Geschäftsraumvermietung und USt ab 1.9.2012

Geschäftsraumvermietung und USt ab 1.9.2012 Stand der Diskussion im BMF vom 25.9.2012

Der ÖVI hat kurzfristig eine Diskussion mit den Legisten des Finanzministeriums (BMF) initiiert, in der die wirtschaftlichen Auswirkungen und Umsetzungsprobleme des 1. StabilitätsG betreffend USt erörtert wurden.

Die Linie des BMF zur Auslegung des StabilitätsG ist eindeutig: es gibt einen klaren politischen Auftrag, der offenbar die Umgehungskonstruktionen zur Sicherung des Vorsteuerabzugs von Banken, Versicherungen und Gemeinden zukünftig vermeiden soll. Neu ist die Argumentation des BMF aber im Hinblick auf den vermietenden Immobilieneigentümer. Dass die Optionsmöglichkeit auf Regelbesteuerung massiv eingeschränkt wird, argumentiert man mit der längst überfälligen Umsetzung der EU-Mehrwertsteuergrundsätze. Deutschland und die Niederlande hätten das beispielsweise viel radikaler (nämlich auch unter Einbeziehung der Wohnungsvermietung) schon vor 20 Jahren vorexerziert. In Österreich werde dieser Schritt nun teilweise vollzogen.

Am problematischsten erweist sich die (durchaus umstrittene) Rechtsansicht des BMF, dass jede Veräußerung einer Immobilie (Änderung in der Person des Vermieters) die umsatzsteuerlichen Beschränkungen bei der Option zur Regelbesteuerung aus. Dies auch, wenn der Vermieter gemäß § 2 MRG an die mietrechtlichen Vereinbarungen hinsichtlich Mietzins gebunden ist. Ob die zivilrechtliche Übergangsbestimmung des § 30 UStG (angemessener Ausgleich bei Änderungen) eine taugliche Grundlage für eine einseitige Mieterhöhung ist, bleibt leider offen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass auch Eintritte in das Mietrecht (§12a MRG) konsequenterweise dann so zu behandeln wären!

Die von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder vor kurzem angeregten Gesetzesänderungen werden offenbar nicht weiter verfolgt, auch wenn durch die jetzige Gesetzeslage kein Mehrertrag für den Fiskus zu erwarten wäre.

Die personenbezogene Übergangsbestimmung im StabilitätsG zur Umsatzsteuer stelle sicher, dass es mittelfristig keine Altfälle mehr geben werde und das Prinzip der unecht steuerbefreiten Vermietung flächig umgesetzt wird. Das BMF war überrascht, dass in der Praxis fast immer der Mietzins mit USt vereinbart war.

Auch der Vorschlag, Wohnungseigentum – so auch das deutsche Vorbild – von der Neuregelung auszunehmen, findet kein Gehör.

Klarstellungen sind zu erwarten, aber keine Gesetzesänderungen. In den USt-Richtlinien, die Mitte Oktober zur Begutachtung versandt werden, sollen ua folgende Fragen erörtert werden:

• Auswirkungen eines Verkaufs eines Miteigentumsanteils (löst dies auch die neuen Bestimmungen aus?)

• gemischte Nutzungen von WE-Objekten (Wohnung, Praxis, Kanzlei)

• (Garagen-)Abstellplatz auf einer allgemeinen Fläche der Liegenschaft, der an einen WE vermietet werden soll (weiterhin 20%)

• Schenkungen mit Vorbehalt des Fruchtgenusses

• Erbschaften (ruhender Nachlass als eigenes USt-Steuersubjekt? Todeszeitpunkt maßgeblich?)

Eines vorweg: eine Klarstellung bei der Flächenmiete für KFZ kann schon als gesichert angesehen werden: Diese Umsätze bleiben weiterhin mit 20% USt-pflichtig, egal ob Garage, Freifläche, WE oder schlichtes Miteigentum.

Zivilrechtlich notwendige Feinschärfungen, die uE erforderlich wären, fallen nicht in die Kompetenz des BMF (§ 30 UStG, § 32 Abs 10 WEG). Der ÖVI wird jedenfalls mit den zuständigen Legisten des Justizministeriums Kontakt aufnehmen und Änderungsvorschläge präsentieren.

Wie ist nun in der Praxis mit dem 1. StabilitätsG und den neuen USt-Bestimmungen umzugehen?

Ausgehend von der Rechtsansicht des BMF können folgende Fallkonstellationen unterschieden werden:

Mietverträge mit Geschäftsraummietern ab 1.9.2012

1. unecht steuerbefreiter Geschäftsraummieter

keine Option auf 20% USt mehr möglich

(Arzt, Versicherungsmakler, Bank, Versicherung, Kleinunternehmer)

Miete neu zu kalkulieren,

Weiterverrechnung der Bruttobetriebskosten

Problemfeld: angemessener Mietzins gem. § 16 MRG

2. Geschäftsraummieter, derzeit mit Umsätzen, die fast gänzlich zum Vorsteuerabzug berechtigen

Überlegung, ob man nicht doch auch umsatzsteuerfrei vermietet, vor allem, wenn es „gefährdende“ Mieter sind , dann allenfalls mit höher kalkulierter Miete (Empfehlung des Ministeriums)

wenn Regelbesteuerungsoption vereinbart, dann ist eine Bestätigung erforderlich, dass vom Mieter derzeit fast ausschließlich Umsätze getätigt werden, die zum Vorsteuerabzug berechtigen

Verpflichtung, eine Änderung der Verhältnisse unverzüglich zu melden

Schad- und Klagloshaltung für den Fall, dass dies nicht erfolgt

Erhöhung des Mietzinses für den Fall, dass sich die umsatzsteuerlichen Verhältnisse ändern: zB Miete + 20%

Problemfeld: angemessener Mietzins

Weiterverrechnung der Bruttobetriebskosten

Wechsel auf Vermieterseite bei bestehenden Mietverträgen

Unter Hinweis auf § 30 Abs 2 UStG wird dem Mieter ein um …. % erhöhter Betrag als angemessener Ersatz für den Vorsteuerverlust vorgeschrieben.

Problemfeld: Wortlaut des § 15 MRG; „gesetzliche USt“

MMag. Anton Holzapfel, 25.9.2012

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