ÖVI kritisiert OGH-Entscheidung zu ungültigen Klauseln im Mietvertrag

17.02-2010

Anlässlich einer Verbandsklage des VKI, der Klauseln in Vertragsmustern eines österreichweit agierenden Immobilienunternehmens angefochten hat, wurden vom OGH mehrere Klauseln in "Pausch und Bogen" als intransparent bzw. sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich benachteiligend erklärt.

Auf vehemente Kritik stößt dies auf Seiten der Immobilienwirtschaft. "Der OGH gibt mit dieser Entscheidung dem Mieter (im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) einen Freibrief für einen sorglosen Umgang mit dem Mietgegenstand", beklagt ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel. "Wenn es nicht mehr zulässig ist, zu vereinbaren, dass gewisse Wartungsarbeiten vom Mieter selbst vorzunehmen sind, dann wird dieser weniger auf die pflegliche Behandlung des Mietgegenstandes achten". Zudem stehen diese Vereinbarungen ja in einer direkten Wechselwirkung mit der Höhe der Mietzinsvereinbarung.

Vor allem die Argumentation des OGH ist es, die Verwunderung aufkommen lässt: De facto lässt der OGH für eine freie Vereinbarung keinen Raum mehr. Vom OGH wird im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der MRG-Betriebskostenkatalog herangezogen, obwohl dieser ausdrücklich dafür nicht gilt.

Dass der Terminus Wartung nicht definiert sei und daher eine derartige Vereinbarung intransparent sei, zeugt von einer lebensfremden Einstellung, so Holzapfel weiter. Argumentiert wird damit, dass beispielsweise der jährliche Austausch von Lüftungsfiltern nur in Abhängigkeit vom Verschmutzungsgrad sachlich gerechtfertigt sei. Eine derart überzogene Auslegung vermag nahezu jede noch so umsichtig formulierte Vertragsklausel zu Fall zu bringen. Oder wie darf man sich eine transparente konsumententaugliche Definition des Verschmutzungsgrads eines Luftfilters vorstellen, dem nicht gleichzeitig der Makel der Intransparenz anhaftet?

Der ÖVI fordert einmal mehr, dass Mietverträge als typische Dauerschuldverhältnisse vom Anwendungsbereich des KSchG auszunehmen sind, wie es schon bei Arbeitsverträgen Gesetzeslage ist. "Für Dauerschuldverhältnisse, die oft jahrzehntelang Bestand haben, sind die abstrakten 'Transparenz- und Sachlichkeitsgebote' des KSchG zu generell formuliert. Es muss auch weiterhin möglich sein, durch privatrechtliche Vereinbarungen zukünftige Entwicklungen einzubeziehen. Andernfalls werden unbefristete und für den Vermieter unkündbare Mietverträge zu einem unkalkulierbaren Risiko", skizziert der ÖVI Geschäftsführer abschließend.