ÖVI Edition Neuerscheinung: Energieausweis in der Praxis
09.12.2009 - 14:23 Uhr
Topaktuell zu den europäischen und internationalen Beratungen punkto Klimaschutz präsentiert der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder eine neue Publikation, in der die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in Österreich aus technischer und rechtlicher Sicht analysiert wird. „Trotz großer Anstrengungen ist es - wieder einmal - nicht gelungen, die negativen Folgen des Föderalismus in den Griff zu bekommen“, skizziert Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI, eine nüchterne Bilanz. Die Umsetzung in den neun verschiedenen Bauordnungen und die Schnittstelle zum Zivilrecht, zum Energieausweis-Vorlage-Gesetz hat sich als „Soll-Bruchstelle“ erwiesen.
Am Beispiel der Ausnahmebestimmungen kann dieses Problem eindrucksvoll dokumentiert werden.
Die EU-Gebäuderichtlinie räumte den Mitgliedsstaaten für bestimmte Gebäudekategorien die Möglichkeit ein, Ausnahmen von der Verpflichtung für die Erstellung und Vorlage des Energieausweises vorzusehen. Die innerstaatliche Umsetzung der Ausnahmemöglichkeiten erfolgte – anders als ursprünglich geplant – nicht im Rahmen des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG). Das EAVG verweist hinsichtlich möglicher Ausnahmen auf die baurechtlichen Bestimmungen der Länder. Bei Verkauf und bei In-Bestand-Gabe von Gebäuden, für die nach den jeweils anwendbaren bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften kein Energieausweis vorgelegt werden muss, besteht demnach auch keine Vorlagepflicht nach dem EAVG.
Basis der bautechnischen Vorschriften ist in der Regel die OIB-Richtlinie 6, die in den meisten Bundesländern umgesetzt wurde, die Bauordnungen der Länder haben die Ausnahmen im Bauverfahren aber durchaus unterschiedlich geregelt. Zu beachten ist, dass die Bauordnungen auf bauliche Maßnahmen (Neubau, Umbau, Zubau, umfassende Sanierung) nicht aber auf den Bestand abzielen. So ist es erforderlich, die Ausnahmebestimmungen einer jeden Bauordnung im Detail zu analysieren.
Bei der Beurteilung der Frage, für welche Gebäude bei Verkauf und Vermietung kein Energieausweis vorzulegen ist, wird sinngemäß darauf abzustellen sein, für welche Gebäudekategorien die jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften dezidiert Ausnahmen normiert haben, nicht jedoch darauf, ob und welche baulichen Maßnahmen (Umbau, Zubau, umfassende Sanierung) gesetzt werden.
Um dies an zwei Beispielen zu veranschaulichen: Wenn eine Bauordnung anordnet, dass bei der umfassenden Sanierung von Gebäuden über 1.000m² Nutzfläche ein Energieausweis vorzulegen ist, bedeutet dies im Umkehrschluss nur, dass für alle Gebäude unter 1.000m² im Bauverfahren kein Energieausweis vorzulegen wäre, nicht aber, dass die Vorlagepflicht auch im Energieausweisvorlagegesetz entfiele!
Wenn hingegen die Bauordnung die Gebäudekategorie „Sakralbauten“ von den Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz ausnimmt und im Bauverfahren kein Energieausweis vorgelegt werden muss, bedeutet dies, dass bei Verkauf oder Vermietung eines derartigen Gebäudes ebenso kein Energieausweis vorzulegen ist.
Die meisten Landesgesetzgeber orientieren sich am Ausnahmekatalog der EU- bzw. der OIB-Richtlinie, jene Norm, die Basis für die (nur teilweise erfolgte) Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften der Länder ist. Die Tücke liegt hier im Detail, wenn davon abgewichen wird:
Exemplarisch kann hier die Bauordnung Wien herangezogen werden, die einen Ausnahmetatbestand für alle Schutzzonen vorsieht. Mit dieser Ausnahmebestimmung wird vor allem dem großen historischen Gebäudebestand in Wien Rechnung getragen. Die Ausnahmebestimmungen sind für die Ziele und Zwecke der Bauordnung konzipiert: Bei Umbauten, Änderungen und Instandsetzungen soll der historische Gebäudebestand in seinem Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt werden. Problematisch erscheint, dass die in der EU-Gebäuderichtlinie vorgeschlagene und in der OIB-Richtlinie auch verankerte Einschränkung der Ausnahmebestimmung für historische, „geschützte“ Gebäude nur teilweise umgesetzt wurde. In beiden Dokumenten wird nämlich darauf abgestellt, dass eine Ausnahme nur dann vorliegt, wenn die Einhaltung der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder ihrer äußeren Erscheinung bedeuten würde. Beim Ausnahmetatbestand der Schutzzone wird dieses Kriterium aber nach den derzeitigen Bestimmungen der BO für Wien nicht gefordert. Um ein Beispiel zu geben: Warum soll ein „Plattenbau“ aus den 1960er Jahren, der in einer Schutzzone gelegen ist, ebenso eine Ausnahme darstellen wie ein in derselben Schutzzone befindliches „historisches“ Gebäude aus dem 19. Jhdt. mit einer erhaltenswürdigen Fassade? Der Ausnahmekatalog der Wiener Bauordnung erscheint daher im Hinblick auf die EU-Richtlinie als zu weitgehend, eine gemeinschaftsrechtskonforme Auslegung wird wohl die in der EU-Richtlinie vorgeschlagene Einschränkung jedenfalls erfordern! Dies gilt dann umso mehr für den Ausnahmetatbestand nach dem Energieausweisvorlagegesetz.
Ausblick
„Einmal mehr zeigt sich, dass die langjährige Forderung der Immobilienwirtschaft nach einer Vereinheitlichung der Bauordnungen massive Berechtigung hat. In der aktuellen Diskussion rund um die Verwaltungsreform werden aber jene Bereiche, die wirklich großes Potential zu Einsparungen hätten, von vorneherein ausgeklammert.“
Anlässlich der Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie, die voraussichtlich ab 2012 in Österreich umzusetzen sein wird, haben die Gesetzgeber auf Bundes- und Länderebene die Chance, für mehr Klarheit zu sorgen, resümiert Holzapfel, der gemeinsam mit DI David Steixner und ao. Univ.Prof. Andreas Vonkilch als Herausgeber für die Publikation verantwortlich zeichnet.
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19.10.2010 - 16.12.2010
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