Betreutes Wohnen -- Hoffnungsmarkt der österreichischen Wohnungswirtschaft?

08.07-2011

Mit betreutem Wohnen könnten in Österreich grundsätzlich die ersten drei Pflegestufen, das sind rund 70% der Bundespflegegeldbezieher, abgedeckt werden. Und das wäre kein Problem, allein fehlt es derzeit noch an einem entsprechenden Angebot an qualitativen »betreuten Wohnanlagen«. Experten schätzen, dass ein Bedarf von rund 44.000 Einheiten besteht. Von Walter Eichinger

Betreutes Wohnen für ältere Menschen hat in den späten 1990er Jahren zunächst in Deutschland eine enorme Konjunktur erlebt, ein ähnlicher Trend zeichnet sich nun auch in Österreich ab. Ein Grund für diesen Boom liegt darin, dass die Begrifflichkeit »Betreutes Wohnen« nach wie vor schillernd ist, da es bislang in Österreich weder eine gesetzliche noch eine durchgehende sozialplanerische Definition des Begriffes gibt. Unter der Bezeichnung werden derzeit so unterschiedliche Wohnangebote wie Altenwohnheime, Seniorenresidenzen, an Pflegeheime angegliederte Pflegewohnungen, »normale« Wohnungen, die mit einem Servicevertrag Sicherheit im Alter versprechen, aber auch unverkäufliche und sodann »umgelabelte« Eigentumswohnungen und andere »Mogelpackungen « angeboten.


Verstärkt durch den Kostendruck im Sozialtransfer-System wächst der Markt für betreutes Wohnen rascher als der Bevölkerungsteil 60+.

Europäische Mindeststandards

Auch in Europa gibt es gegenwärtig für diesen massiv wachsenden Markt keine durchgängig anerkannte Definition, sondern nur eine bunte »Definitionslandschaft« (lediglich in Deutschland sind die Qualitätsanforderungen durch die DIN 77800 – Betreutes Wohnen genau geregelt). Die Entwicklung eines europäischen Regelwerkes für betreutes Wohnen ist die Antwort auf diese Unsicherheit. Ziel des europäischen Vorhabens ist es, Qualitätsmaßstäbe zu setzen, um Orientierung und Sicherheit für die Nutzer, jedoch auch für alle Wirtschaftsbeteiligten (Projektentwickler, Planer, Investoren, Banken) zu schaffen. Das Regelwerk weist fünf Anforderungskomplexe auf: 1. Bauliche Anforderungen an das »Wohnen«, strukturiert in Standort und Gebäudemerkmale, 2. Anforderungen an die Transparenz und Informationstätigkeit des Anbieters, 3. Dienstleistungsstandards, 4. Anforderungen an die Vertragsgestaltung sowie 5. Vorgaben für die Qualitätssicherung. Vorangestellt ist ein Definitionskatalog.

Was ist nun betreutes Wohnen?

Betreutes Wohnen beruht auf den drei Säulen Sicherheit, Selbstbestimmung und Kommunikation. Es ist ein Leistungsprofi l für ältere Menschen, die in einer barrierefreien sowie rollstuhlgerechten Wohnung und Wohnanlage (mit Gemeinschaftsraum sowie Büro/Servicestelle) leben, welches Grundleistungen (das sind allgemeine Betreuungsleistungen) und fakultative Wahlleistungen (das sind weitergehende Betreuungsleistungen) umfasst. Es handelt sich also um die Verklammerung von zwei Leistungsmodulen »Wohnen« und »Betreuung «, die nur in Kombination in Anspruch genommen werden können. Das Leistungsprofi l des betreuten Wohnens orientiert sich nicht am Heim. »Betreute Wohnanlagen« fallen von der Einteilung her unter Serviceimmobilien, welche zu 75% vom Betreiber und zu 25% von der Immobilie selbst beeinflusst werden. Neben dem Projektentwickler ist die richtige Auswahl eines kompetenten Betreibers maßgeblicher Erfolgsfaktor für ein nachhaltiges betreutes- Wohnen-Modell.

Empfehlung

Vor dem Hintergrund dieses zersplitterten Marktes im betreuten Wohnen und der hohen Anzahl von qualitativ extrem divergierenden Angeboten wird der Entwickler von betreuten Wohnanlagen gut daran tun, bereits jetzt gewisse Mindeststandards bei der Standortauswahl, der Planung, dem Dienstleistungskonzept sowie der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Die Einhaltung bzw. Erfüllung von Mindeststandards wird künftig sowohl in der Projektentwicklungs-, Marketing und Vertriebsphase wie auch bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln von entscheidender Bedeutung sein. Allen Marktteilnehmern ist daher zu empfehlen, ihr Leistungskonzept zumindest an den Maßstäben der DIN 77800 auszurichten, um zu vermeiden, ein Produkt zu schaffen, das künftige Benchmarks möglicherweise nicht oder nicht vollständig erfüllt und so in der Folge wirtschaftliche Nachteile bringt, jedenfalls wirtschaftliche Risiken birgt.

Walter Eichinger, MSc MRICS ist Experte für Betreutes Wohnen im EU Normungskomitee, Mitautor des „Handbuches Betreutes Wohnen“ und GF der „Silver Living GmbH“.

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Layoutversion ÖVI:news 02/2011