Neuerungen der ÖNORM B1802-1 Liegenschaftsbewertung

Die Trennung von Nationalem und Internationalem ist in der Zwischenzeit obsolet, da die international gebräuchlichen Termini, Verfahren und Methoden in der nationalen Liegenschaftsbewertung Einzug gehalten haben und nun auch in der Aktualisierung der ÖNORM B1802 Niederschlag gefunden haben.

Grundsätzlich stehen Transparenz und Nachvollziehbarkeit neben der Qualität der Eingangsdaten im Vordergrund - dies alles zum Vorteil der Gutachtensadressaten.

Primär wurden alle gängigen (nationalen und internationalen) Bewertungsverfahren aufgenommen. Es gibt de facto keine internationalen Bewertungsmethoden, die nicht auch mit dem Umfang der Ö-Norm abgedeckt wären.

Ein Zusammenhang zu den European Valuation Standards EVS ist durch die Verweise gegeben.

Eine Zusammenfassung der Neuerungen

1. Erweiterung des Anwendungsbereiches
   Im ersten Punkt der neuen ÖNORM „Anwendungsbereich“ wurde nicht nur die Anwendung detaillierter beschrieben (z.B. Aufnahme des Kellereigentums) sondern auch der Überbegriff „Wert“ in seinen Varianten beschrieben. Nicht der Norm entsprechende „Gutachten“ sind nunmehr explizit angeführt.
    
2. umfassendere Begriffsbestimmungen (auch steuerliche Wertbegriffe)
   Der zweite Punkt „normative Verweisungen“ wurde neu eingefügt.
    
3. Darstellung der allg. Anforderungen (wie Aufbau einer Liegenschaftsbewertung / Gutachten – analog LBG; Gliederung bzw. explizites Anführen der Bereiche „Annahmen“ und „besondere Annahmen“ die dem Gutachten zugrunde liegen)
   Dem dritten Punkt „Begriffe“ wurde ein eigenes Kapitel gewidmet, um mehr Klarheit zu schaffen und Interpretationsspielräume zu vermeiden. Besonders hervorzuheben ist das Anführen von anderen Wertbegriffen als dem Verkehrswert. Zusätzlich wurde der für die Ertragswertberechnung zugrundgelegte Zinssatz nach deutschem Vorbild als „Liegenschaftszinssatz“ eingeführt, während der bis dato gebräuchliche Kapitalisierungszinssatz nunmehr ausschließlich für den Bereich der Beleihungswertermittlung heranzuziehen ist.
    
4. Darstellung der Einflussgrößen für die Wertermittlung
   Der vierte Punkt „Allgemeine Anforderungen an eine Liegenschaftsbewertung“ wurde neu eingefügt und dabei ist es nunmehr verpflichtend, neben dem Aufbau einer Liegenschaftsbewertung,  auch die der Bewertung zugrundeliegenden „Annahmen“ und „besonderen Annahmen“ im Gutachten anzuführen.
    
5. Ergänzung der aktuellen Wertermittlungsverfahren
    
6. Adaptierung der Verfahrensabläufe; zB. Aktualisierung der Ertragswertverfahren samt damit in Zusammenhang stehender Begriffe,  Ableitung des „Liegenschaftszinssatzes“ (neuer Begriff) aus dem Immobilienmarkt,  eingeschränkte Anwendung der Marktanpassung
   Der sechste Punkt „Wertermittlungsverfahren“ (früher Punkt fünf) umfasst die Wertermittlungsverfahren Vergleichswert-, Sachwert-, und Ertragswertverfahren (samt Ablaufschemata im Anhang). Die internationalen Verfahren DCF und Residual sind bereits normiert (1802-2 bzw. 1802-3), das internationale statische Ertragswertverfahren wie z.B. „Investment Method“ wurde ergänzt. Zusätzlich wurden nicht näher angeführte, aus abgabenrechtlichen Spezifika resultierenden Verfahren (für steuerliche Zwecke) aufgenommen.

von Dr. Michael P. Reinberg PhD CRE FRICS REV