Aktuelle Entscheidung im Wohnungseigentum

19.10.2011 - 11:25 Uhr
OGH 24.1.2011, 5 Ob 235/10k (EWr W/32/113 ff)
Wann kann ein bereits einmal festgesetzter abweichender Aufteilungsschlüssel über gerichtlichen Antrag erneut abgeändert werden?
Die Bestimmung des § 32 Abs 5 WEG enthält zwei unterschiedliche Tatbestände im Zusammenhang mit einer begehrten Änderung des Verteilungsschlüssels.

  • Gelangt bis zur Antragsstellung der gesetzliche Verteilungsschlüssel zur Anwendung, kann das Gericht bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten den Aufteilungsschlüssel nach billigem Ermessen neu festsetzen.
Diese Regelung ist nachvollziehbar und unterliegt grundsätzlich auch keiner Kritik.
  • Wurde hingegen bereits vor der Antragstellung einmal ein vom Gesetz abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart, kann das Gericht den Aufteilungsschlüssel nur bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeiten (seit der Vereinbarung) neu festsetzen.

Diese Regelung ist nur bei oberflächlicher Betrachtung nachvollziehbar. Sie geht davon aus, dass die Wohnungseigentümer (nach hoffentlich reiflicher Überlegung) einvernehmlich schriftlich (§ 32 Abs 2 WEG) den gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichend vom gesetzlichen Normverteilungsschlüssel festgelegt haben und daran (für immer ?) festhalten wollen. Dementsprechend soll das Gericht eben nur bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der solcherart zustande gekommenen Willenseinigung aller Wohnungseigentümer eingreifen können. Die Praxis sieht freilich oftmals anders aus. Eine Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels erfolgt zumeist bereits im – idR vom Organisator inhaltlich vorgegebenen – Wohnungseigentumsvertrag (häufig: Verteilung nach Nutzflächen statt nach Anteilen). Zu diesem Zeitpunkt ist sehr vielen (laienhaften) Wohnungseigentumsbewerbern gar nicht bewusst, dass sie mit der Unterfertigung des Vertrags einer Abänderung des (ihnen gar nicht bekannten) gesetzlichen Aufteilungsschlüssels zustimmen und sich damit der Möglichkeit der späteren Korrektur (eines den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen in Wahrheit nicht entsprechenden Schlüssels) – de facto – ein für allemal begeben.

Der Gesetzgeber sei aufgefordert, im Rahmen einer vielleicht doch irgendwann zu beschließenden Novelle eine Änderung dieser (nur im Sinne einer raschen antragsabweisenden Erledigung „positiven“, im Übrigen aber oftmals nicht zu rechtfertigenden) Regelung herbeizuführen.

Im Anlassfall blieb den Gerichten im Hinblick auf den klaren (wenn auch – siehe oben – mE kritikwürdigen) Gesetzeswortlaut gar keine andere Möglichkeit, als den Antrag auf Änderung des Verteilungsschlüssels abzuweisen.




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