OGH bestätigt eingeschränkte Erhaltungspflichten des Vermieters im MRG
11.05.2009 - 14:35 Uhr
Ein mit Spannung erwartetes Urteil des OGH zur Frage der Erhaltungspflicht des Vermieters wurde in diesen Tagen veröffentlicht. Strittig war, ob den Vermieter – wie es die Arbeiterkammer seit den so genannten Klauselentscheidungen immer postuliert hat – eine gesetzliche Erhaltungspflicht für die Therme trifft. In diesen Klauselentscheidung war der OGH zu dem Ergebnis gekommen, dass in Vertragsmustern eine generelle Überwälzung der Erhaltungsverpflichtung auf den Mieter nach dem Konsumentenschutzgesetz nicht zulässig sei.
Der OGH bestätigt nun die von der herrschenden Lehre überwiegend vertretene Rechtsansicht, dass aber auch der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nicht zur Erhaltung der Therme verpflichtet ist.
„Jene Mieter, die von der AK mit großem Mediengepolter zum Einklagen ihrer Thermenreparaturkosten angeregt wurden, sollten wohl diese Verfahren nicht mehr weiter betreiben“, rät ÖVI Geschäftsführer MMag. Anton Holzapfel. Er weist aber darauf hin, dass jetzt nach wie vor eine gewisse Patt-Situation entstehen kann: Weder der Vermieter noch der Mieter sind nach bestehender Gesetzeslage für die Thermenreparatur verpflichtet. Ein Anspruch auf Kostenersatz für Reparaturen oder Austausch der Therme (in den vergangenen 30 Jahren) besteht daher nur im Umfang des 2006 neu eingeführten Investitionskostenersatz nach § 10 MRG.
An all jene, die hier in den vergangenen Tagen schon eine Lösung des Gesetzgebers gegen dieses „mieterfeindliche“ Urteil gefordert haben, appelliert Holzapfel jedenfalls für eine faire Lösung: Die Interessen des Vermieters müssen in den vielen Fällen, wo noch Altmietverträge aus der Zeit vor 1994 mit entsprechend geringer Miete (Kategoriemieten, EVB-Mieten) vereinbart werden, jedenfalls berücksichtigt werden. Immerhin fallen noch mehr als 40 % aller Mietverhältnisse in die Anwendbarkeit dieser Mietzinsbeschränkungen.
„In der Praxis übernimmt der Vermieter heute bei einer Neuvermietung oft die Erhaltungspflicht für die Therme und kann dies bei der Kalkulation des Richtwertmietzinses berücksichtigen. “, schließt Holzapfel. „Rückwirkende Eingriffe in bestehende Verträge ohne einen Kostenausgleich sind für die Immobilienwirtschaft nicht akzeptabel.“
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