Ein Wohnungseigentümer ist zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Allerdings bedürfen Änderungen der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer auch nur möglich ist.

Der änderungswillige Eigentümer benötigt in diesen Fällen immer die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder aber die ersatzweise Genehmigung durch den Außerstreitrichter. Weder ist ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft ausreichend, noch ist der Verwalter berechtigt, derartige Zustimmungen zu geben.

Jedenfalls zustimmungspflichtig sind etwa Widmungsänderungen (zB die Verwendung einer Wohnung als Arztpraxis oder zur Kurzzeitvermietung für touristische Zwecke oder aber die Umwidmung eines Verkaufsraums in ein Restaurant). Ebenso bauliche Änderungen, deren Auswirkungen nicht auf das Innere des Wohnungseigentumsobjekts beschränkt bleiben, für die allgemeine Teile in Anspruch genommen werden oder sich auf das äußere Erscheinungsbild auswirken. So ist beispielsweise für den Einbau einer zweiten Wohnungseingangstür, die Errichtung eines Wintergartens, die Verglasung einer Loggia oder auch nur für die Anbringung von Außenjalousien, Markisen oder eines Außenklimageräts die Zustimmung der übrigen Eigentümer einzuholen oder ersatzweise die Genehmigung des Außerstreitgerichts erforderlich. Ohne die anderen Eigentümer damit zu befassen, darf ein Wohnungseigentümer nur geringfügige Änderungen im Inneren des Wohnungseigentumsobjekts vornehmen, die sich nicht nach außen auswirken, weder allgemeine Teile noch andere Wohnungseigentumsobjekte tangieren und auch sonst keine Schädigung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirken.

Die übrigen Wohnungseigentümer dürfen ihre Zustimmung allerdings auch nicht verweigern, wenn die beabsichtigte Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Bekommt er sie nicht muss der änderungswillige Wohnungseigentümer die Ersetzung der Zustimmung gerichtlich erwirken.

Werden für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss die Änderung als zusätzliche Voraussetzung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Diese Voraussetzungen werden als erfüllt angesehen für

• die Einbeziehung oder den Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts
• die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen sowie
• die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs sowie
• einer Photovoltaikanlage auf Balkon oder Terrasse zur Versorgung des Wohnungseigentumsobjekts, sowie
• nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den Rundfunkempfang, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

Zur Klarstellung sei darauf hingewiesen, dass auch für diese baulichen Änderungen die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich ist, sie sind aber insofern privilegiert, als für sie die Prüfung der Verkehrsüblichkeit bzw. des wichtigen Interesses im Falle eines gerichtlichen Genehmigungsverfahrens entfällt, was die Durchsetzung wesentlich erleichtert. Das Vorliegen der übrigen Voraussetzungen (keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen wie insbesondere auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen) muss dennoch geprüft werden.

Werden für eigennützige Änderungen auch Objekte der anderen Wohnungseigentümer beansprucht, muss der betroffene Eigentümer die Änderung nur zulassen, wenn sie keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung seines Objektes zur Folge hat und ihm bei Interessensabwägung auch zumutbar ist.

Zustimmungsfiktion für bestimmte Änderungen

Seit Inkrafttreten der WE-Novelle 2022 mit 1.1.2022 gelten für bestimmte Änderungen Erleichterungen für die Erlangung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer: Die übrigen Eigentümer müssen auch gefragt werden, allerdings gilt die Zustimmung für bestimmte, unten genannte Änderungen, bereits dadurch erteilt, wenn alle Wohnungseigentümer über die beabsichtigte Änderung informiert und durch Übersendung verständigt wurden und niemand der beabsichtigten Änderung innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zugang der Verständigung widerspricht.

Folgende Änderungen sind vom Modell der Zustimmungsfiktion begünstigt:

• Die barrierefreie Ausgestaltung eines WE-Objekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,
• die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs (bis 3,7 kW (1-phasig) oder 5,5 kW (3-phasig),
• die Anbringung einer Solaranlage (Photovoltaikanlage oder Solarthermieanlage) an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten WE-Objekt,
• der Anbringung einer steckerfertigen Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage am Balkon oder an der Terrasse
• die Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines WE-Objekts sowie
• der Einbau von einbruchsicheren Türen.

Die geplante Änderung ist in der Verständigung klar und verständlich zu beschreiben. Weiters muss diese einen Hinweis auf die Rechtsfolgen eines unterlassenen Widerspruchs enthalten, nämlich dass die Zustimmung als erteilt gilt, wenn der verständigte Wohnungseigentümer der geplanten Änderung nicht binnen zwei Monaten widerspricht.
Die Verständigung der geplanten Änderung muss entweder in Papierform an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes oder die bekanntgegebene andere inländische Zustellanschrift oder durch elektronische Übermittlung, wenn dies der Wohnungseigentümer verlangt hat, erfolgen. Ein Hausanschlag ist nicht erforderlich.

Die Kontaktdaten (Namen und postalischen Anschriften) für die Verständigung der übrigen Wohnungseigentümer können bei der jeweiligen Verwaltung erfragt werden. Voraussetzung ist ein Auskunftsbegehren unter Nennung konkreter Angaben, wofür die Kontaktdaten benötigt werden. Aufgrund der höheren Missbrauchsanfälligkeit bedarf die Weitergabe von E-Mailadressen der Zustimmung des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Ein Widerspruch muss dem die Änderung anstrebenden Wohnungseigentümer auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form übermittelt werden.

Vorrang für Gemeinschaftsanlagen - Unterlassungspflicht für Einzelladestationen

Die Errichtung einer Einzel-Ladestation wurde mit der WE-Novelle 2022 deutlich erleichtert. Je mehr Eigentümer sukzessive bereits durch Einzelladestationen versorgt sind, desto unwahrscheinlicher wird, dass sich Mehrheiten für die Errichtung einer gemeinschaftlichen Anlage finden. Gemeinschaftliche Ladevorrichtungen sollen aber weiterhin Vorrang gegenüber Einzelladeeinrichtungen erhalten, weil diese bei Verwendung von intelligenten Wallboxen erkennen können, wenn mehrere Fahrzeuge gleichzeitig geladen werden und dadurch die Ladeleistung soweit reduziert werden kann, dass trotzdem alle Fahrzeuge geladen werden. Dadurch werden Lastspitzen im vorgelagerten Netz vermieden und die vorhandenen Hausanschlusskapazitäten besser ausgenutzt.

Zu diesem Zweck wurde mit der WE- Novelle 2022 Vorsorge dafür geschaffen, dass mit einem darauf gerichteten Mehrheitsbeschluss die Nutzung von Einzelladestationen nach Inbetriebnahme einer gemeinsamen Elektro-Ladeanlage untersagt werden kann, wenn dadurch die elektrische Versorgung der Liegenschaft besser genützt werden kann als durch die weitere Nutzung von Einzelstationen. Diese Möglichkeit besteht aber erst frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation. Im Falle einer Beschlussfassung über die Errichtung einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur kommt dem Wohnungseigentümer mit Einzelladestationen kein Stimmrecht zu.