Ordentliche Verwaltung

Über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft entscheidet grundsätzlich entweder die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. In diesem Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Ist ein Verwalter bestellt, darf kein Miteigentümer eigenmächtig Verwaltungshandlungen vornehmen. Der Verwalter darf in allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheiden, er kann aber auch eine Beschlussfassung durch die Mehrheit der Eigentümer herbeiführen.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind vor allem:

• die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck des Hauses nicht hinausgehen sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt, das sind besonders
  • erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
  • erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Wohnungseigentumsobjekte, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, wie etwa Schäden an der Bausubstanz, an Außenfenstern, Türen, Terrassen, Balkonen oder Durchfeuchtungsschäden sowie Schimmel erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle Wohnungseigentümer für die gesamte Dauer auf die Benützung verzichten. Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind Energiesparende Maßnahmen die Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
• die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Festsetzung ihrer Höhe
• die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, wenn eine Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung notwendig ist und in mehr als einjährigen Abständen zu wiederholen ist
• die angemessene Versicherung der Liegenschaft
• die Bestellung eines Verwalters und die Auflösung eines Verwaltervertrages
• die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
• die Erlassung und Änderung einer Hausordnung
• die Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft an jemanden, der nicht Wohnungseigentümer ist, wenn diese Teile abgesondert benützt werden können, sowie die Kündigung derartiger Mietverträge

Stehen Kfz-Abstellplätze nicht im Wohnungseigentum, können Mietverträge darüber mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Wohnungseigentümer diesen Abstellplatz benötigt. Besteht allerdings dieser Mietvertrag mit einem der Wohnungseigentümer, gilt das nur nach Interessensabwägung und nur dann, wenn er mehr als einen Abstellplatz gemietet hat.

Jeder Wohnungseigentümer muss sofort den Verwalter über Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie ernste Schäden des Hauses in seinem Wohnungseigentumsobjekt verständigen. Bei Gefahr in Verzug kann jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der anderen die notwendigen Abwehrmaßnahmen treffen.

Außerordentliche Verwaltung

Alle Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung genannten hinausgehen, dürfen nur mit Beschluss der Mehrheit durchgeführt werden. Für die Mehrheit der Stimmen ist entweder die Mehrheit der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Anteilen) oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen erforderlich, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. In diesem Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Das gilt auch dann, wenn ein Verwalter bestellt wurde.

Unter derartige Veränderungen fallen etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen. Jeder der überstimmten Miteigentümer kann bezüglich derartiger Angelegenheiten innerhalb von drei Monaten bei Gericht einen Antrag auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses stellen. Wurde ein Wohnungseigentümer jedoch über die geplante Beschlussfassung gar nicht verständigt, beträgt diese Frist sechs Monate. Sie beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus.

Ein derartiger Mehrheitsbeschluss muss vom Gericht aufgehoben werden, wenn

• der Antragsteller durch die Veränderung übermäßig beeinträchtigt werden würde oder
• die Kosten für die Veränderung nicht aus der Rücklagebezahlt werden können, wobei schon absehbare Erhaltungsarbeiten berücksichtigt werden müssen.

Nicht aufgehoben wird ein derartiger Mehrheitsbeschluss allerdings dann, wenn die Mehrheit entweder die gesamten Kosten oder den nicht gedeckten Kostenanteil übernimmt oder die Verbesserung eindeutig vorteilhaft für alle Wohnungseigentümer ist. Ebenfalls nicht aufgehoben wird der Beschluss dann, wenn nur der Antragsteller beeinträchtigt wird und das finanziell ausgeglichen werden kann. Das Gericht setzt einen Entschädigungsbetrag fest.

Alle anderen Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung, die nicht Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft betreffen, müssen einstimmig beschlossen werden. In den meisten Fällen kann eine allfällige fehlende Zustimmung der Minderheit durch Entscheidung des Gerichtes ersetzt werden.