Der Immobilienmakler als Sachverständiger

17.02-2010

Schon im Vorfeld einer Immobilienvermittlung ist der Makler als Immobilienexperte gefragt, den Wert eines Objektes einzuschätzen. Dabei ist er jedoch oft mit den überzogenen Erwartungen des Abgebers konfrontiert. In jüngster Zeit werden öfter Befürchtungen geäußert, der Makler wolle, um schnell zu einem Vertragsabschluss zu kommen, Immobilien möglichst günstig an- bzw. auspreisen. Erfahrungsgemäß gilt oft das Gegenteil: Ein Objekt wird überteuert in das Vermittlungsportfolio hereingenommen, um dann nach monatelanger Bearbeitung allmählich auf (oder zumeist unter) den Marktwert zu fallen, den es zu Beginn der Vermarktungsaktivitäten gehabt hätte. Wie weit haftet nun der Makler dafür?


Die Haftung des Maklers für Angaben zum Wert
Als Sachverständiger kann vom Makler erwartet werden, dass er über einschlägige Probleme Bescheid weiß und richtige Auskünfte erteilt. Der Makler hat gemäß §  3 Abs. 1 MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Im Konsumentenschutzgesetz werden diese erforderlichen Nachrichten konkretisiert: Den Makler trifft die Verpflichtung zur Aufklärung über sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die Verpflichtung zur Haftung besteht nach allgemeinen Grundsätzen aber nicht nur im Verbrauchergeschäft! In den Materialien zum Maklergesetz wird auf die Fachkenntnis des Maklers hingewiesen, der "seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat."

Soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen (§ 3 Abs. 4 MaklerG). Diese Mäßigung ist unabhängig von einem Schaden, nimmt aber Bezug auf eine objektiv vorwerfbare Pflichtverletzung. Der Nichterfüllungsschaden ist aber beim unmittelbaren Vertragspartner einzuklagen, wie das folgende Beispiel zeigt. Dieser kann sich dann allenfalls bei Makler regressieren.

"Wohnung im Grünen" OGH 21.03.1991,  6 Ob 600/90
Der Makler hatte eine Wohnung "im Grünen" angepriesen, die Nachbarliegenschaft werde in einen Park umgewandelt. Letztlich wurde die Liegenschaft mit einer Autobusgarage verbaut. Der Verkäufer wurde wegen des Minderwerts der Eigentumswohnung belangt. Das Gericht stellte fest, dass die Täuschung für den Vertragsabschluss ursächlich war. Der Verkäufer musste sich die Aussagen des Maklers zurechnen lassen. Da die Käufer am Vertrag festhielten, stand ihnen eine Preisminderung nach der relativen Berechnungsmethode zu.
"Eine Vertragsänderung im Sinne des § 872 ABGB berechtigt nicht einfach zur Forderung der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem wirklichen Wert der Leistung. Der vereinbarte Preis muss sich zum geänderten Preis verhalten wie der Wert der Sache ohne Mangel zum Wert der Sache mit Mangel. Nur so kann die von den Parteien dem Vertragsabschluss zugrunde gelegte Wertrelation zwischen Leistung und Gegenleistung (subjektive Äquivalenz), die soweit sie nicht durch Willensmängel beeinflusst ist, keiner Korrektur bedarf und zugänglich ist, aufrechterhalten werden."

"Unbefristeter Mietvertrag im Einfamilienhaus" OGH 17.04.2007, 5 Ob 275/96
Eine Immobilienmaklerin hatte einer unerfahrenen Vermieterin eines Einfamilienhauses einen vom Mieter selbst verfassten Mietvertrag als "unbedenklich" zur Unterschrift vorgelegt. Unter anderem war der Vertrag ausdrücklich (nach alter Rechtslage noch dem MRG unterliegend) unbefristet abgeschlossen worden, zudem zu einem unüblich niedrigen Mietpreis. Unter der Prämisse, dass die Vermieterin bei Aufklärung über Befristungsalternativen den Vertrag keinesfalls unbefristet abgeschlossen hätte "was im fortgesetzten Verfahren zu beweisen war"  war der Vermieterin den Ersatz der Wertminderung (in Höhe von EUR 145.346,-) zuzusprechen.

"Liebhaberpreis" OGH 02.09.2009, 7 Ob 157/09b
Der Liegenschaftseigentümer wollte die Liegenschaft so teuer als möglich verkaufen, der alleinbeauftragte Makler teilte dem Verkäufer mit, dass für die Liegenschaft nur ein Verkaufspreis von circa. 350.000 EUR zu erzielen sei. Aus diesem Grund hatte der Verkäufer zunächst ein Anbot in Höhe von 340.000 EUR angenommen, wovon er jedoch wieder zurücktrat, nachdem es ihm gelang, die Liegenschaft an seinen Nachbarn (!) für 460.000 EUR zu veräußern. Ein im Provisionsprozess eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass der Verkehrswert der Liegenschaft 402.000 EUR betrug und die Spannbreite für einen angemessenen Kaufpreis zwischen 341.700 EUR und 462.300 EUR lag.
Die unrichtigen Angaben zum Marktwert haben beim Verkäufer einen Irrtum bewirkt, der auf das Verhalten des Maklers zurückzuführen sei und damit kausal für die Nichtausführung des Vertrags war und daher auch zum Entfall der Maklerprovision führte.

Fazit: Vermitteln alleine ist zu wenig
Die herrschende Judikatur stellt hohe Anforderungen an die Sorgfaltspflicht des Maklers. Aus der jüngsten Entscheidung (siehe oben) dürfen jedoch nicht voreilige Schlüsse gezogen werden: im gegenständlichen Fall wurde der Anspruch des Maklers auf eine Provision deshalb verneint, weil ein vermitteltes Geschäft letztlich aus Gründen, die der Makler mit seiner falschen Markteinschätzung zu vertreten hatte, nicht ausgeführt wurde. Falsch wäre jedoch daraus abzuleiten, dass bereits grundsätzlich die Erzielung eines höheren Verkaufspreises als der vom Makler vorgenommenen Markteinschätzung eine Minderung bzw. Entfall der Provision bewirken würde. Auch der "Wert der besonderen Vorliebe" darf hier nicht außer Acht gelassen werden.

Der Makler legt nicht den Preisrahmen fest, der zulässig ist, im Gegenteil: Es ist der Verkäufer, der über die Höhe der Verhandlungsbasis entscheidet. Die Einigung über den Preis ist - abgesehen von Willensmängeln - keiner Korrektur zugänglich. Der Makler wird gut beraten sein, seine Wertangaben nur in einer entsprechenden Bandbreite zu machen. Gerade bei Sonderimmobilien oder jenen, wo nur wenige Vergleichswerte verfügbar sind, ist eine solche Vorgangsweise sinnvoll, um nicht den Provisionsanspruch zu gefährden.