Grenzen der Haftungsbefreiung beim Immobiliensachverständigen

03.03.2010 - 16:23 Uhr
Wie auch in anderen Wirtschaftsbereichen kann die Verletzung der von einem Immobiliensachverständigen übernommenen Pflichten – insbesondere bei Erstattung eines (objektiv) unrichtigen Bewertungsgutachtens – zu einer schadenersatzrechtlichen Haftung führen.
Insgesamt ist festzuhalten, dass bei Privatgutachten die gesetzlichen Haftungsbestimmungen durch Vereinbarung – auch unter Verwendung von AGB – teilweise abgeändert werden können. Ein Abbedingen der Haftung für durch ein unrichtiges Bewertungsgutachten verursachte Schäden kommt regelmäßig nur für die Fälle bloß leichter Fahrlässigkeit in Betracht, kann aber nicht vor einer Haftung für grobe Fehler schützen. Abgesehen von der Frage, inwieweit derartige Haftungsbeschränkungen gegenüber dem jeweiligen Auftraggeber im Wege der Vertragsverhandlungen überhaupt durchsetzbar sind, liegt der wirksamste Schutz gegen eine drohende Schadenersatzhaftung zweifellos in einer sorgfältigen Befundaufnahme und einer fachkundigen und seriösen Ausarbeitung des Gutachtens unter Berücksichtigung der den Mitgliedern des Berufsstands zugänglichen aktuellen Entwicklungen.
Das Verfahren zur Bestellung eines Gerichtsgutachters ist in den Verfahrensgesetzen abschließend geregelt. Wegen des öffentlichen Charakters des Rechtsverhältnisses gibt es dort auch keine „Vertragsfreiheit“. Der SV hat keine Möglichkeit, sich „Sonderkonditionen“ auszubedingen. Er kann seine Bestellung zum gerichtlichen Sachverständigen einschließlich des konkreten Gutachtensauftrags nur unverändert annehmen, oder aber ablehnen. Die gesetzlich vorgesehenen Haftungsfolgen kann er allenfalls im Sinne folgender Ausführungen etwas abmildern.

Zwei Beispielsfälle aus der Rechtsprechung

a) „Goldgrube“ (7 Ob 513/96 = SZ 69/258 = JBl 1997, 524)
Der Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Gasthof beauftragte den (später beklagten) Sachverständigen mit der Erstattung eines Gutachtens über den Verkehrswert seiner (hypothekarisch belasteten) Liegenschaft zum Zweck einer Umschuldung, wobei er erwähnte, dass er das Gutachten für eine Geldbeschaffung verwenden wolle. Der SV bewertete die Liegenschaft (unrichtig) mit rund ATS 10,9 Mio, weil er lediglich den Sachwert, nicht aber den Ertragswert berücksichtigte; später stellte sich heraus, dass der Verkehrswert richtigerweise nur rund ATS 6,4 Mio betragen hatte. Eine Versicherung gewährte im Vertrauen auf die Richtigkeit des Gutachtens einen erheblichen Kredit und ging bei der wenig später erfolgten Zwangsversteigerung fast leer aus; ihr Schaden betrug mehr als ATS 10 Mio. Der OGH bejahte die Haftung des SV.

b) „Geschrumpfte Eigentumswohnung“ (1 Ob 79/00z = SZ 73/96)
Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger hatte im Exekutionsverfahren eine Eigentumswohnung zu bewerten. Er kam in seinem Gutachten auf einen (weit überhöhten) Verkehrswert von rund ATS 2,4 Mio, weil er übersehen hatte, dass die ursprünglich 98m2 große Wohnung geteilt worden war und nur mehr eine Nutzfläche von 67m2 aufwies. Der OGH erkannte dem Ersteher, der die Wohnung im Vertrauen auf die Richtigkeit des Bewertungsgutachtens erworben hatte, einen Schadenersatzanspruch gegen den SV zu.

Alternativstrategien zur Haftungsvermeidung/-begrenzung

1. Beschränkung des vertraglichen Schutzzwecks
Grundsätzlich haben es die Vertragsparteien in der Hand zu bestimmen, welche Personen in den Schutzbereich eines Vertrages fallen sollen, somit auch wer einen Schadenersatzanspruch haben soll, wenn er im Vertrauen auf ein unrichtiges Gutachten nachteilige Dispositionen trifft. Wird etwa vereinbart, dass ein Gutachten „nur für den Auftraggeber bestimmt“ ist oder dass „keine Weitergabe an Dritte“ erfolgen darf, so wird damit im Regelfall der vertragliche Schutzzweck auf den Auftraggeber selbst beschränkt. In diesen Fällen wird es darüber hinaus zweckmäßig sein, diese Beschränkung auch in Gutachten selbst – etwa bei der Wiedergabe des Gutachtensauftrags – zum Ausdruck zu bringen, um auch gegenüber in Betracht kommenden interessierten Dritten klarzustellen, dass sie keinen Schadenersatz erwarten können.

2. Verkürzung der Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche
Die gesetzliche Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche beträgt 3 Jahre, die mit Kenntnis des Schadens und des Schädigers sowie des Kausalzusammenhangs zwischen dem schädigenden Verhalten und dem eingetretenen Schaden beginnen. Eine Verkürzung der Verjährungsfrist ist grundsätzlich zulässig, was zur Konsequenz hat, dass ein Schadenersatzanspruch zwar in voller Höhe entsteht, jedoch nur innerhalb einer gewissen Zeit gerichtlich geltend gemacht werden kann. Eine vertragliche Verkürzung der Frist führt gleichzeitig dazu, dass der Auftraggeber davon abgehalten wird, nach deren Ablauf inhaltlich fragwürdige Ansprüche zu erheben, weil er damit rechnen muss, dass er schon auf Grund der Verjährung nicht erfolgreich sein kann. Eine solche Verkürzung der Verjährungsfrist kann auch in den Vertrag einbezogenen AGB vorgesehen werden. Der Oberste Gerichtshof hat etwa die Verkürzung der 3-jährigen Verjährungsfrist auf 6 Monate in den AAB der Wirtschaftstreuhänder als zulässig und wirksam angesehen (1 Ob 1/00d = SZ 73/158, 1 Ob 44/06m = wbl 2006, 583). Gegenüber Verbrauchern ist die Verkürzung der schadenersatzrechtlichen Verjährungsfrist wohl nicht zulässig (§ 6 Abs 1 Z 9 KSchG).

3. Ausschluss von Aufrechnung und Zurückbehaltung
Eine solche Vereinbarung ist jedenfalls im Verbrauchergeschäft nicht zulässig (§ 6 Abs 1 Z 7 und 8 KSchG). Auch sonst haben derartige Abreden im Zusammenhang mit (behaupteten) Schadenersatzansprüchen des Auftraggebers regelmäßig keine Bedeutung für den SV, weil sich die Unrichtigkeit eines Gutachtens zumeist erst nach Zahlung des Gutachtenshonorars herausstellt.

4. Weitere Ansätze

a) Relativieren der Gutachtensergebnisse
Gerade in „Umbruchszeiten“ kann es mitunter schwer sein, stets die aktuellen Marktentwicklungen zu überblicken. Zudem können sich in Zeiten von Finanz- oder Wirtschaftskrisen die Erwartungen an künftig zu erzielende Erträge von Tag zu Tag ändern; für das Vergleichswertverfahren stehen manchmal nur wenig Vergleichsobjekte zur Verfügung, wobei die Transaktionen uU schon einige Zeit zurückliegen. Auch wenn die Bewertung stets zu einem bestimmten Stichtag vorzunehmen ist, können nicht unerhebliche Unsicherheiten verbleiben. Eine gewisse Absicherung kann der SV gegebenenfalls dadurch erzielen, dass er in seinem Gutachten offen legt, dass er etwa beim Vergleichswertverfahren Transaktionen aus den letzten 12 Monaten berücksichtigt – und angenommen hat, dass die in der Urkundensammlung ersichtlichen Kaufpreise der Realität entsprochen haben – bzw. dass der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren die zuletzt erzielbaren Renditen zugrunde gelegt wurden.

b) Bewertung in einer Bandbreite
Unter den soeben dargelegten Rahmenbedingungen käme allenfalls auch die Bewertung in einer bestimmten Bandbreite in Betracht („Der Verkehrswert der Liegenschaft liegt zwischen EUR 200.000,-- und EUR 220.000,--„). Ein privater Auftraggeber, dem klar ist, dass ein auf den Euro genauer Verkehrswert kaum zu ermitteln ist, wird sich damit häufig zufrieden geben. Wird im Falle des Gerichtsgutachtens ein exakter Wert benötigt, kann das Gericht entweder den Sachverständigen zu einer entsprechenden Präzisierung auffordern oder den Wert unter Anwendung des § 273 ZPO in dem vom SV vorgegebenen Rahmen selbst festsetzen.

c) Offenlegen der herangezogenen Kriterien und Parameter
Der SV ist ohnehin gehalten, sein Gutachten nachvollziehbar zu begründen. Je genauer er auf die im Einzelnen herangezogenen Methoden, Kriterien und Parameter eingeht, desto eher ist das Gutachten auch für einen verständigen Auftraggeber überprüfbar. Damit ist dieser aber auch häufig in der Lage, selbst zu erkennen, dass das Gutachten fehlerhaft ist. Geht er diesen Hinweisen nicht nach, wird er sich häufig den Einwand eines Mitverschuldens und damit eine Reduzierung seines Schadenersatzanspruchs gefallen lassen müssen.

d) Bezugnahme auf bestimmten Gutachtenszweck
Gelegentlich kann sich auch aus dem vereinbarten – sinnvollerweise nachvollziehbar festzuhaltenden – Gutachtenszweck ergeben, dass vom SV absolute Exaktheit seiner Bewertung nicht verlangt wird. Verlangt etwa der Auftraggeber nur ein (billigeres) „rasches Kurzgutachten“, weil er sich nur einen ungefähren Überblick über den Wert verschaffen will, wird dem SV regelmäßig nicht vorgeworfen werden können, er hätte intensive zeit- und arbeitsaufwendige Recherchen anstellen müssen. Benötigt der Auftraggeber das Gutachten „nur zur Vorlage bei einer Versicherung“, weil ihm diese etwa die durch einen Schadensfall eingetretene Wertminderung vergüten soll, wird er mit dem Versuch scheitern, vom SV Schadenersatz zu verlangen, weil dieser die Wertminderung zu hoch bemessen und der Auftraggeber seine Liegenschaft in der Folge zu billig verkauft habe.


Auszug aus dem Vortrag von Univ. Prof. Dr. Michael Bydlinski anlässlich des Immobilienbewertungssymposiums von ImmoZert und LBA.



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