Aus der OTS-Aussendung des Bundesministerium für Arbeit, Sicherheit und Konsumentenschutz vom 15.02.2010

ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Aus der OTS-Aussendung des Bundesministerium für Arbeit, Sicherheit und Konsumentenschutz vom 15.02.2010 Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Vier Vertragsklauseln, die ein professioneller Vermieter seinen

Verträgen mit VerbraucherInnen zugrunde legt, und die diese unter

anderem zu umfangreichen Wartungsarbeiten verpflichten, sind

gesetzeswidrig - dies erkannte der Oberste Gerichtshof in einer aktuellen

Entscheidung.

In einem in Auftrag des BMASK geführten

Verbandsverfahren des VKI wurde klagsweise gegen Klauseln in einem

Mustermietvertrag vorgegangen, der bei Vermietung von Wohnungen in

neuen Häusern (nach 1953 gebaute Mietwohnungen, nach 1945 gebaute

Eigentumswohnungen und nach 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen)

verwendet wird. Diese Bestimmungen sehen vor,

dass den

MieterInnen die Kosten für notwendige Reparaturen unter den

Bewirtschaftungskosten verrechnet werden; zudem sah die Klausel einen

beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor.

dass

der/die MieterIn zur Wartung der elastischen Fugen im Bad, WC und Küche

verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad

und WC auszutauschen hat.

dass der /die MieterIn zur jährlichen

Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Wohnung

einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat.

dass der/die VermieterIn zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.

Zu

1: Die Klausel zu den Bewirtschaftungskosten wertete der OGH als

intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß beispielsweise

aufzähle. Für die betroffenen MieterInnen wäre dadurch nicht absehbar,

welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten. Der OGH erachtete es

auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der MieterInnen von dem

Betriebskostenkatalog des § 21 MRG abweiche, der eine Verrechnung von

Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht. Bemerkenswert ist,

dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im MRG

heranzog, die im vorliegenden Fall - es handelt sich um ein

Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich - gar nicht

zwingend anzuwenden ist.

Zu 2: Auch die Klausel, wonach der/die

MieterIn zur Wartung der Fugen verpflichtet ist, wertete der OGH als

intransparent, da unklar bleibt, was unter "Wartung" zu verstehen ist.

Der/die MieterIn ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw.

Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung

der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten

wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte

Verpflichtung des/der MieterIn zum Filtertausch aus, ohne dass auf den

tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters abgestellt wird.

Zu

3: Ebenso sei die Klausel, die in Bezug auf die Therme undifferenziert

- ohne Rücksicht auf deren Alter und Type und bestehender Vorgaben des

Herstellers - eine jährliche Wartungsverpflichtung und weiters die

Verpflichtung zur Vorlage von regelmäßigen Wartungsnachweisen vorsieht,

unzulässig. Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der

Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung

verpflichtet, ist sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich

benachteiligend.

Zu 4: Schließlich stellte der OGH klar, dass

eine Vereinbarung, die den Vermieter die bei Begründung von

Wohnungseigentum am Mietgegenstand zur Kündigung des Mietvertrages

berechtige, unwirksam sei. Damit werde der Kündigungsschutz

unterlaufen, da es der Vermieter in der Hand hätte das Mietverhältnis

jederzeit zu beenden.