Insolvenzrechtsreform: Verschlechterung für Vermieter

Die mit 1. Juli 2010 in Kraft tretende Reform des Insolvenzrechts sieht die Schaffung eines einheitlichen Insolvenzverfahrens vor: Statt der Unterteilung in Konkurs- und Ausgleichsverfahren wird nun in Sanierungsverfahren und Konkursverfahren unterschieden.

Das Sanierungsverfahren ersetzt de facto den bisherigen Ausgleich: Wird rechtzeitig ein Sanierungsplan vorgelegt, der den Gläubigern eine mindestens 30%ige Quote in Aussicht stellt, kann ein Unternehmen unter Aufsicht eines Sanierungsverwalters in Eigenregie weitergeführt werden. Damit sollen Schuldner zu einer früheren Antragstellung motiviert werden, gleichzeitig soll durch die Bezeichnung als Sanierungsverfahren auch für die Vertragspartner des Schuldners die positive Ausrichtung des Verfahrens klargestellt werden.

Vertragspartnern wird die Auflösung von Verträgen mit insolventen Unternehmen durch die Reform nun erschwert: Könnte eine Vertragsauflösung die Fortführung des Unternehmens gefährden, so darf der Vertragspartner den Vertrag nur bei Vorliegen wichtiger Gründe auflösen (dies gilt für einen Zeitraum von sechs Monaten). Zu diesen wichtigen Gründen zählen aber weder die Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Schuldners noch der Verzug mit der Erfüllung von Forderungen, die bereits vor Insolvenzeröffnung fällig waren. Der Vertrag darf nur aufgelöst werden, wenn das zur Abwendung schwerer wirtschaftlicher oder persönlicher Nachteile erforderlich ist, also etwa dann, wenn dem Gläubiger selbst Zahlungsunfähigkeit droht.

Für Vermieter bedeutet die Insolvenzrechtsreform, dass die Möglichkeiten, einen säumigen Mieter loszuwerden, sich drastisch verschlechtern: Bei Aussicht auf Sanierung verliert der Mieter sein Recht auf Räumung wegen vor der Insolvenzeröffnung bestehender Mietrückstände. Bereits laufende Räumungen werden sogar abgebrochen und nur wieder aufgenommen, wenn nicht innerhalb von sechs Monaten ein Sanierungsplan zu Stande kommt. Da während des Insolvenzverfahrens oft weitere Mietrückstände auflaufen, ist ein Verlust von Mieteinnahmen über zwölf Monate durchaus möglich. Inwieweit der Vermieter zur Absicherung dagegen eine höhere Kaution verlangen darf, ist strittig, denn, ob die Rechtsprechung die bisherige Linie verlassen wird, nach der generell nur sechs Monatsmieten zulässig sind, bleibt abzuwarten.

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