Abgrenzung ordentliche/außerordentliche Verwaltung - OGH Entscheidung

Abgrenzung ordentliche/außerordentliche Verwaltung - OGH Entscheidung Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. ÖVI Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen, sind als privilegierte Arbeiten grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 1 WEG unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen.

Liegt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung vor, so ändert auch die Art der Finanzierung, sei es durch Aufnahme eines Darlehens, sei es durch Einmalzahlung der Miteigentümer, im Regelfall nichts an dieser Qualifikation. Der Umstand, dass die iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG privilegierte Maßnahme nicht oder nicht zur Gänze aus der Rücklage finanziert werden kann, berührt damit im vorliegenden Fall deren Qualifikation als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung nicht.

Nur dann, wenn die Maßnahme nicht mehr als Erhaltungsmaßnahme qualifiziert werden kann, weil die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind, liegt keine Instandhaltungspflicht nach § 30 Abs 1 Z 1 bzw § 28 Abs 1 Z 1 mehr vor, was im konkreten Fall zum rechtlichen Untergang des Wohnungseigentums führen könnte. Wenn die Sanierung als Erhaltungsmaßnahme angesehen werden kann, dann stellt die Wiederherstellung eines wie hier einsturzgefährdeten Gebäudetrakts eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar, die die Minderheit an einen gültig zustande gekommenen Mehrheitsbeschluss bindet.

Für die Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung kann auch die Kostenhöhe maßgeblich sein; so wurde wiederholt ausgesprochen, dass bei außergewöhnlich hohen Kosten oder auch bei Finanzierungsproblemen eine an sich der ordentlichen Verwaltung zuzuordnende Maßnahme als Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung zu qualifizieren ist. Dem liegen regelmäßig Aspekte der Wirtschaftlichkeit der beschlossenen Maßnahme zugrunde. Arbeiten, die der Behebung eines Baugebrechens dienen, das - wie hier - die Substanz des Gebäudes gefährdet, sind unter diesem Aspekt dann nicht mehr als Erhaltungsarbeiten nach § 28 Abs 1 Z 1 zu qualifizieren, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind. -