Mietendeckelung mit schweren Nebenwirkungen: ÖVI warnt vor Folgen des WieWeG und fordert praxisgerechte Lösungen

Mit dem 5. MILG und dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) sollen ab 1. Jänner 2026 neue Regeln für Mietzinsanpassungen gelten. Indexanpassungen bei Wohnungsmieten (im Voll- und Teilanwendungsbereich) sollen bei hoher Inflation von über 3 % nur zur Hälfte berücksichtigt werden können. Der aktuelle Entwurf wirft in der praktischen Umsetzung jedoch erhebliche praktische und rechtliche Fragen auf.

Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) warnt vor den Folgen des MieWeG und hat sich intensiv dafür eingesetzt, dass dieser Entwurf in der vorliegenden Form nicht beschlossen wird und auch praxisgerechte Alternativvorschläge eingebracht.

Die Hauptkritikpunkte des ÖVI

Das MieWeG schafft kein einheitliches gesetzliches System, sondern deckelt lediglich bestehende vertragliche Vereinbarungen. Die unterschiedlichsten vertraglich vereinbarten Indexierungsmechanismen bleiben damit bestehen, auf die in weiterer Folge eine gesetzliche Deckelung anzuwenden ist, deren Ermittlung bei einem Großteil aufrechter Verträge komplexe und schwer nachvollziehbare Vergleichsrechnungen erfordert.

Einmalige Anpassung pro Jahr

Künftig dürfen Indexanhebungen nur einmal jährlich – jeweils zum 1. April – erfolgen. Wer bisher einen anderen Anpassungszeitpunkt vereinbart hat, verliert die Anhebung für den Zeitraum bis zum nächsten April. Selbst bei einer Inflation unter 3 % greift diese Einschränkung. Wer „zufällig“ eine Anpassung nach dem April vereinbart hat, muss für eine Anhebung jedenfalls auf den nächsten April warten und verliert damit fortlaufend die Anhebung für den Zeitraum bis zum nächsten April, selbst wenn die Inflation nicht über 3 % liegt und damit keine gesetzliche Deckelung zur Anwendung käme.

Komplizierte Berechnungen

Für die praktische Umsetzung künftiger Indexierungen bedeutet das: Jedes Jahr im April ist zu prüfen, ob zu diesem Zeitpunkt eine Anpassung gemäß der vertraglichen Wertsicherung eingetreten ist. Anschließend ist eine Vergleichsrechnung mit der gesetzlichen MieWeG-Deckelung vorzunehmen, um die jeweils günstigere Variante zu ermitteln. Die Herausforderung liegt im Detail: Unterschiedliche Anhebungszeitpunkte und variierende vertragliche Berechnungsmodelle machen die Ermittlung komplex und Anpassungen nur schwer nachvollziehbar.

Wie das für abertausende Mietverträge bewerkstelligt werden soll, bleibt offen und führt zu einem unzumutbaren Administrationsaufwand. Die korrekte Ermittlung als auch deren Prüfung soll künftig anscheinend nur mehr Spezialisten vorbehalten bleiben. 

https://www.parlament.gv.at/gegenstand/XXVIII/SNME/1725

Zusätzliche Deckelung im Vollanwendungsbereich verfehlt

Es ist nicht nachvollziehbar, warum gerade jene Mietzinsarten, die ohnehin am unteren Ende der Preisskala liegen und bereits durch das Mietrechtsgesetz streng reguliert sind, in den kommenden zwei Jahren zusätzlich beschränkt werden sollen. Statt der allgemeinen Anpassungsgrenze von 3 % (+ die Hälfte) sollen Richtwert- und Kategoriemieten 2026 (und nunmehr auch angemessene Mieten) nur um 1 % und 2027 um 2 % angepasst werden dürfen – eine Regelung ohne jede sachliche Rechtfertigung.

Die Richtwerte und Kategoriesätze sind seit 2023 unverändert geblieben. Für Vermieter im Vollanwendungsbereich bedeutet das nach mehrfachen Eingriffen und dem Ausfall der Anpassung 2025 weitere erhebliche Wertverluste – Mittel, die dringend für Sanierungen und den Erhalt von Wohnraum benötigt werden.

ÖVI fordert einheitliches und praktikables Modell

Der Lösungsvorschlag des ÖVI: Man sollte in § 1 Abs. 1 des MieWeG normieren, dass die vertraglich vereinbarte Wertsicherung für Wohnungsmietverträge durch das neue Modell "ersetzt" werde, und nicht nur "begrenzt", wie es im Entwurf heißt. Bleibt der Satz aber so stehen, läuft das auf eine Ungleichbehandlung sowohl von Mietern als auch von Vermieterinnen hinaus, denn ein vertraglicher Anhebungszeitpunkt nach dem 1. April würde zu einer Verschiebung der Anhebung auf das nächste Jahr führen.

Alternativvorschlag des ÖVI:

Die MieWeG-Regelung soll die vertragliche Wertsicherungsvereinbarung ersetzen. Sie soll für den Vermieter zwingend sein, aber dem Mieter ein Widerspruchsrecht einräumen. Der Mieter kann sich damit aussuchen, entweder in die gesetzliche Sicherheitslösung zu switchen, die ihm mit der MieWeG-Regelung eine Deckelung der Wertsicherung mit 3% + ½  auch in Zeiten hoher Inflation garantiert oder an seiner vertraglichen Regelung festzuhalten (macht er davon Gebrauch, kommt er aber nicht in den Genuss der MieWeG-Deckelung!)

1. Grundsatz: Ersetzung statt Ergänzung

Die MieWeG-Regelung ersetzt vertragliche Wertsicherungsvereinbarungen vollständig – nicht ergänzend oder deckelnd. Dies gilt zwingend für Vermieter, es sei denn, der Mieter macht von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch. Damit erfolgt ein einmaliges Einswitchen in das MieWe-System und ab dann erfolgt Wertsicherung nach MieWeG-Systematik - keine Parallelrechnungen.

2. Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann innerhalb von drei Monaten nach der ersten MieWeG-basierten Mietanpassung schriftlich (Textform ausreichend) widersprechen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter bei der ersten MieWeG-Anpassung ausdrücklich auf dieses Recht hinzuweisen.

Erfolgt kein fristgerechter Widerspruch, gilt die gesetzliche MieWeG-Regelung dauerhaft. Bei einem Widerspruch bleibt die ursprüngliche vertragliche Wertsicherung bestehen – ohne Anspruch auf die MieWeG-Deckelung.

3. Ziel Einheitlichkeit und Praktikabilität

Keine parallelen Berechnungssysteme. Die gesetzliche Regelung muss klar verständlich, einheitlich und administrativ zu bewerkstelligen sein.

So ließe sich das Ziel des Gesetzgebers erreichen, ohne ein administratives Chaos zu verursachen.