Aktueller Stand der Umsetzung des Energieausweises

ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Aktueller Stand der Umsetzung des Energieausweises Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Immo, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Im Dezember 2002 wurde die bis Jänner 2006 von den Mitgliedsstaaten umzusetzende Gebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) erlassen. Die nationale Umsetzung der EU-Richtlinie fällt in Österreich überwiegend in die Kompetenz der Länder als Baurechtsgesetzgeber. Bei ihnen liegt die Zuständigkeit für die Festlegung der Methode zur Berechnung der Gesamtenergieeffizienz sowie die Regelungen über das Erfordernis der Erstellung, den Inhalt und das Verfahren zur Ausstellung von Energieausweisen unter Beachtung der Vorgaben der Richtlinie. Eine österreichweite Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften ist zwar gescheitert, das heißt der Energieausweis wird in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich aussehen, wenngleich sich die Anpassungen in den baurechtlichen Vorschriften der Länder1 tendentiell weitgegehend an der OIB – Richtlinie orientieren. Einschlägige bautechnische Vorschriften fehlen mittlerweile nur noch in den Bundesländern Niederösterreich und Salzburg.

Bei Verkauf und Vermietung berührt der Energieausweis zivilrechtliche Kompetenzen des Bundes. Mit dem Energieausweisvorlagegesetz (EAVG), welches mit 1.1.2008 in Kraft getreten ist, hat der Bund als Zivilrechtsgesetzgeber einen Teilbereich der Richtlinie, nämlich die Vorlagepflicht eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung, umgesetzt. Das EAVG regelt die Vorlagepflicht und Herausgabe bei Verkauf oder In-Bestandgabe eines Nutzungsobjekts spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung. Der Energieausweis darf zu diesem Zeitpunkt höchstens 10 Jahre alt sein. Der Energieausweis ist somit seit 1.1.2008 für Gebäude, deren Baubewilligung nach dem 1.1.2006 erteilt wurde, bei jeder Vermietung oder bei jedem Verkauf ein Energieausweis vorzulegen (dieser wird üblicherweise ohnehin schon im Rahmen der Wohnbauförderung erforderlich sein). Für Gebäude, die vor dem 1.1.2006 baubewilligt wurden (Bestand), ist die Übergangsfrist mit 1.1.2009 angesetzt. Ab 1.1.2009 wird die Vorlage des Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung in der gesamten Alpenrepublik somit zum Pflichtpapier.

Wer zahlt den Energieausweis?

Nach wie vor unklar ist die Frage der Kostentragung des Energieausweises. Wer zahlt den Energieausweis im Miethaus? Wer zahlt und beauftragt den Energieausweis in einer Wohnungseigentumsanlage? Kann die Mehrheit, die keinen Energieausweis benötigt, weil diese Eigentümer weder verkaufen noch vermieten wollen, einen Beschluss fassen, dass kein gemeinschaftlicher Ausweis erstellt wird? Derzeit sind die wohnrechtlichen Fragen bzgl. Kostentragung und Beschlussfassung noch ungelöst, obwohl am 1.1.2008 das Energieausweisvorlage-Gesetz in Kraft getreten ist.

Die rechtliche Qualifikation der Kosten des Energieausweises wirft vor allem im Wohnungseigentumsrecht Fragen auf, die jedoch erst bei der nächsten heranstehenden wohnrechtlichen Novellierung gelöst werden sollen. Da der Adressat des EAVG der Vermieter oder Verkäufer einer Eigentumswohnung ist und nicht die Eigentümergemeinschaft, ist auch die Verrechnung des Energieausweises nur schwer als Verwaltungshandlung zu qualifizieren, was jedoch Voraussetzung dafür wäre, die Kosten des Energieausweises als Aufwendungen für die Liegenschaft zu verrechnen.

Ein vorliegender Entwurf des Bundesministeriums für Justiz sieht nun für das Wohnungseigentum vor, dass der Verwalter dafür Sorge zu tragen hat, dass ein Energieausweis, der nicht älter als zehn Jahre sein darf, vorhanden ist und den Wohnungseigentümern, die diesen zur Vermietung oder Verkauf zur Vorlage benötigen, Abschriften zur Verfügung zu stellen hat. Indirekt würde damit eine Kostentragungspflicht der Eigentümergemeinschaft für die Erstellung des Energieausweises statuiert werden.

Auch innerhalb der Interessenvertretungen der Mieter, Wohnungseigentümer und Vermieter sind verschiedenste Zweifel aufgetreten, ob die derzeit geplante Umsetzung praktikabel ist. Im Wohnungseigentum hat das Forum Immobilienverwalter des ÖVI angeregt, nicht eine neue Verwalterpflicht anzuordnen, sondern den Ausweis zu einer Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu erklären (§ 28 WEG) und auch konkrete Minderheitenrechte vorzusehen für einen Eigentümer, der sich nicht dem Mehrheitsbeschluss (nämlich keinen Energieausweis ausstellen zu lassen) beugen möchte. Überlegt wird von Konsumentenvertretern, auch zur Vorsicht klarstellen zu lassen, dass es sich jedenfalls um eine Aufwendung für die Liegenschaft iS des § 32 WEG handelt. Dass Mietervertreter im übrigen sogar die Verrechenbarkeit des Energieausweises im § 20 MRG in Frage stellen, zeigt die Wiedererstarkung der ideologischen Gräben im Wohnrecht.

Wenn der Gesetzgeber jedoch nicht bald für die notwendigen Bestimmungen sorgt, ist zu befürchten, dass am Ende des Tages ein Chaos wie bei den Postkästen eintritt.

1 Burgenland: § 4 Abs 1 letzter Satz , § 17 Abs 2 und § 18 Abs 2 Burgendländische Baugesetz- Novelle 2008 BgldLGBl 2008/53, rechtswirksam zT seit 20.5.2008, zT ab 01.07.2008; Änderung des Burgendländischen Wohnbauförderungsgesetzes 2005: BgldLGBl 2008/52 , diesbezüglich rechtswirksam seit 30.05.2008

Wien: § 4 der Verordnung der Wiener Landesregierung mit der bautechnischen Anforderungen festgelegt werden (Wiener Bautechnikverordnung – WBTV) WrLGBl 2008/31, rechtswirksam ab 12.07.2008; Verweist in den Anlagen 10 und 11 auf die OIB-Richtlinie 6 (Energieeinsparung und Wärmeschutz, Ausgabe April 2007) und auf den Leitfaden Energietechnisches Verhalten von Gebäuden, Version 2.6, April 2007, beide herausgegeben vom Österreichischen Institut für Bautechnik.

Tirol: LGBl.Nr 73/2007: Gesetz vom 10. Oktober 2007, mit dem die Tiroler Bauordnung 2001 geändert wird, rechtswirksam ab 1.1.2008; LGBl.Nr 93/2007: Verordnung der Landesregierung vom 18.12.2007 über die bautechnischen Erfordernisse für bauliche Anlagen sowie über Inhalt und Form des Energieausweises (Technische Bauvorschriften 2008) rechtswirksam ab 1.1.2008 und LGBl.Nr 94/2007: Verordnung der Landesregierung vom 18. Dezember, mit der die Planunterlagenverordnung 1998 geändert wird; rechtswirksam ab 01.01.2008

Oberösterreich: LGBl.Nr 36/2008:Landesgesetz, Oö. Bauordnungs-Novelle 2008, rechtswirksam ab 31.03.2008; Oberösterreichische Bautechnikgesetz-Novelle 2008, rechtswirksam ab 31.03.2008;

Steiermark: LGBl.Nr 61/2008: Verordnung der Steiermärkischen Landesregierung vom 21.04.2008 (Steiermärkische Energieeinsparungs- und Wärmeschutzverordnung) rechtswirksam ab 05.07.2008

Vorarlberg: LGBl.Nr 83/2007: Verordnung der Landesregierung über die bautechnischen Erfordernisse von Bauwerken (Bautechnikverordnung) rechtswirksam ab 1.1.2008

Kärnten: LGBl.Nr 13/2008 Kärntner Energieeinsparungs- und Wärmeschutzverordnung, rechtswirksam ab 12.03.2008