Klimaanlagen im Wohnrecht: Ist die aktuelle Rechtslage noch zeitgemäß?

Mietrecht: Kein genereller Anspruch auf Kühlung

Ein allgemeines Recht auf klimatisierte Wohnräume besteht derzeit nicht. Wurde ein Objekt in Kenntnis des Fehlens einer Klimaanlage und eines ausreichenden Sonnenschutzes angemietet, kann daraus nicht automatisch ein Mangel abgeleitet werden ( MietSlg 55.147). Ausgangspunkt ist § 1096 ABGB: Der Vermieter schuldet die Übergabe und Erhaltung des Bestandobjekts in einem Zustand, der zum „bedungenen Gebrauch“ tauglich ist. Maßgeblich ist eine „durchschnittliche“ Brauchbarkeit. Daraus folgt nicht automatisch eine Verpflichtung des Vermieters, eine Klimaanlage nachzurüsten. In einem speziellen Fall hat der OGH auch schon ausgesprochen, dass eine starke Überhitzung unter bestimmten Umständen einen Mangel darstellen kann. So wurde bei einer fehlenden Beschattung einer Glasfassade, die den vereinbarten Nutzungszweck einer Kinder- und Jugendwohngemeinschaft erheblich beeinträchtigte, ein relevanter Mangel angenommen (OGH 1 Ob 224/15w).

Von einem allgemeinen Anspruch auf Nachrüstung einer Klimaanlage ist die Frage zu unterscheiden, ob eine bereits vorhandene Kühlmöglichkeit mangelhaft ist. Wurde eine Klimaanlage mitvermietet, muss diese grundsätzlich auch eine ausreichende Kühlung ermöglichen. Bei einer ungünstig positionierten Anlage in einer Dachgeschoßwohnung wurde eine Mietzinsminderung von 6 % für die besonders heißen Monate zugesprochen (LGZ Wien 39 R 79/05i). Der OGH bestätigte auch eine Mietzinsminderung von 10 % bei einer unterdimensionierten Klimaanlage (OGH 4 Ob 42/15b).

Nachträglicher Einbau durch den Mieter

Möchte ein Mieter selbst auf eigene Kosten eine Split-Klimaanlage mit Außengerät installieren, liegt regelmäßig eine wesentliche bauliche Veränderung vor. Dafür ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich (§ 9 MRG). Das gilt übrigens auch für die Nachrüstung von anderen Sonnenschutzmaßnahmen.

Der Mieter muss die geplante Maßnahme mit ausreichenden Informationen anzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige ab, gilt seine Zustimmung als erteilt.

Eine Zustimmung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch gerichtlich ersetzt werden. Hier sind die Hürden allerdings sehr hoch: Klimaanlagen mit Außengerät gehören nicht zu den nach § 9 Abs 2 MRG privilegierten Veränderungen. Um eine solche Änderung gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen, müssen nach § 9 MRG zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Die Maßnahme muss der Übung des Verkehrs entsprechen und zugleich einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen. In der Praxis scheitern entsprechende Anträge regelmäßig bereits an der ersten Hürde, da Außenklimageräte in der Rechtsprechung bis nicht als verkehrsüblich qualifiziert werden.

Der OGH hat mehrfach klargestellt, dass weder allgemeine sommerliche Überhitzung noch der Hinweis auf den Klimawandel die Verkehrsüblichkeit einer Außenklimaanlage begründen. Auch einzelne besonders belastende Situationen reichen nicht aus, wenn bereits andere Maßnahmen wie Rollläden oder Beschattung vorhanden sind (vgl. 5 Ob 245/18t, 5 Ob 10/21p, 5 Ob 59/21v).Auch eine Wohnung direkt unter einem Flachdach, die mehrmals wöchentlich auch nachts nicht unter 29 Grad abkühlte, begründete laut OGH keine Verkehrsüblichkeit, die übrigens im Mietrecht auch nicht durch ein „wichtiges Interesse“ kompensiert werden kann (vgl. OGH 5 Ob 167/10k; 5 Ob 57/14i, da eben beide Voraussetzungen kumulativ vorliegen müssen.

Mit einer aktuellen Entscheidung (5 Ob 74/25f) führt der OGH diese Linie konsequent fort. Selbst wenn Verkehrsüblichkeit zu bejahen wäre, begründen Innentemperaturen von 25 bis 28 Grad im Sommer kein wichtiges Interesse – bloße Komfortverbesserungen genügen nicht. Ein wichtiges Interesse setzt voraus, dass die Klimaanlage erforderlich ist, um einen zeitgemäßen Wohnstandard erst herzustellen. Im entschiedenen Fall verfügte die Wohnung bereits über Markisen und Jalousien und damit über einen den normativen Vorgaben entsprechenden Hitzeschutz.

Eine eigenmächtige Montage ohne Zustimmung birgt das erhebliche Risiko, dass der Vermieter die Entfernung der Anlage verlangen kann.

Etwas mehr Spielraum im Wohnungseigentum

Im Wohnungseigentum ist für die eigennützige Montage von Außenklimageräten an Fassade oder Dach – also an allgemeinen Teilen – die Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich, die bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden kann. Außenklimaanlagen stellen auch im WEG keine privilegierte Änderung dar. Für eine gerichtliche Ersetzung ist daher entweder eine Verkehrsüblichkeit ODER ein wichtiges Interesse erforderlich.

Die Rechtsprechung legt die Voraussetzungen auch hier restriktiv aus. Der OGH hat ein solches bislang nur in besonders qualifizierten Belastungssituationen anerkannt: bei dauerhaft extremen Temperaturverhältnissen in der Wohnung (5 Ob 160/14m), bei beruflich bedingtem Schlafbedarf während des Tages (5 Ob 24/08b) oder bei besonderen Anforderungen der gewerblichen Nutzung, etwa aufgrund von Arbeitnehmerschutzvorschriften (5 Ob 216/19d). Allgemeine Hinweise auf die zunehmende sommerliche Erwärmung oder das Interesse an gesteigertem Wohnkomfort genügen demgegenüber regelmäßig nicht.

Gesetzesinitiative des Wohnbauministeriums

Kühlen wird zunehmend wichtiger: Jede dritte Person denkt bereits heute über die Anschaffung einer Klimaanlage nach. Auch die Klimaszenarien für Österreich zeichnen ein klares Bild. Studien gehen davon aus, dass bis 2050 voraussichtlich mehr als 80 Prozent der Wohnflächen in den urbanen Zentren des Ostens einen rechnerischen Kühlbedarf aufweisen werden und die klassischen Abhilfemaßnahmen wie tagsüber abdunkeln und nachts lüften keine ausreichende Abkühlung mehr gewährleisten. 

Seit kurzem erlaubt Wiener Wohnen seinen Mieterinnen und Mietern unter bestimmten Voraussetzungen den Einbau von Split-Klimageräten – konzessionierte Montage, Lärmschutz, Energieeffizienz und je nach Objekt zusätzliche Bewilligungen (MA 19, Bundesdenkmalamt, MA 37) vorausgesetzt. Nun denkt  auch der Wohnbauminister hier gesetzliche Änderungen im Mietrecht an. Ob diese rasch umgesetzt werden, bleibt abzuwarten.