ÖVI Maklerforum: Freiwillige Feilbietung – ein Geschäftsmodell für Immobilienmakler

12.11-2008

Mit dem neuen Feilbietungsrechtsänderungsgesetz wird ab 1.1.2009 die freiwillige Feilbietung von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten durch Immobilienmakler, Notare, Rechtsanwälte und Versteigerungshäuser erfolgen können. Aus diesem Anlass veranstaltete der ÖVI am 05.11.2008 ein Maklerforum, wo neben einer ausführlichen Darstellung der neuen Rechtsgrundlagen Experten die Einsatzmöglichkeiten der freiwilligen Feilbietung erörterten.
 
Das Feilbietungsrechtsänderungsgesetz im Detail
(Feilbietungsrechtsänderungsgesetz (FRÄG) BGBl. I Nr. 68/2008)
Ab 1.1.2009 werden Immobilienmakler unter bestimmten Voraussetzungen Versteigerungen von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten durchführen dürfen. Mit dem Feilbietungsrechtsänderungsgesetz (FRÄG) wird die freiwillige Feilbietung aus der Kompetenz der Gerichte ausgelagert und kann hinkünftig durch Notare, Rechtsanwälte, Immobilienmakler und Versteigerungshäuser erfolgen können.

Ablauf
Der Eigentümer einer Liegenschaft oder eines Superädifikats kann einen Notar, einen Rechtsanwalt oder einen hiezu befugten Gewerbetreibenden (Immobilienmakler oder Versteigerer beweglicher und unbeweglicher Sachen) mit der öffentlichen Versteigerung beauftragen.
Der Eigentümer der Liegenschaft hat seinem Auftrag Feilbietungsbedingungen anzuschließen und dem Notar nachzuweisen, dass er die freie Verfügung über den feilzubietenden Gegenstand hat und das alle für die Veräußerung erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen. Eine allfällige Rangordnung muss noch mindestens 10 Monate gültig sein.
Soll die Versteigerung über einen Rechtsanwalt oder einen hiezu befugten Gewerbetreibenden (Immobilienmakler oder Versteigerer beweglicher und unbeweglicher Sachen) erfolgen, beschränkt sich die Funktion des Notars auf die Beurkundung der Feilbietungsbedingungen und der Versteigerung.
Die Feilbietungsbedingungen dürfen nicht von dem mit der Versteigerung beauftragten Notar erstellt werden. Falls diese nicht den gesetzlichen Erfordernissen entsprechen, hat jedoch der Notar den Eigentümer zur Verbesserung anzuleiten.

Die Feilbietungsbedingungen müssen jedenfalls enthalten:
  • Namen (Firma), Anschrift (Geschäftsanschrift), sowie gegebenenfalls Tag der Geburt, Firmenbuchnummer oder ZVR-Zahl des Eigentümers;
  • die Bezeichnung des feilzubietenden Gegenstands und den Ort der Feilbietung;
  • das geringste Gebot;
  • die Angabe, ob die Bietinteressenten vor der Versteigerung eine Sicherheit erlegen müssen, sowie Art und Höhe dieser Sicherheit;
  • Bestimmungen über die Zahlung des erzielten Meistbots;
  • Bestimmungen über die Verteilung und Verwendung des Meistbots unter Berücksichtigung allfälliger Lasten sowie deren Übernahme oder Lastenfreistellung;
  • Bestimmungen über die Sicherung des Rechtserwerbs, insbesondere durch Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und die treuhändige Verwahrung des Rangordnungsbeschlusses;
  • Hinweise auf gerichtliche und verwaltungsrechtliche Genehmigungen, die für die Rechtswirksamkeit des Rechtserwerbs allenfalls erforderlich sind;
  • Bestimmungen über die Folgen der Nichterfüllung der Feilbietungsbedingungen durch den Meistbieter und die Tragung der Kosten einer aus diesem Grund fehlgeschlagenen Feilbietung;
  • die ausdrückliche Einwilligung des Eigentümers, dass das Eigentumsrecht des Meistbieters aufgrund der vom Notar auszustellenden Amtsbestätigung im Grundbuch eingetragen oder zu diesem Zweck diese Amtsbestätigung in die Sammlung der gerichtlich zu hinterlegenden Urkunden aufgenommen wird.
Die Feilbietungsbedingungen sind hinsichtlich der gesetzlichen Anforderungen und allfälliger unerlaubter oder ungültiger Bestimmungen zu prüfen. Die Feilbietung ist vom Notar in der gerichtlichen Ediktsdatei für die Dauer von mindestens drei Wochen bekannt zu machen. Weiters ist das geringste Gebot, Ort und Zeit der Versteigerung anzugeben. Von der Bekanntmachung in der Ediktsdatei sind der Eigentümer und der Vorkaufsberechtigte zu verständigen. Die Durchführung der Versteigerung erfolgt durch den Notar oder den beauftragten Rechtsanwalt oder den befugten Gewerbetreibenden.

Voraussetzung Haftpflichtversicherung
Die Befugnisse des Immobilienmaklers wurden in der Gewerbeordnung  (§ 117 Abs 2 Z 6 GewO idF FRÄG) um die Durchführung der öffentlichen Versteigerung von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten  ausgeweitet. 
Damit ein Immobilenmakler bzw. ein Versteigerer beweglicher und unbeweglicher Sachen eine öffentliche Versteigerung durchführen darf, ist eine Haftpflichtversicherung entsprechend § 21a RAO erforderlich, welche eine Mindestversicherungssumme von € 400.000,--, bei Kapitalgesellschaften € 2,400.000,-- pro Versicherungsfall vorsieht.

Mit der Teilnahme an der Versteigerung unterwerfen sich die Bieter den Feilbietungsbedingungen. Der Eigentümer und die Bieter haben vor der Versteigerung die Feilbietungsbedingungen zu unterfertigen. Soweit in den Feilbietungsbedingungen keine anderen Regelungen bestimmt wurden, gelten die Bestimmungen der Exekutionsordnung (insbesondere § 177 Abs 4 und §§ 179, 180 und 181 EO) sinngemäß. Ungültig sind Absprachen hinsichtlich des Bietens, ausgeschlossen vom Bieten sind der die Versteigerung leitende Notar, Rechtsanwalt oder befugte Gewerbetreibende, der Auftraggeber der Feilbietung sowie sein Vertreter. Jeder Bieter bleibt an sein abgegebenes Anbot gebunden. Solange höhere Angebote abgegeben werden, ist die Versteigerung fortzusetzen. Wenn nach zweimaliger Aufforderung kein höheres Angebot abgegeben wird, ist die Versteigerung zu schließen.
Wenn in den Feilbietungsbedingungen keine anderen Regelungen getroffen wurden, ist das Meistbot sofort fällig und beim Notar zu erlegen. Die Kosten der Feilbietung sind vom Eigentümer zu tragen, eine Bestimmung in den Feilbietungsbedingungen über deren Ersatz durch den Meistbieter ist zulässig.
Der Eigentümer kann seinen Auftrag zur Feilbietung zurückziehen, solange kein gültiges Gebot abgegeben wurde. Zu einem späteren Zeitpunkt ist eine Rückziehung an die ausdrückliche Zustimmung der derjenigen gebunden, die bereits geboten haben oder sich der Eigentümer die Genehmigung des Verkaufs auf eine bestimmte Zeit vorbehalten hat, worauf in der Bekanntmachung in der Ediktsdatei hinzuweisen ist.

Im Unterschied zur gerichtlichen Versteigerung wird das Eigentum nicht bereits durch Zuschlag erworben, sondern ist eine Grundbuchseintragung erforderlich. Für die Grundbuchseintragung ist eine durch den Notar auszustellende Amtsbestätigung erforderlich, der eine beglaubigte Abschrift der Feilbietungsbedingungen anzuschließen ist.

Für welche Verkaufsfälle bietet sich die freiwillige Feilbietung an?
Vorteilhaft kann die freiwillige Feilbietung bei Liegenschaftstransaktionen sein, die mit einem Vorkaufsrecht belastet sind. Mit der Verständigungspflicht des Vorkaufsberechtigten durch den Notar hat der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit im Rahmen der Versteigerung mitzubieten. Ähnlich verhält es sich in Fällen, wo die Grundverkehrsgesetz¬gebung der Länder diesbezügliche Verkaufsbeschränkungen vorsehen. 
Ein weiteres Einsatzfeld wird im Rahmen von Teilungsstreitigkeiten unter Miteigentümern oder Streit unter Erben gesehen, wo die freiwillige Feilbietung im Vorfeld einer anstehenden Teilungsklage eine zusätzliche Verwertungsmöglichkeit einer Liegenschaft darstellen kann.       
Eine Alternative zur herkömmlichen Veräußerung könnte im Rahmen der freiwilligen Feilbietung auch eine „gebündelte Versteigerung“ (etwa von verschiedenen Liegenschaftsanteilen oder beispielsweise mehreren Dachböden) sein. 

Von der freiwilligen Feilbietung zu unterscheiden ist das strukturierte Bieterverfahren durch die öffentliche Hand. Darin wird mit einem ermittelten Meistbieter ein zivilrechtlicher Kaufvertrag endverhandelt und abgeschlossen. Wenn es sich hierbei auch um kein „offizielles“ Verfahren handelt, ist dennoch das Transparenz- und Gleichbehandlungsgebot zu beachten. Eine Art strukturiertes Bieterverfahren hat sich am Markt auch unter Privaten etabliert, wobei die Bedingungen im Rahmen der Privatautonomie zwar frei gestaltbar sind, aber sämtliche zivilrechtlichen Regelungen wie etwa vorvertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten oder Verkürzung über die Hälfte einzuhalten sind.
Als problematisch erweist sich das Bieterverfahren für den herkömmlichen privaten Wohnungsmarkt. Ein „ungeregeltes“ Bieterverfahren läuft leicht Gefahr, der Intention der Schutznorm des § 30a KSchG, den Konsumenten und Wohnungssuchenden vor Überrumpelungssituationen zu schützen, zuwiderzulaufen. Gerade in diesem Bereich ist ein sehr bewusster Umgang mit diesem Instrumentarium angezeigt. 

Feilbietungsrechtsänderungsgesetz – FRÄG BGBl. I Nr. 68/2008