Abgrenzung Hauptmiete - Untermiete

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Unterscheidung zwischen Hauptmiete und Untermiete deshalb von grundlegender Bedeutung, weil die strengen Bestimmungen des MRG grundsätzlich nur für Hauptmietverträge, nicht jedoch für Untermietverträge gelten. Der Untermieter hat daher weniger Rechte als der Hauptmieter, allerdings hat er ebenfalls sowohl Kündigungs- als auch Preisschutz.

Hauptmiete

Im Vollanwendungsbereich des MRG liegt ein Hauptmietvertrag dann vor, wenn von folgenden Personen gemietet wird:

• vom Eigentümer oder Fruchtnießer einer Liegenschaft
• vom Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses
• vom Wohnungseigentümer
• vom Wohnungseigentumsbewerber

Untermiete

Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht ein Untermietvertrag dann, wenn von einer anderen als von einer als Hauptvermieter genannten Personen gemietet wird.

Verboten werden kann eine Untervermietung nur aus wichtigen Gründen, insbesondere in folgenden Fällen:

• Gänzliche Untervermietung des Mietobjektes
• es wird ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins verlangt
• die Anzahl der Bewohner inklusive des Untermieters übersteigt die Anzahl der Wohnräume
• es besteht ein Grund zur Besorgnis, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören würde.

Wird ein Hauptmietvertrag aufgelöst, muss der Hauptmieter den Untermieter unverzüglich davon verständigen.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, kann das dem Hauptmieter zustehende Recht zur Untervermietung beschränkt werden oder ihm auch gar nicht erlaubt werden, unterzuvermieten.

Hauptmietverträge bei Verkauf des Mietobjektes

Wird das Mietobjekt verkauft, bleiben im Teilanwendungsbereich und Vollanwendungsbereich des MRG alle Hauptmietverträge bestehen. Enthält allerdings ein Hauptmietvertrag "Nebenabreden ungewöhnlichen Inhaltes", ist der neue Eigentümer nur dann daran gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste.Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nicht dem MRG, kann der neue Eigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine alle unbefristeten Hauptmietverträge kündigen. Dies ist vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern von Bedeutung.