Aktuelle Judikatur des OGH zum Wohnrecht

Aktuelle Judikatur des OGH zum Wohnrecht Mietvertragsverlängerung im Ein-Zweiobjekthaus keine Novation des Vertrages; Kündigungsentschädigung muss wirksam vereinbart werden, die Verletzung formeller Vorschriften führt nur zur Aufhebung des Beschlusses, wenn diese kausal für das Abstimmungsergebnis waren, Mitwirkungsbefugnisse der Eigentümer jedoch gewahrt bleiben.

Kündigungsentschädigung des Verwalters muss vereinbart werden;

OGH 22.1.2008, 5 Ob 7/08b (EWr I/1/256 f)

Mit dieser Entscheidung bestätigt der Oberste Gerichtshof, was vorsichtige Vermieter bzw Vertragserrichter ohnedies vermutet (und hoffentlich beachtet) haben (siehe dazu auch ÖVI/Dirnbacher, „MRG idF der WRN 2006“, 40):

Die Verlängerung eines vor dem 1.1.2002 abgeschlossenen Mietvertrags über einen Mietgegenstand im Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftsobjekten („Zwei-Objekt-Häuser“ gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG) führt – für diesen Vertrag – (idR) nicht in die Vollausnahme vom MRG. Die Änderung einer Nebenbestimmung (nämlich der Vertragsdauer) kann nicht als Novation iS des § 1376 ABGB qualifiziert werden. Daran ändert im Übrigen auch die Rechtsnachfolge auf Vermieterseite nichts (weil – bei Anwendbarkeit des MRG - § 2 Abs 1 MRG dem § 1120 ABGB derogiert).

„Kündigungsentschädigung“ des Verwalters bei Auflösung des Verwaltungsvertrags;

OGH 11.12.2007, 5 Ob 263/07y (EWr W/20/70 ff)

Oft begehrt, selten (wirksam) vereinbart?

Diese Entscheidung kann sich für manche Verwalter als bittere Pille erweisen. Grundsätzlich gebührt dem (gewerblichen) Verwalter – sofern keine spezielle Honorarvereinbarung zwischen ihm und dem/den Auftraggeber(n) getroffen wurde – eine „angemessene Entschädigung“ (die allenfalls an den Honorarrichtlinien orientiert werden könnte). In diesem Fall hinge die Bezahlung einer „Kündigungsentschädigung“ bei Beendigung des Verwaltungsvertrags von der Branchenüblichkeit ab (die allerdings nicht schon deshalb angenommen wird, weil der betroffene Verwalter auch in anderen Fällen ein solches Kündigungsentgelt vereinbart und bezahlt bekommen hat). Wird hingegen eine Honorarvereinbarung getroffen, kommt es – was die Kündigungsentschädigung betrifft – darauf an, ob ein derartiges Entgelt von der Vereinbarung umfasst ist.

Die Bezugnahme in einem (nicht zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrags) abgeschlossenen Anwartschaftsvertrag zum Wohnungseigentumsvertrag auf die Honorarrichtlinien vermag die Vereinbarung der Geltung sämtlicher Bestimmungen der Honorarrichtlinien im konkreten Verwaltungsvertrag nicht zu ersetzen!

Empfehlung für Verwalter: Präzise Vereinbarung der wechselseitigen Leistungen und Pflichten; insbesondere des Verwaltungsentgelts!

Verletzung formeller Vorschriften bei der Beschlussfassung im Wohnungseigentum

OGH 15.4.2008, 5 Ob 187/07x, 5 Ob 188/07v (EWr W/24/109 f)

Nicht jede Verletzung formeller Vorschriften führt zur Aufhebung des Beschlusses im Anfechtungsverfahren; entscheidend ist, ob der Fehler für das Abstimmungsergebnis kausal war. Wurden die Mitwirkungsbefugnisse der Mit- und Wohnungseigentümer gewahrt, erlaubt es der Gesetzeszweck, über Formfehler hinwegzusehen. Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss bedarf es nicht der vorhergehenden Verständigung über seinen Inhalt.

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