachlawinen
Im Ortsgebiet müssen Liegenschaftseigentümer zwischen 6.00 und 22.00 Uhr Gehsteige, Gehwege und Stiegenhäuser, die sich innerhalb von 3 m entlang ihrer Liegenschaft befinden, von Schnee räumen und bei Schnee und Glatteis diese auch streuen, wobei diese Verpflichtung durch die Behörde eingeschränkt werden kann. Ist kein Gehsteig vorhanden, muss entlang des Straßenrandes 1 m Breite geräumt und bestreut werden. Von den Schneeräumungs- und Streuverpflichtungen ausgenommen sind die Eigentümer von unverbauten, land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften.

Uneingeschränkt müssen Eigentümer von Liegenschaften dafür sorgen, dass Schneewächten und Eisbildungen von den Dächern ihrer an der Straße gelegenen Gebäude entfernt werden.

Durch die Schneeräumung und Entfernung von Dachlawinen dürfen andere Straßenbenützer nicht gefährdet oder behindert werden, nötigenfalls müssen die gefährdeten Straßenstellen abgeschrankt oder geeignet gekennzeichnet werden.

Wird die Schneeräumung und die Entfernung von Dachlawinen einem Dritten, etwa einem Schneeräumungsunternehmen, übertragen, treffen diesen die genannten Verpflichtungen.

Bei andauerndem starken Schneefall darf die Schneeräumung und Bestreuung nur dann entfallen, wenn diese völlig zwecklos und praktisch wirkungslos ist. Von Schneepflügen auf den Gehsteig geschobene Schneehaufen müssen ebenfalls entfernt werden. Die Schneeräumungspflicht umfasst auch den Abtransport der Schneehaufen. Zur Ablagerung des Schnees auf der Straße ist eine Bewilligung erforderlich.

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