Marktüberblick 2011

ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Anlässlich der ÖVI-Jahrespressekonferenz geben Vize-Präsidentin Prof. Dr. Margret Funk und Maklersprecher Ing. Andreas Wollein einen Überblick über zu erwartende Trends im Jahr 2011.

Wohnimmobilien – Trend zu Eigentumswohnungen ungebrochen

Die Nachfrage am Wiener Wohnimmobilienmarkt ist seit Beginn der Finanzkrise gestiegen und auf anhaltend hohem Niveau geblieben. Das Angebot ist knapp bei gleichzeitig starker Nachfrage. Insbesondere die Nachfrage nach Eigentumswohnungen boomt, was wiederum die Kaufpreise nach oben klettern lässt. „Das Interesse für Immobilien ist so stark wie nie zuvor“, stellt Andreas Wollein, Maklersprecher des ÖVI, fest. Die Mieten in guten Lagen ziehen zwar auch an, aber längst nicht so stark. „Die Anleger wollen ihr Geld sicher parken, die Rendite steht dagegen mehr im Hintergrund“, so Margret Funk, Vizepräsidentin des ÖVI.

Die größte Nachfrage verzeichnen günstige Eigentumswohnungen. Durch die Angebotsverknappung finden auch Wohnungen Absatz, die bislang als Ladenhüter galten. Als eher „zögerlich“ erweist sich die Nachfrage im oberen Luxussegment. Preissteigerungen werden insbesondere bei Neubauprojekten verzeichnet. Am Gebrauchtwohnungsmarkt dominiert die Nachfrage nach Revitalisierungen und Generalsanierungen, wobei vor allem Terrassenwohnungen ganz oben in der Beliebtheitsskala stehen. Bei Dachbodenausbauten legen die Kunden zunehmend Wert auf die Grundrissgestaltung und die Qualität der Ausführung.

Quelle: www.immobilien.net. Eigentumswohnungen, die im ersten Halbjahr 2010 in Wien über www.immobilien.net in Vermarktung standen (n=13.423 Gebrauchtmarkt, 2.534 Neubauwohnungen) *inkludiert auch Generalsanierungen

Nicht zuletzt durch den starken Zuzug und die rückläufige Neubautätigkeit wird durch die „Verknappungserscheinungen“ am Markt weiterhin mit Preissteigerungen zu rechnen sein. Die innerstädtischen Lagen erleben derzeit einen größeren Preisschub als die „Grünbezirke“. So haben etwa die Angebotspreise im vierten Bezirk stark zugelegt und überflügeln damit mittlerweile die Nobelbezirke in Hietzing und Döbling. Zu den Bezirken mit hohem Entwicklungspotential zählt überraschend auch der 20. Bezirk (Brigittenau) und der 15. Bezirk (Rudolfsheim), wo bedingt durch Generalsanierungen die Preise deutlich angezogen haben, aber noch zu den leistbareren Gegenden zählen.

Als schwieriger erweist sich demgegenüber die Vermittlung von Objekten in ländlichen Lagen sowie von Gewerbeobjekten. „Zurückgegangen ist auch die Bereitschaft, sich für den Eigenbedarf stark zu verschulden“, so Margret Funk.

Während sich die starke Nachfrage bei Eigentumswohnungen auf die Kaufpreise niederschlägt, bleiben die Preise für Mietwohnungen auf moderatem Niveau: Seit 2009 wurden nur leichte Preissteigerungen verzeichnet. Innerstädtisch bewegen sich die Angebotsmieten durchschnittlich bei knapp unter oder über 10 €/m² Nutzfläche, wobei sich das Mietpreisniveau am Gebrauchtimmobiliensektor zunehmend dem Preisniveau im Neubau anzugleichen scheint.

Die Marktsituation in den Bundesländern

Österreichweit ist mit 3 bis 5%igen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen zu rechnen. Auch im Westen Österreichs hat die Finanzkrise einen Boom auf Immobilien ausgelöst.

In Salzburg sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowohl für Wohnungen aus dem Sekundärmarkt als auch für neue errichtete Eigentumswohnungen im Jahr 2010 empfindlich gestiegen. In Top-Lagen sind kurzfristig Spitzen bis zu 20 % Preissteigerungen für Immobilien aus dem Sekundärmarkt zu verzeichnen. Die sehr rege Nachfrage ist aus zahlreichen Gesprächen mit Kunden aufgrund der niedrigen Zinssätze bei klassischen Anlageformen abzuleiten, ebenso wie auch durch die Angst vor einer (drohenden) Inflation. Die Immobilie hat sich somit im heurigen Jahr als eine der sichersten Anlageformen herauskristallisiert. „Mitte der 90iger Jahre hatten wir eine ähnliche Situation, die jedoch mit einer aus Sicht der Kunden rezessiven Phase einhergegangen ist“, gibt Christian Schnellinger, Landesstellenleiter des ÖVI in Salzburg, zu bedenken.

Selbst wenn derzeit lukrative Preise für den Verkauf erzielt werden können, kommen weniger Angebote auf den Markt, da man derzeit auf keine vergleichbar sicheren Veranlagungsalternativen zurückgreifen kann. Vermutlich werden die Preise solange auf diesem Niveau bleiben, bis der Zinsendienst wieder steigt, so Patricia Reisinger, Landesstellenleiterin des ÖVI in der Steiermark.

Auch in Vorarlberg hat die Angst vor einer möglichen Inflation viele Investoren auf den Plan gerufen, die vermehrt Eigentumswohnungen und Baugrundstücke angekauft haben. Hingegen ist ein Rückgang bei Immobilientransaktionen privater Eigennutzer zu verzeichnen. „Viele Interessenten sind trotz der historisch niedrigen Zinsen an den Finanzierungsvorgaben der Banken gescheitert“, berichtet Ambros Hiller, Landesstellenleiter ÖVI Vorarlberg.

Investmentmarkt

Stabilität und sichere Renditen bescheren Wien ein ermutigendes Wachstum am Investmentmarkt. Zwar weniger Käufer, dafür aber hohe Ansprüche kennzeichnen die aktuelle Marktsituation. Fonds haben wieder das Vertrauen der Anleger gefunden und verzeichnen dadurch einen enormen Mittelzufluss, wodurch die Fonds einen hohen Veranlagungsdruck verspüren. Nichtsdestotrotz prüfen auch Investoren ihre Investments sehr genau. Gefragt ist unisono, was sicher ist: Spitzenimmobilien mit modernen energieeffizienten Flächen, guter Lage und langfristigen Mietverträgen – am besten mit Mietern, die sich aus öffentlichen Gebietskörperschaften rekrutieren. Rund 1,3 Milliarden Euro wurden heuer (bis 09/2010) in österreichische Immobilien investiert, immerhin ein Plus von 55% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Gefragt waren vor allem Wohnhäuser (38%), Hotels (34 %), hingegen entfielen auf Bürogebäude nur rund 5%. (Quelle: CBRE)

Zinshausmarkt

Auch die Nachfrage am Zinshausmarkt übertrifft deutlich das Angebot. Das Investitionsvolumen ist im ersten Halbjahr 2010 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2009 von 340 Millionen Euro auf 249 Millionen Euro zwar gesunken, jedoch spiegeln die Zahlen keineswegs ein abflauendes Interesse wider. Trotz Umsatzrückgängen ist der Markt weiterhin von hoher Nachfrage nach Zinshäusern geprägt, jedoch bei sinkendem Angebot. So sind etwa im ersten Bezirk die Umsätze um 70% zurückgegangen, verkauft wird in der Regel nur gegen entsprechende Gegenleistung oder, wenn es nicht anders geht. Dadurch verlagert sich die Nachfrage auch weiter nach außen in Bezirke wie Hernals und Ottakring. Insbesondere Immobilien im Nahbereich von Märkten ziehen Investoren an, wie etwa der Bereich um den Naschmarkt, den Karmelitermarkt, den Rochusmarkt oder das Freihausviertel in Wieden. Auch hinsichtlich der Struktur der Marktteilnehmer ist eine Veränderung zu verzeichnen: Verkauft wird zu zwei Dritteln von Privaten, während hingegen auf Käuferseite nur mehr hinter jeder zweiten Transaktion eine Privatperson steht. (Quelle: Otto Zinshausbericht, Herbst 2010)

Der schnelle Gewinn steht bei Zinshauskäufern nicht im Vordergrund. Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen gelten auch Renditeerwartungen zwischen 3% und 4% als attraktive Veranlagungsform.

Büromarkt

Zurückhaltend zeigt sich indes die Situation am Büroimmobilienmarkt: 2010 sind mit 220.000 m² weniger Büroflächen vermietet worden als im Krisenjahr 2009. Sowohl Angebot als auch die Nachfrage sind nach wie vor rückläufig. 2010 kamen rund 185.000 m² neue Büroflächen auf den Markt, 2011 wird die Neuflächenproduktion noch etwas geringer ausfallen. Obwohl mehr Büros neu vermietet als neu errichtet werden, steigt die Leerstandsrate leicht an. Die meisten Neuvermietungen gehen auf Umzüge, die mit Flächenoptimierungen einhergehen, zurück. Die Unternehmen lassen ihre alten Büros auf und suchen sich neue. Die Leerstandsrate steigt daher vor allem bei älteren Objekten und liegt etwa bei rund 6%. An neue Projekte wagen sich Projektentwickler derzeit nur bei einem entsprechend hohem Vorvermietungsgrad heran.

Die Mietpreise sind hingegen anhaltend stabil und sind keinen relevanten Änderungen ausgesetzt. 15 – 21 €/m² wird in bester Lage bezahlt, gute Lagen kosten zwischen 13€/m² und 15 €/m², in durchschnittlicher Lage wird zwischen 9 €/m² und 12 €/m² bezahlt. Aufgrund des geringen Neuflächenzuwachses wird auch für 2011 ein leichtes Anziehen des heimischen Büromarktes erwartet.

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