Erhaltungspflichten im Wohnrecht – ein neues Kapitel?
09.12.2009 - 14:46 Uhr
Anlässlich der Neuerscheinung des aktualisierten Kommentars zum MRG von Dr. Wolfgang Dirnbacher in der ÖVI Edition hat der Wohnrechtsexperte seine Überlegungen zum aktuellen Thema der Erhaltungspflichten konkretisiert.
"Es geht nicht an, dass mehr als drei Jahre nach Auftauchen einer – allerdings sehr zu hinterfragenden – Judikatur unverändert höchste Unsicherheit herrscht, was nun wirklich zu gelten hat." Dirnbacher gibt aber zu bedenken, dass auch in jenem Bereich, wo scheinbar schon (neue) Klarheit besteht, der Gesetzgeber überlegen sollte, ob dieses Ergebnis wünschenswert ist. Gemeint sind Mietverträge für Teil- und Vollausnahmen vom Mietrechtsgesetz, zB vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden nach 1945 und vermietete Einfamilienhäuser. "Bedenkt man, dass im Moment Entscheidungen mancher Landesgerichte im Westen Österreichs sogar davon ausgehen, dass dem Mieter einer Teilausnahme nicht einmal die Pflicht zur Wartung einer mitvermieteten Therme auferlegt werden darf, sind Zweifel an der Sinnhaftigkeit angebracht. Der Mietvertrag wird damit zu einer „All-inclusive-Vereinbarung", die vielfach von den Vertragspartnern (schon aus Kostengründen) gar nicht gewünscht wird und wegen der damit oft einhergehenden "Vollkaskomentalität" des Nutzers auch nicht erstrebenswert ist.“
Setzt sich diese Entwicklung fort, führt es zwangsläufig zu einer Verteuerung des Wohnens. Darüber hinaus wird der Abschluss von unbefristeten Mietverträgen für den Vermieter zu einem unkalkulierbaren Geschäft, ergänzt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI, diese Überlegungen.
Eine gesetzliche Neuregelung müsste jedenfalls berücksichtigen, dass im Vollanwendungsbereich des MRG sichergestellt ist, dass der vom Vermieter zu erbringende Aufwand vollständig aus den Mietzinseinnahmen abgedeckt werden kann und gegenverrechnet werden darf.
Noch immer ist mit Mietzinsvereinbarungen aus der Zeit vor 1994 zu kalkulieren, deren Erträge nicht für eine umfassende Erhaltung ausreichen. Etwa die Hälfte der Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG stammt noch aus der Zeit vor 1994! "Die Ausweitung von Erhaltungspflichten ist dem Vermieter bei den Altmietverträgen keinesfalls zumutbar. Das würde beispielsweise bedeuten, dass der Vermieter für die Erhaltung einer Gastherme aufkommen müsste, auch in einer Wohnung der Kategorie C, wo er derzeit nur 1,54 EUR Mietzins/m² lukrieren darf."
"Die massiven Mietzinsbeschränkungen müssen berücksichtigt werden, nur so kann eine ausgeglichene Lösung für beide Vertragspartner erreicht werden“ schließt Holzapfel Forderungen des Verbandes an den Gesetzgeber an. „Vorstellbar wäre eine stufenweise Anhebung der Altmietverträge, wie das im Bereich der Geschäftsraummiete schon lange praktiziert wird.“
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