Luftverbundmessung als Betriebskosten verrechenbar?

Luftverbundmessung als Betriebskosten verrechenbar? Die Kosten „der Prüfung der ausreichenden Verbrennungsluftzufuhr“ können einem Rechtsgutachten zu Folge, unter jene der „Rauchfangkehrung“ als Betriebskosten verrechnet werden.

Mit der seit Herbst letzten Jahres in Kraft getretenen Novelle zum Wiener Feuerpolizei- Luftreinhalte- und Klimaanlagengesetz (§ 15a Abs 1 WFLKG) hat einmal jährlich eine dem Stand der Technik entsprechende Überprüfung der ausreichenden Verbrennungszuluft zu erfolgen. Die Kosten sind im Kehrtarif (2013) geregelt und umfassen für die Überprüfung der Verbrennungsluftzuführung durch Luftzahlmessung pro Wohnungs-/bzw. Betriebseinheit für die erste Gasfeuerstätte € 22,51 für jede weitere Gasfeuerstätte € 6,88.

Strittig war die Frage, ob die mit der Prüfung der ausreichenden Verbrennungszuluft verbundenen Kosten Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes darstellen. Ein Rechtsgutachten von Univ. Prof. Andreas Vonkilch, Institut für Zivilrecht, attestiert indes der Luftverbundmessung unzweifelhaft eine Betriebskosteneigenschaft, die wie folgt begründet wird:

Gem. § 21 Abs 1 Z 2 MRG gelten als Betriebskosten ua die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die „aufgrund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung“. Konkret strebte dem historischen Gesetzgebers mit dem MRG 1982 eine „gewisse Stabilisierung und Tarifisierung“ an, wodurch erreicht werden sollte, dass gemäß dem MRG jene Auslagen nicht verrechenbar sind, die nicht in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren und ihrer Art nach der Erhaltung des Hauses zuzurechnen sind. Die Judikatur trug diesem Willen insofern Rechnung, als sie etwa beispielhaft Rauchfangkehrerkosten dann nicht als Betriebskosten qualifizierte, wenn diese nicht in regelmäßigen Abständen durchzuführen oder qualitativ der Gebäudeerhaltung zuzuzählen waren, wie etwa Kosten für die Beschriftung von Kehrtürchen, die Kosten für das Kaminausschleifen, die Anschaffung eines Kehrbuchkästchens, die Kosten für das – nicht regelmäßig durchzuführende – Abziehen von Rauchfängen sowie die Kosten für eine ebenfalls nicht regelmäßig durchzuführende, bloß aufgrund von Änderungen eines Mieters an den Kaminen erforderlich gewordene Rauchfangüberprüfung. Wohl aber wurden von der Judikatur jene Kosten als Betriebskosten angesehen, die mit der regelmäßig vorzunehmenden Überprüfung der Kehrgegenstände auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin verbunden sind (etwa MietSlg 37.364).

Auch wenn dem in § 21 Abs 1 Z 2 MRG verwendete Begriff „Rauchfangkehrung“ eine gewisse Unschärfe anhaften mag, sprechen doch folgende Argumente dafür, dass von diesem Begriff auch die landesgesetzlich in regelmäßigen Abständen vorgeschriebenen Überprüfungen von Feuerungsanlagen als umfasst anzusehen sind:

gemäß der landesgesetzlichen Regelungen handelt es sich dabei um Maßnahmen, die in regelmäßigen Abständen (gem. § 15a Abs 1 WFLKG: alle 13 Wochen bzw. soweit es sich um die Überprüfung der ausreichenden Verbrennungszuluft handelt – mindestens einmal jährlich) durchzuführen sind und eben gerade nicht um Maßnahmen in unregelmäßigen Zeitabständen, die der Gesetzgeber des MRG 1982 aus dem Betriebskostenkatalog entfernen wollte.

ebenfalls zählen derartige Maßnahmen zweifellos nicht zur Erhaltung des Hauses

gemäß des Wiener Kehrtarifs 2013 (LGBl./Nr. 68) sind auch für die von den Angehörigen des Rauchfangkehrergewerbes gemäß der landesgesetzlichen Bestimmungen durchzuführenden Überprüfungen Höchsttarife festgelegt, sodass es durchaus mit der vom Gesetzgeber des MRG angestrebten Tarifierung im Bereich der Betriebskosten im Einklang steht, die tarifmäßig fixierten Kosten der regelmäßigen Überprüfung von Feuerungsanlagen als verrechenbare Betriebskosten anzusehen.

Dem Argument, das der Gesetzgeber nur in § 21 Abs 1 Z 1 MRG die gebotene Überprüfungen von Wasserleitungen ausdrücklich erwähnt, nicht hingegen aber die Überprüfung von Feuerungsanlagen, kann entgegengehalten werden, dass der Gesetzgeber die Überprüfung der Wasserleitungen ausdrücklich erwähnen musste, da die damit verbundenen Kosten von den „Wassergebühren“ zweifelsfrei nicht erfasst seien, wohingegen der Begriff der „Rauchfangkehrung“ sprachlich so weit gefasst sei, dass er sowohl die Reinigung als auch die Überprüfung von Feuerungsanlagen abzudecken in der Lage ist. Zum anderen würde es willkürlich erscheinen, dass er die Kosten der gebotenen Wasserleitungsüberprüfung sehr wohl als Betriebskosten behandelt haben wissen will, nicht aber die gebotene Überprüfung von Feuerungsanlagen.

Vonkilch zieht aus seinem Gutachten daher den unzweifelhaften Schluss, dass es sich bei der nach dem WFLKG nunmehr vorgesehenen Überprüfung des Luftverbundes bloß um eine weitere Facette der aufgrund landesgesetzlicher Regelungen regelmäßig vorzunehmenden Überprüfungen von Feuerungsanlagen handelt, und somit die damit verbundenen Kosten unter jene der „Rauchfangkehrung“ fallen und daher als Betriebskosten verrechnet werden können.