aktuelle OGH Entscheidungen kommentiert von Dr. W. Dirnbacher

Feuerlöscher als Betriebskostenausgabe?

OGH 10.2.2009, 5 Ob 259/08m (EWr I/21/145 ff)

Bekannt restriktive Auslegung des Betriebskostenkatalogs gemäß § 21 MRG:

Die Kosten für die Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers sowie die Kosten für die An-bringung von Sicherungshaken im Mauerwerk zur Absicherung des Fensterreinigers stellen keine Betriebskosten (iSd § 21 MRG) dar!

Durchsetzung von Verwalterpflichten

OGH 4.11.2008, 5 Ob 246/08z (EWr W/20/91)

Das Individualrecht des Wohnungseigentums auf Durchsetzung von Verwalterpflichten be-schränkt sich auf Verstöße gegen § 20 Abs 2 bis 7 WEG, nicht aber auch auf Verstöße gegen Verwalterpflichten, die sich aus § 20 Abs 1 ergeben (im Anlassfall: Vorwurf der mangelhaften Besorgung der Schneeräumung für die Liegenschaft). Diesfalls kann der Wohnungseigentümer nur versuchen, selbst ein Willensbildungsverfahren zu initiieren, um dem Verwalter von der Mehrheit eine rechtmäßige Weisung erteilen zu lassen.

Erhaltungspflicht im Wohnungseigentum

OGH 4.11.2008, 5 Ob 154/08w (EWr W/28/30 ff)

In dieser Entscheidung verweist das Höchstgericht auf ein Problem, das sich im Wohnungsei-gentum (vorwiegend dem Verwalter) immer wieder stellt: Abgrenzungsschwierigkeiten hinsicht-lich der Erhaltungspflicht (einzelner Wohnungseigentümer oder Eigentümergemeinschaft) bei der räumlichen Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen. Aus-drücklich betont der 5. Senat, dass Balkone und Terrassen Grenzfälle darstellen und einer Ein-zelfallbeurteilung (die sich dann an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche zu orien-tieren hat) unterliegen können. Zu denken ist hier insbesondere an oberflächliche Mängel des Bodenbelags.

Wenn allerdings der Schaden zugleich auch die Substanz des Gebäudes betrifft – wie etwa den Schutz vor Durchfeuchtung – dann ist die Kostentragungspflicht der Gemeinschaft jedenfalls gegeben.

Erhaltungspflicht, Wirtschaftlichkeit und Abbruchreife

OGH 18.11.2008, 4 Ob 196/08i (EWr III/1096 A/142 ff)

Erhaltungspflicht des Vermieters bei Teilausnahme vom MRG:

Die Erhaltungspflicht des Bestandgebers nach § 1096 ABGB findet ihre Grenze in der Möglich-keit und Erschwinglichkeit der Arbeiten, weiters in der Unwirtschaftlichkeit der erforderlichen Arbeiten, insbesondere im Falle der wirtschaftlichen Abbruchreife. Ein unwirtschaftliches Ver-halten des Hauseigentümers kann nicht verlangt werden.

Die Wirtschaftlichkeit ist nach einem objektiven Maßstab anhand der Umstände des konkreten Bestandverhältnisses zu beurteilen; in den Personen der Vertragsparteien liegende Umstände (wie zB deren Einkommens- und Vermögensverhältnisse) bleiben außer Betracht.

Eine rechtlich als Unmöglichkeit zu wertende Unerschwinglichkeit liegt nur dann vor, wenn der zur Bewirkung der Leistung notwendige Aufwand in keinem Verhältnis zum Wert der Leistung steht, so dass der Aufwand schon objektiv als unvernünftig, weil wirtschaftlich sinnlos, zu beur-teilen ist.

Das Alter oder der Zeitwert eines Hauses für sich allein sagen über die Wirtschaftlichkeit von Erhaltungsarbeiten nichts aus, weil es auch darauf ankommt, ob die Kosten der Erhaltungsar-beiten im (voraussichtlichen) Wert des wiederinstandgesetzten Hauses Deckung oder zumin-dest weitgehend Deckung finden. Aus diesem Grund ist es im Fall einer erforderlichen Kreditfi-nanzierung auch nicht von Bedeutung, ob der zur Verfügung stehende Mietzins die Finanzie-rung der zu er¬wartenden monatlichen Kreditraten bei einer angemessenen Laufzeit des Kredits ermöglicht (!!).

Die Beweislast für das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit der vom Mieter verlangten Erhal-tungsarbeiten trifft den Vermieter.

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