Europäisches Gesetz für bezahlbaren Wohnraum: Eine erste Analyse und ein Überblick über die Rechtsvorschriften

Diese Verordnung bildet das gesetzliche Kernstück des umfassenderen Europäischen Plans für bezahlbaren Wohnraum (EAHP) und erfüllt damit die angekündigten politischen Verpflichtungen.

Das Gesetz verlagert weder die primäre Zuständigkeit für den Wohnungsbau von den Mitgliedstaaten auf die Europäische Union, noch schreibt es zentralisierte Mietpreisbindungen oder einheitliche Grundsteuern vor. Stattdessen schafft es einen robusten, rechtssicheren Rahmen, der kommunale und regionale Behörden in die Lage versetzt, gezielte Marktinterventionen durchzuführen.

Kernelemente der Regelung

• Harmonisiertes Instrumentarium für Marktinterventionen: Kommunalbehörden, die in nachweislich von Wohnungsnot betroffenen Gebieten tätig sind, werden mit vorab geprüften Rechtsinstrumenten ausgestattet, um das lokale Wohnungsangebot zu steuern, ohne gegen die EU-Richtlinien zum Binnenmarkt für Dienstleistungen zu verstoßen.

• Regulierungsrahmen für Kurzzeitvermietungen (STR): Aufbauend auf den im Mai 2026 in Kraft getretenen Transparenzvorschriften ermöglicht das Gesetz den Kommunalbehörden, strenge quantitative Obergrenzen, Begrenzungen der Vermietungsnächte oder quartiersspezifische Beschränkungen für Plattformen wie Airbnb durchzusetzen, sofern bestimmte negative Auswirkungen auf den Markt quantifiziert werden.

• Abschreckung vor längerem Leerstand und dem Aufbau von Zweitwohnungen: Die Verordnung enthält strukturelle Empfehlungen, die es den Mitgliedstaaten ermöglichen, steuerpolitische Maßnahmen wie Leerstandszuschläge einzusetzen, um Zweitwohnungen und nicht ausreichend genutzte Wohnungen wieder in den Markt für langfristige Vermietung oder Verkauf zu bringen.

• Die Vorgabe zur Beschleunigung des Wohnungsangebots: In der Erkenntnis, dass Beschränkungen allein absolute Versorgungsengpässe nicht beheben können, enthält das Gesetz eine Empfehlung der Kommission (siehe beigefügtes Dokument), in der die Mitgliedstaaten aufgefordert werden, Raumordnungsgenehmigungen zu straffen, umfassende energetische Sanierungen zu beschleunigen und bürokratische Verzögerungen beim Bau neuer erschwinglicher Wohnungen deutlich zu reduzieren.

Quantitative Kriterien für „Gebiete mit Wohnungsnot“

Um willkürliche kommunale Maßnahmen zu verhindern und sicherzustellen, dass der Binnenmarktschutz gewahrt bleibt, dürfen lokale Behörden keine Beschränkungen auferlegen, es sei denn, ein bestimmtes geografisches Gebiet entspricht formal der technischen Definition eines „Gebiets mit Wohnungsnot“.

Die Kommission legt eine strenge, dreiteilige quantitative Schwelle fest:

Kriterium

Gesetzliche Anforderungen gemäß dem Gesetz Preis-Einkommens-Verhältnis Der durchschnittliche nominale Transaktions- oder Kaufpreis einer Wohneinheit innerhalb des Gebiets muss mindestens das Achtfache (8) des durchschnittlichen verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens dieser spezifischen geografischen Gruppe betragen.

Historischer Aufwärtstrend

Das lokale Preis-Einkommens-Verhältnis muss im Vergleich zur historischen Basis der letzten zehn Jahre einen eindeutigen, statistisch signifikanten Aufwärtstrend aufweisen, der eine langfristige strukturelle Divergenz belegt. Zukunftsorientierte Prognosen: Die makroökonomischen und demografischen Belastungen (z. B. Bevölkerungszustrom im Vergleich zum geplanten Wohnungsangebot) müssen zeigen, dass nicht zu erwarten ist, dass sich der lokale Wohnungsdruck in den folgenden drei (3) Jahren wieder dem Mittelwert annähert oder nachlässt.

Darüber hinaus muss jede vorgeschlagene kommunale Maßnahme den grundlegenden Rechtsprinzipien der Nichtdiskriminierung und der strikten Verhältnismäßigkeit entsprechen. Die Behörden müssen formell umfassende empirische Marktfolgenabschätzungen veröffentlichen, aus denen hervorgeht, dass gewerbliche Kurzzeitvermietungen oder Leerstände von Investitionsobjekten unmittelbar zu einer gravierenden Beeinträchtigung der Verfügbarkeit von Langzeitwohnraum führen, bevor Lizenzen eingeschränkt oder widerrufen werden können.

Auswirkungen auf Immobilienmakler und Immobilienverwalter

• Kurzzeitvermietungen: Mögliche lokale Beschränkungen könnten sich auf Immobilienbesitzer und die Fachleute auswirken, die diese Immobilien vermarkten oder verwalten.

• Wohnungsvermietungen: Maßnahmen zur Sicherung von Wohnraum für die langfristige Wohnnutzung könnten die Bedingungen auf bestimmten Mietmärkten verändern.

• Zweitwohnungen: Maßnahmen in Bezug auf Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, könnten sich auf den Verkauf, den Kauf und die Verwaltung dieser Immobilien auswirken.

• Leerstehende Immobilien: Obwohl sich die Verordnung auf den rechtlichen Rahmen für öffentliche Maßnahmen konzentriert, könnten Bemühungen, leerstehende Immobilien wieder auf den Wohnungsmarkt zu bringen, neue Chancen und Anforderungen für Fachleute schaffen, die diese Immobilien verwalten oder vermarkten.

• Daten und Nachweise: Die Behörden müssen eine angespannte Wohnungslage nachweisen und begründen, dass Maßnahmen notwendig und verhältnismäßig sind, wodurch die Bedeutung zuverlässiger Daten und Informationen zum Wohnungsmarkt, die Immobilienfachleuten zur Verfügung stehen, zunimmt.

• Rechtssicherheit und Einhaltung der Vorschriften: Immobilienfachleute müssen sich über nationale oder lokale Maßnahmen im Rahmen dieser Regelung im Klaren sein, insbesondere im Umgang mit Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen oder Immobilien, die besonderen Beschränkungen unterliegen.
 

Nächste Schritte

Da der Vorschlag gerade erst vorgelegt wurde, durchläuft er nun im Rahmen des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens das Europäische Parlament und den Rat der Europäischen Union (Ministerrat), wo er diskutiert, abgeändert und offiziell verabschiedet werden soll.

Recommendation - Affordable Housing Act
Proposal for a Regulation - Affordable Housing Act