Allgemeines zum Mietzins

Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es verschiedene Arten der Berechnung des Mietzinses:

• ein angemessener Hauptmietzins
• ein Richtwertmietzins
• ein Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D
• ein verminderter Hauptmietzins infolge Befristung
• ein "Wertbeständiger" Mietzins (Altmietzins, etwa der "Friedenskronzins")
• sonstige "Altmietzinse" (z.B. Kategoriezins)
• ein Mietzins aufgrund förderungsrechtlicher Vorschriften

Der Mietzins setzt sich zusammen aus

• dem Hauptmietzins
• den anteiligen Betriebskosten, den anteiligen öffentlichen Abgaben sowie den anteiligen allfälligen besonderen Aufwendungen
• dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen
• der Umsatzsteuer

Der Mietzins muss am 5. eines jeden Kalendermonats im vorhinein bezahlt werden, der Mieter darf das von sich aus nicht abändern. Allerdings sind andere Vereinbarungen zu Gunsten des Mieters mit dem Vermieter zulässig. Ebenfalls vereinbart werden kann ein Pauschalmietzins.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, kann der Mietzins sowie seine Fälligkeit frei vereinbart werden. Die Höhe des frei vereinbarten Mietzinses unterliegt den Marktverhältnissen und bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage. Die Grenze liegt etwa bei Sittenwidrigkeit, Irreführung, List, Zwang, Drohung, Wucher etc.

Angemessener Hauptmietzins

Die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses ist oft nur unwesentlich geringer als der freie Mietzins, kann jedoch über Antrag des Mieters von der Schlichtungsstelle oder dem Gericht überprüft und allenfalls herabgesetzt werden. Die Kriterien für die Angemessenheit sind Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Objektes.

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann ein angemessener Hauptmietzins verlangt werden für:

• Vermietung von Geschäftsräumen
• Mietobjekte in einem Gebäude, das nach dem 8.5.1945 neu errichtet wurde (Datum der Baubewilligung)
• Mietobjekte, die nach dem 8.5.1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden (Datum der Baubewilligung)
• Mietobjekt in einem denkmalgeschützten Gebäude, wenn der Vermieter zu dessen Erhaltung nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat
• Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von über 130 m2, wenn die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters oder einer nicht eintrittsberechtigten Person wieder vermietet wird. Diese Frist beträgt 18 Monate, wenn der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführt.
• Ein unbefristetes Mietverhältnis, das bereits ein Jahr dauert und nunmehr die Höhe des Hauptmietzinses schriftlich vereinbart wird.
• Standardanhebung einer Wohnung der ursprünglichen Kategorie B, C oder D auf A, B oder C nach dem 31.12.1967 und vor dem 1.10.1993 bzw. durch Zusammenlegung unter bestimmten weiteren Voraussetzungen.

Kategoriemietzins

Für Hauptmietverträge über Wohnungen, die zwischen dem 1.1.1982 und dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gelten im Vollanwendungsbereich des MRG derzeit (Stand 01.08.2011) folgende wertgesicherte Kategoriebeträge pro m2 Nutzfläche und Monat, sofern nicht ein angemessener Mietzins vereinbart werden konnte:

Für Hauptmietverträge für Wohnungen, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gilt im Vollanwendungsbereich des MRG der Kategoriemietzins nur für die Kategorie D, für die Kategorien A, B und C gilt der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins ist ein angemessener Hauptmietzins, allerdings mit einem feststehenden Ausgangswert, dem Richtwert. Dieser Richtwert wurde pro Bundesland für die mietrechtliche Normwohnung festgelegt, zur Ermittlung des Richtwertmietzinses wird dieser Richtwert mit Zu- und Abschlägen versehen. Nach oben hin ist der Richtwertmietzins begrenzt durch die Angemessenheit und nach unten hin durch den Kategoriemietzins.

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird ein Richtwertmietzins vereinbart für:

• Vermietung von Wohnungen der Kategorie A, B oder C ab dem 1.3.1994 und das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde vor dem 9.5.1945 geschaffen, die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses ist aber nicht zulässig.
• Bei Abtretung von Mietrechten oder bei Eintritt im Todesfall jedoch mit betraglichen Obergrenzen.

"Wertbeständiger Mietzins" - "Altmietzins"

Bei Hauptmietverträgen, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, darf der Mietzins pro m2 Nutzfläche und Monat durch Erklärung (Forderungsschreiben des Vermieters) wie folgt eingehoben werden, wenn der bisherige Mietzins unter diesen Beträgen liegt.Entscheidend ist der Ausstattungsstandard zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorie D

Im Vollanwendungsbereich des MRG beträgt, mit wenigen Ausnahmen, der höchstzulässige Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorie D pro m2 Nutzfläche und Monat:

• Wohnungen in brauchbarem Zustand: € 2,12
• Wohnungen in unbrauchbarem Zustand: € 1,06

Zeitlich erhöhter Mietzins

Zur Deckung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie von geförderten Sanierungsmaßnahmen darf ein Richtwertmietzins, ein Mietzins für eine Kategorie D-Wohnung und ein reduzierter Mietzins aufgrund einer Befristung auf den angemessenen Hauptmietzins angehoben werden, wenn

eine schriftlichen Vereinbarung zwischen allen Mietern und dem Vermieter vorliegtüber das Ausmaß der Erhöhungüber den Zeitraum der Erhöhungdas Mietverhältnis seit mindestens sechs Monate besteht.

Verminderter Mietzins bei Befristung

Wird ein Haupt- oder Untermietvertrag befristet abgeschlossen, muss im Vollanwendungsbereich des MRG der Hauptmietzins immer verringert werden. Diese Reduzierung beträgt 25% vom höchst zulässigen Mietzins und gilt dann nicht mehr, wenn der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt wird.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, muss kein Abschlag bei einem befristeten Mietvertrag gewährt werden.

Keine Anhebung des Mietzinses erlaubt

Erfolgt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein Eintritt in das Mietrecht durch sg. "privilegierte Eintrittsberechtigte", das heißt

• durch Ehegatten im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen,
• durch Lebensgefährten nur im Fall des Eintritts von Todes wegen,
• durch minderjährige Kinder im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen,

darf der Mietzins nicht erhöht werden.

Anhebung des Mietzinses erlaubt

Erfolgt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein Eintritt in das Mietrecht im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen

• durch volljährige Verwandte in gerader Linie, das sind Eltern, volljährige Kinder etc,
• durch Geschwister
• durch sonstige nicht privilegierte Eintrittsberechtigte bei Wegfall privilegierter Eintrittsberechtigter

kann der Mietzins erhöht werden. Gleichfalls ist das bei Eintritt von minderjährigen Kindern zum Zeitpunkt möglich, zu dem sie volljährig werden.

Weitere Voraussetzungen sind:

• Das ursprüngliche Mietverhältnis muss vor dem 1.3.1994 begonnen haben.
• Der bisherige Hauptmietzins ist niedriger als jener, der im Eintrittsfall höchst zulässig ist.
• Der Vermieter muss eine berechtigte Ablöseforderung des Eintretenden bezahlen.

Liegen diese Voraussetzungen vor, darf der Mietzins angehoben werden und der Richtwertmietzins, jedoch höchstens monatlich € 3,08 pro m2 Nutzfläche und bei Wohnungen der Kategorie "D unbrauchbar" höchstens € 0,77 pro m2 Nutzfläche verlangt werden. Die Anhebung muss dem eintretenden Mieter ein Monat vor der erstmaligen Vorschreibung mitgeteilt werden.

Wertsicherung

In der Regel wird die Wertsicherung der Hauptmietzinse ausdrücklich vereinbart. Das bedeutet, dass die Mietzinse entsprechend des von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindexes angehoben werden. Beim Richtwertmietzins wird auch oft an die gesetzliche Wertsicherung des Richtwertes angeknüpft. Durch das jüngste Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (MILG) wird der Richtwert nicht wie bisher nach dem Dezember-Wert des Verbraucherpreisindexes des Vorjahres, sondern nach dem Durchschnitt des Vorjahres berechnet und gesetzlich festgelegt.

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss eine derartige Wertsicherung schriftlich vereinbart werden und darf nicht rückwirkend verrechnet werden. Eine Anhebung des Hauptmietzinses darf erst nach Wirksamwerden der Indexveränderung erfolgen und muss dem Mieter spätestens 14 Tage vor der erstmaligen Verrechnung des erhöhten Mietzinses schriftlich mitgeteilt werden.

Hauptmietzinsabrechnung

Bis spätestens 30.6. eines jeden Kalenderjahres muss der Vermieter den Mietern eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben erstellen und an einer geeigneten Stelle im Haus allen Mietern zur Einsichtnahme auflegen. Die Abrechnung muss in einer übersichtlichen und für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbaren Form erfolgen. Eine Übersendung an jeden einzelnen Mieter ist nicht erforderlich. Die Mieter können in die Belege einsehen und auf ihre Kosten Kopien anfertigen lassen.

Weist diese Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben einen Überschuss aus, bildet dies die "Hauptmietzinsreserve". Überwiegen die Ausgaben, ist dies der "Mietzinsabgang".

Untermietzins

Im Vollanwendungsbereich des MRG darf bei gänzlicher Untervermietung der Untermietzins betragen:

• den Hauptmietzins, den der Untervermieter zahlt, mit einem Zuschlag von maximal 50 %
• sonstige Mietzinsbestandteile, wie Betriebskosten
• Umsatzsteuer
• Angemessenes Entgelt für die vom Untervermieter durchgeführten Aufwendungen für Verbesserungen, wenn sie für den Untervermieter objektiv nützlich sind
• Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungen

Bei nur teilweiser Untervermietung muss der Untermietzins dem untervermieteten Teil entsprechen.

Bei einem befristeten Untermietvertrag vermindert sich der zulässige Untermietzins um 25 %. Wird ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, entfällt diese Reduzierung.

Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, muss kein Abschlag bei einem befristeten Untermietvertrag gewährt werden.