Aus der OTS-Aussendung des Bundesministerium für Arbeit, Sicherheit und Konsumentenschutz vom 15.02.2010
ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Aus der OTS-Aussendung des Bundesministerium für Arbeit, Sicherheit und Konsumentenschutz vom 15.02.2010 Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Vier Vertragsklauseln, die ein professioneller Vermieter seinen
Verträgen mit VerbraucherInnen zugrunde legt, und die diese unter
anderem zu umfangreichen Wartungsarbeiten verpflichten, sind
gesetzeswidrig - dies erkannte der Oberste Gerichtshof in einer aktuellen
Entscheidung.
In einem in Auftrag des BMASK geführten
Verbandsverfahren des VKI wurde klagsweise gegen Klauseln in einem
Mustermietvertrag vorgegangen, der bei Vermietung von Wohnungen in
neuen Häusern (nach 1953 gebaute Mietwohnungen, nach 1945 gebaute
Eigentumswohnungen und nach 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen)
verwendet wird. Diese Bestimmungen sehen vor,
dass den
MieterInnen die Kosten für notwendige Reparaturen unter den
Bewirtschaftungskosten verrechnet werden; zudem sah die Klausel einen
beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor.
dass
der/die MieterIn zur Wartung der elastischen Fugen im Bad, WC und Küche
verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad
und WC auszutauschen hat.
dass der /die MieterIn zur jährlichen
Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Wohnung
einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat.
dass der/die VermieterIn zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.
Zu
1: Die Klausel zu den Bewirtschaftungskosten wertete der OGH als
intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß beispielsweise
aufzähle. Für die betroffenen MieterInnen wäre dadurch nicht absehbar,
welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten. Der OGH erachtete es
auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der MieterInnen von dem
Betriebskostenkatalog des § 21 MRG abweiche, der eine Verrechnung von
Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht. Bemerkenswert ist,
dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im MRG
heranzog, die im vorliegenden Fall - es handelt sich um ein
Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich - gar nicht
zwingend anzuwenden ist.
Zu 2: Auch die Klausel, wonach der/die
MieterIn zur Wartung der Fugen verpflichtet ist, wertete der OGH als
intransparent, da unklar bleibt, was unter "Wartung" zu verstehen ist.
Der/die MieterIn ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw.
Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung
der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten
wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte
Verpflichtung des/der MieterIn zum Filtertausch aus, ohne dass auf den
tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters abgestellt wird.
Zu
3: Ebenso sei die Klausel, die in Bezug auf die Therme undifferenziert
- ohne Rücksicht auf deren Alter und Type und bestehender Vorgaben des
Herstellers - eine jährliche Wartungsverpflichtung und weiters die
Verpflichtung zur Vorlage von regelmäßigen Wartungsnachweisen vorsieht,
unzulässig. Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der
Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung
verpflichtet, ist sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich
benachteiligend.
Zu 4: Schließlich stellte der OGH klar, dass
eine Vereinbarung, die den Vermieter die bei Begründung von
Wohnungseigentum am Mietgegenstand zur Kündigung des Mietvertrages
berechtige, unwirksam sei. Damit werde der Kündigungsschutz
unterlaufen, da es der Vermieter in der Hand hätte das Mietverhältnis
jederzeit zu beenden.
Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft
Mariahilfer Straße 116/2.OG/2 - 1070 Wien
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