Der Immobilienmakler als Sachverständiger

Schon im Vorfeld einer Immobilienvermittlung ist der Makler als

Immobilienexperte gefragt, den Wert eines Objektes einzuschätzen. Dabei ist er jedoch oft mit den überzogenen Erwartungen des Abgebers konfrontiert. In jüngster Zeit werden öfter Befürchtungen geäußert, der

Makler wolle, um schnell zu einem Vertragsabschluss zu kommen,

Immobilien möglichst günstig an- bzw. auspreisen. Erfahrungsgemäß gilt

oft das Gegenteil: Ein Objekt wird überteuert in das

Vermittlungsportfolio hereingenommen, um dann nach monatelanger

Bearbeitung allmählich auf (oder zumeist unter) den Marktwert zu

fallen, den es zu Beginn der Vermarktungsaktivitäten gehabt hätte. Wie

weit haftet nun der Makler dafür?

Die Haftung des Maklers für Angaben zum Wert

Als

Sachverständiger kann vom Makler erwartet werden, dass er über

einschlägige Probleme Bescheid weiß und richtige Auskünfte erteilt. Der

Makler hat gemäß § 3 Abs. 1 MaklerG die Interessen des Auftraggebers

redlich und sorgfältig zu wahren. Makler und Auftraggeber sind

verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Im

Konsumentenschutzgesetz werden diese erforderlichen Nachrichten

konkretisiert: Den Makler trifft die Verpflichtung zur Aufklärung über

sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden

Geschäfts wesentlich sind. Die Verpflichtung zur Haftung besteht nach

allgemeinen Grundsätzen aber nicht nur im Verbrauchergeschäft! In den

Materialien zum Maklergesetz wird auf die Fachkenntnis des Maklers

hingewiesen, der "seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen

beratend einzubringen hat."

Soweit dem Makler ein

Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber auch eine Mäßigung

nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren

Verdienstlichkeit des Maklers verlangen (§ 3 Abs. 4 MaklerG). Diese

Mäßigung ist unabhängig von einem Schaden, nimmt aber Bezug auf eine

objektiv vorwerfbare Pflichtverletzung. Der Nichterfüllungsschaden ist

aber beim unmittelbaren Vertragspartner einzuklagen, wie das folgende

Beispiel zeigt. Dieser kann sich dann allenfalls bei Makler

regressieren.

"Wohnung im Grünen" OGH 21.03.1991, 6 Ob 600/90

Der

Makler hatte eine Wohnung "im Grünen" angepriesen, die

Nachbarliegenschaft werde in einen Park umgewandelt. Letztlich wurde

die Liegenschaft mit einer Autobusgarage verbaut. Der Verkäufer wurde

wegen des Minderwerts der Eigentumswohnung belangt. Das Gericht stellte

fest, dass die Täuschung für den Vertragsabschluss ursächlich war. Der

Verkäufer musste sich die Aussagen des Maklers zurechnen lassen. Da die

Käufer am Vertrag festhielten, stand ihnen eine Preisminderung nach der

relativen Berechnungsmethode zu.

"Eine Vertragsänderung im Sinne des

§ 872 ABGB berechtigt nicht einfach zur Forderung der Differenz

zwischen dem vereinbarten und dem wirklichen Wert der Leistung. Der

vereinbarte Preis muss sich zum geänderten Preis verhalten wie der Wert

der Sache ohne Mangel zum Wert der Sache mit Mangel. Nur so kann die

von den Parteien dem Vertragsabschluss zugrunde gelegte Wertrelation

zwischen Leistung und Gegenleistung (subjektive Äquivalenz), die soweit

sie nicht durch Willensmängel beeinflusst ist, keiner Korrektur bedarf

und zugänglich ist, aufrechterhalten werden."

"Unbefristeter Mietvertrag im Einfamilienhaus" OGH 17.04.2007, 5 Ob 275/96

Eine

Immobilienmaklerin hatte einer unerfahrenen Vermieterin eines

Einfamilienhauses einen vom Mieter selbst verfassten Mietvertrag als "unbedenklich" zur Unterschrift vorgelegt. Unter anderem war der

Vertrag ausdrücklich (nach alter Rechtslage noch dem MRG unterliegend)

unbefristet abgeschlossen worden, zudem zu einem unüblich niedrigen

Mietpreis. Unter der Prämisse, dass die Vermieterin bei Aufklärung über

Befristungsalternativen den Vertrag keinesfalls unbefristet

abgeschlossen hätte "was im fortgesetzten Verfahren zu beweisen war"

war der Vermieterin den Ersatz der Wertminderung (in Höhe von EUR

145.346,-) zuzusprechen.

"Liebhaberpreis" OGH 02.09.2009, 7 Ob 157/09b

Der

Liegenschaftseigentümer wollte die Liegenschaft so teuer als möglich

verkaufen, der alleinbeauftragte Makler teilte dem Verkäufer mit, dass

für die Liegenschaft nur ein Verkaufspreis von circa. 350.000 EUR zu

erzielen sei. Aus diesem Grund hatte der Verkäufer zunächst ein Anbot

in Höhe von 340.000 EUR angenommen, wovon er jedoch wieder zurücktrat,

nachdem es ihm gelang, die Liegenschaft an seinen Nachbarn (!) für

460.000 EUR zu veräußern. Ein im Provisionsprozess eingeholtes

Sachverständigengutachten ergab, dass der Verkehrswert der Liegenschaft

402.000 EUR betrug und die Spannbreite für einen angemessenen Kaufpreis

zwischen 341.700 EUR und 462.300 EUR lag.

Die unrichtigen

Angaben zum Marktwert haben beim Verkäufer einen Irrtum bewirkt, der

auf das Verhalten des Maklers zurückzuführen sei und damit kausal für

die Nichtausführung des Vertrags war und daher auch zum Entfall der

Maklerprovision führte.

Fazit: Vermitteln alleine ist zu wenig

Die

herrschende Judikatur stellt hohe Anforderungen an die Sorgfaltspflicht

des Maklers. Aus der jüngsten Entscheidung (siehe oben) dürfen jedoch

nicht voreilige Schlüsse gezogen werden: im gegenständlichen Fall wurde

der Anspruch des Maklers auf eine Provision deshalb verneint, weil ein

vermitteltes Geschäft letztlich aus Gründen, die der Makler mit seiner

falschen Markteinschätzung zu vertreten hatte, nicht ausgeführt wurde.

Falsch wäre jedoch daraus abzuleiten, dass bereits grundsätzlich die

Erzielung eines höheren Verkaufspreises als der vom Makler

vorgenommenen Markteinschätzung eine Minderung bzw. Entfall der

Provision bewirken würde. Auch der "Wert der besonderen Vorliebe" darf

hier nicht außer Acht gelassen werden.

Der Makler legt nicht den Preisrahmen fest, der zulässig ist, im Gegenteil: Es ist der Verkäufer, der über die Höhe der Verhandlungsbasis entscheidet. Die Einigung über den Preis ist -

abgesehen von Willensmängeln - keiner Korrektur zugänglich. Der Makler

wird gut beraten sein, seine Wertangaben nur in einer entsprechenden

Bandbreite zu machen. Gerade bei Sonderimmobilien oder jenen, wo nur

wenige Vergleichswerte verfügbar sind, ist eine solche Vorgangsweise

sinnvoll, um nicht den Provisionsanspruch zu gefährden. Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Der Immobilienmakler als Sachverständiger ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder