Steuerinfo: Einheitswerterklärung

20.06.2011 - 11:27 Uhr
In letzter Zeit häufen sich die Zusendungen von Einheitswerterklärungen, auch für Altgebäude. Grund ist zumeist die Vermutung der Finanzverwaltung, dass seit Ergehen des letzten Einheitswertbescheides durch allfällige Zubauten und Umbauten der Wert der Liegenschaft wesentlich (zumindest um 10%) erhöht worden ist.

Dies kann insbesondere durch Dachbodenausbauten und Aufbauten, aber auch durch Kategorieanhebungen im Altgebäude der Fall sein.

Im Zuge der Neubewertung wird der Steuerpflichtige oder dessen Berater gefragt, in welchem Prozentausmaß ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins
entrichtet wird. Bei einem voll dem Mietrechtsgesetz unterliegendem Zinshaus würde man denken, dass mit Ausnahme des Dachbodenausbaus ab 1.1.2002 (freier Mietzins möglich) das gesamte Haus dem Zwangsregime des Mietrechtsgesetzes in der Zinsbildung unterworfen sei.

Wie fasst die Finanzverwaltung den Begriff „Mietzinsbeschränkung“ auf? Der Begriff der Mietzinsbeschränkung „ist nach Ansicht der Finanz historisch zu interpretieren, demnach sind unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen iSd Mietengesetzes zu verstehen. Richtwerte iSd Richtwertgesetzes sind keine Beschränkungen iSd § 53 Abs 7 lit a BewG 1955 (BMF-Erlass 2006).“ Dass dies zivilrechtlich keineswegs so gesehen werden kann, wird außer der Finanzverwaltung jedem klar sein, da das Richtwertgesetz als Spezialgesetz zum Mietrechtsgesetz definiert ist. Selbstverständlich meint die Finanz, dass auch ein angemessener Mietzins keiner gesetzlichen Mietzinsbeschränkung unterliegt. Im Verhältnis der Nutzflächen verbleibt demnach nur mehr der Friedenskronenzins, § 45 MRG (EVB) – Mietzins oder aber auch der Kategoriemietzins.

Als einziges Zugeständnis der Finanzverwaltung gilt das Benützungsentgelt, das gemeinnützige Wohnbauvereinigungen einheben. Der Weg zum Höchstgericht wird im Einzelfall erwägenswert sein, um Klarheit zu schaffen.

Tipp: Der Einheitswert hat primär für die Grundsteuer und bei unentgeltlicher Übertragung von Todeswegen (Erbschaft) und unter Lebenden (Schenkungen)
von Liegenschaften wirtschaftliche Bedeutung. Bei unentgeltlicher Übertragung von Liegenschaften fällt zwar ab 01.08.2008 keine Erbschafts- bzw Schenkungssteuer
mehr an, allerdings ist vom 3-fachen Einheitswert Grunderwerbsteuer zu entrichten!

(c) Ing. Mag. Walter Stingl

Download:

Einheitswert Grundvermögen



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