Mögliche Folgen bei falscher Aufklärung über den am Markt erzielbaren Verkaufspreis einer Liegenschaft

11.11-2009

Mögliche Folgen bei falscher Aufklärung über den am Markt erzielbaren Verkaufspreis einer Liegenschaft (7 Ob 157/09b)

Der OGH unterstreicht in seiner jüngsten Entscheidung vom 02.09.2009 einmal mehr die hohen Anforderungen, die die Judikatur an die Beratungsleistung des Maklers stellt. Berät der Makler falsch über den Marktwert einer Liegenschaft, löst ein daraufhin erfolgter Rücktritt des Verkäufers keine Provisionspflicht gegenüber dem Makler aus.

Im konkreten Anlassfall wurde einem Makler ein Alleinvermittlungsauftrag über den Verkauf einer Liegenschaft erteilt. Der Liegenschaftseigentümer wollte die Liegenschaft so teuer als möglich verkaufen, der Makler teilte dem Verkäufer mit, dass für die Liegenschaft nur ein Verkaufspreis von circa. 350.000 € zu erzielen sei. Aus diesem Grund habe der Verkäufer sodann ein Anbot in Höhe von 340.000 € angenommen, wovon der Verkäufer jedoch wieder zurücktrat, nachdem es ihm gelang, die Liegenschaft an seinen Nachbarn für 460.000 € zu veräußern. Der Erstkäufer bestand nicht auf Zuhaltung des Vertrages. Das Maklerbüro klagte den Verkäufer, nachdem dieser nicht bereit war, die vom Maklerbüro geforderte Maklerprovision in Höhe von 3% des ursprünglichen Kaufpreises zu leisten. Ein im Gerichtsverfahren eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass der Verkehrswert der Liegenschaft 402.000 € betrug und die Spannbreite für einen angemessenen Kaufpreis zwischen 341.700 € und 462.300 € lag.
Das Berufungsgericht erblickte darin, dass der Makler bei Vorliegen des Anbots von 340.000 € ausdrücklich erklärte, dass dieser Betrag etwa dem Marktwert entspreche und am Markt kein wesentlich höheres Angebot erzielbar sei, eine Verletzung seiner Aufklärungspflichten, indem er den Verkäufer falsch über den Wert unterrichtet hatte. Mit diesen unrichtigen Angaben sei beim Verkäufer ein Irrtum bewirkt worden, der auf das Verhalten des Maklers zurückzuführen sei und damit kausal für die Nichtausführung des Vertrags war und daher auch zum Entfall der Maklerprovision führte. Das Gericht qualifiziert den Immobilienmakler als aufklärungspflichtigen Sachverständigen in Sinne des § 1299 ABGB und stellt entsprechend hohe Anforderungen an die Beratungsleistung des Maklers.

Vermitteln alleine ist zu wenig – die herrschende Judikatur stellt, wie auch in dieser Entscheidung zum Ausdruck kommt, hohe Anforderungen an die Sorgfaltspflicht des Maklers. Aus der gegenständlichen Entscheidung dürfen jedoch nicht voreilige Schlüsse gezogen werden: im gegenständlichen Fall wurde der Anspruch des Maklers auf eine Provision deshalb verneint, weil nach Ansicht des Gerichts ein vermitteltes Geschäft letztlich aus Gründen, die der Makler mit seiner falschen Markteinschätzung zu vertreten hatte, nicht ausgeführt wurde. Falsch wäre jedoch daraus abzuleiten, dass bereits grundsätzlich die Erzielung eines höheren Verkaufspreises als der vom Makler vorgenommenen Markteinschätzung eine Minderung bzw. Entfall der Provision bewirken würde.