MA 25 veröffentlicht neue Karte für Lagezuschläge in Wien

Gestern hat die Stadt Wien eine neue Lagezuschlagskarte präsentiert und damit auf ein äußerst umstrittenes OGH Urteil reagiert. In Entsprechung dieses OGH-Urteils wurde versucht, weitere Kriterien in die Lagezuschlagsempfehlung einfließen zu lassen, die zu äußerst fragwürdigen Erkenntnissen führen. Das Ergebnis verblüfft: Nunmehr gibt es für rund 70% der Zählgebiete im Stadtgebiet keine Empfehlung für einen Lagezuschlag mehr.

Wir anerkennen die Bemühungen der Stadt Wien, mit der Lagezuschlagskarte eine Orientierungsgrundlage für Mieter und Vermieter schaffen zu wollen. Gleichzeitig bringt das Ergebnis aber zutage, zu welch absurden und unplausiblen Ergebnissen dieser Versuch der Umsetzung des OGH Urteils führt:  Eine Überdurchschnittlichkeit und damit Lagezuschlagsempfehlung ergäbe sich demnach weiterhin in Teilen des 12. und 15. oder sogar 10. Bezirks – nicht aber mehr in weiten Teilen des 6. – 9. Bezirks. So wäre in der Albertgasse oder direkt am Hammerlingplatz oder auch in der Lederergasse im 8. Bezirk kein Lagezuschlag vorgesehen, wohl aber an der stark befahrenen Edelsinnstraße im 12. Bezirk.     

Anlass für die Neuermittlung war eine oberstgerichtliche Einzelfallentscheidung, über die wir bereits in den ÖVI News 1/2018 ausführlich berichtet haben. Der OGH war darin zum Schluss gekommen, dass die Zulässigkeit des Lagezuschlags nicht ausschließlich aus dem Grundkostenanteil abgeleitet werden könne, sondern dass es für die Beurteilung im Einzelfall einer Prüfung bedürfe, ob die Lage der Wohnumgebung der Liegenschaft nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage sei.  Überdies war der OGH der Ansicht, dass nicht das gesamt Stadtgebiet für die Beurteilung der Lagequalität, auch nicht der jeweilige Bezirk, sondern ähnliche Bebauungsgebiete (wie innerstädtische oder periphere Lagen) miteinander zu vergleichen seien. Unverständlich bleibt nach wie vor, wie der OGH zu dieser Rechtsauffassung gekommen ist. Die neue Lagezuschlagskarte versucht das in Form von drei Bebauungszonen zu berücksichtigen, was eben zum oben skizzierten Ergebnis führt, dass in innerstädtischen Lagen der höchstzulässige Mietzins derselben Wohnung niedriger ausfällt (am Beispiel Hammerlingplatz € 6,69) als in weniger nachgefragten peripheren Lagen (am Beispiel Edelsinnstraße 7,77 €/m²).  

Problematisch ist, dass mit diesen Lagezuschlagsempfehlungen viele Hoffnungen bei Mietern geweckt werden, die sich in den Einzelfallentscheidungen der Gerichte aber nicht erfüllen müssen. Wie wenig man sich auf diese Empfehlungen verlassen kann, zeigt bereits eine aktuell ergangene Entscheidung des LGZ, das einen Lagezuschlag für eine Liegenschaft in der Hartmanngasse im 5. Bezirk sehr wohl für zulässig erkannt hat, wohingegen die neuen Empfehlungen der Stadt Wien keinen vorsehen.  

Uns ist vollkommen klar, dass die Stadt Wien das OGH-Urteil weder ignorieren, noch sie das dadurch entstandene Dilemma lösen kann. Der Status quo erhöht die Rechtsunsicherheit nur noch weiter. Es ist zu befürchten, dass die Schlichtungsstellen und Gerichte mit Überprüfungsanträgen geradezu überschwemmt werden. Wir appellieren deswegen an den Gesetzgeber, so schnell als möglich wieder Rechtssicherheit herzustellen, die die Bildung von Lagezuschlägen nach objektivierbaren und klar nachvollziehbaren Grundsätzen ermöglicht.