Aktuelle Judikatur aus der 50. EWr Ergänzungslieferung
10.12.2009 - 09:06 Uhr
Verwalterkündigung: Der Verwalter kann die Rechtsunwirksamkeit eines Beschlusses über sei-ne Kündigung nicht unmittelbar geltend machen, doch kann er Mängel in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG als Vorfrage für die Unwirksamkeit der gegen ihn ausgesprochenen Kün-digung relevieren. Problem dabei: Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist aber jedenfalls dann rechtswirksam, wenn seine Rechtmäßigkeit im Anfechtungsverfahren evaluiert ist oder aber seine fristgerechte Anfechtung (durch die Mit- und Wohnungseigentümer) über-haupt unterbleibt. Somit wird idR der Mehrheitsbeschluss über die Verwalterkündigung schon vor der Möglichkeit zur Relevierung durch den Verwalter endgültig bestandkräftig sein
Auszug aus der Entscheidung:
Durch den Akt der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind die Interessen des Verwalters nicht unmittelbar betroffen (vgl RIS-Justiz RS0108767).
Der Verwalter muss aber eine nicht auf einem wirksamen Mehrheitsbeschluss beruhende Kündigung seines Verwaltungsverhältnisses (als rechtsgeschäftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft) nicht gegen sich gelten lassen. Eine von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer ausgesprochene Kündigung ist nur wirksam, wenn ihr eine den Anforderungen des § 24 WEG genügende Willensbildung und Beschlussfassung vorangegangen ist. Auch wenn er die Rechtsunwirksamkeit eines solchen Beschlusses nicht unmittelbar geltend machen kann, kann er solche Mängel in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG als Vorfrage für die Unwirksamkeit der gegen ihn ausgesprochenen Kündigung relevieren (vgl RIS-Justiz RS0110769; RS0108767 ua).
Dass der die Verwalterkündigung aussprechende Mehrheitsbeschluss rechtswirksam zustandekommt, setzt voraus, dass auch dem letzten Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde (RIS-Justiz RS0108769) und eine Bindung der Teilnehmer an ihre Abstimmungserklärung eingetreten ist, nachdem sie allen am Willensbildungsprozess Beteiligten zugegangen ist (vgl 5 Ob 64/00y = wobl 2001/10 (= EWr II/13b/18 ff); RIS-Justiz RS0106052). Als Vorfrage im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG können derartige Mängel der Willensbildung beachtlich sein (vgl 5 Ob 172/05p = wobl 2006/43 [Call] (= EWr W/21/8 f)). Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist aber jedenfalls dann rechtswirksam, wenn seine Rechtmäßigkeit im Anfechtungsverfahren evaluiert ist oder aber seine fristgerechte Anfechtung (durch die Mit- und Wohnungseigentümer) überhaupt unterbleibt (5 Ob 69/04i (= EWr W/23/1 ff); 5 Ob 265/04p (= EWr W/29/2 ff); 5 Ob 277/05d; 5 Ob 105/07p (= EWr W/24/80 ff) ua). Der Mehrheitsbeschluss ist also bei einem Unterbleiben fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern endgültig bestandkräftig (5 Ob 69/04i (= EWr W/23/1 ff); 5 Ob 277/05d; 5 Ob 105/07p = EWr W/24/80 ff); H. Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österr. Wohnrecht Rz 98 f zu § 24 WEG). Dadurch sind auch allfällige Mängel der Beschlussfassung saniert (RIS-Justiz RS0109645 [T3]; 5 Ob 265/04p (= EWr W/29/2 ff); 5 Ob 277/05d; 5 Ob 105/07p (= EWr W/24/80 ff); E. M. Hausmann aaO Rz 9 zu § 21 WEG).
Wirft daher der Verwalter im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG Fragen der Willensbildung als Vorfrage der Unwirksamkeit der gegen ihn gerichteten Kündigung auf, ist zu prüfen, ob nicht die behaupteten Mängel des Mehrheitsbeschlusses durch Unterlassung einer Anfechtung seitens der Wohnungseigentümer bereits saniert sind (5 Ob 261/98p (= EWr II/18/24 f)). Lag hingegen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an den Verwalter kein wirksamer Mehrheitsbeschluss, also keine wirksame rechtsgeschäftliche Erklärung der Gemeinschaft vor und wurde sie auch nicht fristgerecht im Sinn des § 24 Abs 6 WEG saniert, wäre der auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung gerichtete Antrag des Verwalters berechtigt.
Die von den Revisionsrekurswerbern angesprochene Gefahr einer „Konterkarierung" des § 24 Abs 6 WEG bei fehlender Fristgebundenheit eines Feststellungsantrags nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG besteht daher nicht.
Das ins Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG verwiesene Begehren ist einer Feststellungsklage vergleichbar, mit der die Unwirksamkeit einer rechtsgeschäftlichen Erklärung, konkret der Kündigung des Verwaltervertrags, festgestellt werden soll. Auch für eine solche Klage besteht - rechtliches Interesse vorausgesetzt - keine Befristung.
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