ÖVI fordert Reparatur des Umsatzsteuergesetzes - ab Herbst droht Chaos bei Geschäftsraumvermietung

ÖVI fordert Reparatur des Umsatzsteuergesetzes - ab Herbst droht Chaos bei Geschäftsraumvermietung Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder macht auf eine unerfreuliche Situation im Bereich der Geschäftsraumvermietung aufmerksam, die ab 1.9.2012 auf Vermieter jener Geschäftsraummieter zukommt, die fast ausschließlich unecht steuerbefreite Umsätze tätigen, das sind zB Ärzte, Banken, Versicherungen sowie Kleinunternehmer. Wird mit einem solchen Mieter ab dem 1.9.2012 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter anteilig die Vorsteuer nicht mehr geltend machen. Bislang konnte man auf die 20% Umsatzsteuer optieren, damit war der Vorsteuerersatz für den Vermieter gesichert. Das ist ab 1.9.2012 nur noch zulässig, wenn der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt selbst das Gebäude errichtet hat und selbst Bauherr war. Wenn er aber das Gebäude „angeschafft“ hat, das heißt per Kauf, Tausch oder Schenkung erworben hat, fällt er jedenfalls unter die neuen Beschränkungen. „Der Vermieter wird es sich in Zukunft mehrfach überlegen, ob er überhaupt mit Ärzten noch einen Mietvertrag abschließt“, skizziert Udo Weinberger, ÖVI Präsident, die zu erwartende Folge der neuen Steuerregelungen. Gleiches gilt für Kleinunternehmer und Jungunternehmer. Welche Alternativen gibt es? Was kann der Vermieter zivilrechtlich vereinbaren? Bei Großobjekten war es bisher schon üblich, dass mit dem Mieter ein Ersatz des Vorsteuerentfalls vereinbart wurde, selbstverständlich gegen aufwändige Verrechnung und Nachweis im konkreten Fall. Dies ist aber keine Patentlösung. Im Vollanwendungsbereich des MRG, dh. bei den mietzinsrechtlichen Beschränkungen ist fraglich, ob eine solche Rückvergütung zulässig ist. Hinsichtlich der laufenden Kosten ist zwar davon auszugehen, dass der unecht steuerbefreite Mieter anstelle der 20% USt hinsichtlich des Vorsteuerersatzes mit einem geringeren Betrag belastet wird. Bei Großreparaturen wird dies aber ganz anders aussehen und auch im Einzelfall unergiebige Diskussionen mit dem Mieter nach sich ziehen. Das führt letztendlich dazu, dass hier Investitionen in die Erhaltung des Hauses gehemmt werden. Bei Vermietungen außerhalb des MRG Anwendungsbereiches (Bürotürme etc.) kann die verwaltungstechnische Zusatzbelastung (Verrechnung gegenüber dem Mieter) einkalkuliert werden. Innerhalb des MRG hat der Vermieter aber keine Chance.

Einmal mehr zeigt sich, dass die Geschäftsraummiete im Zwangskorsett des Mietrechts keinen Platz hat. Vereinbarungen zwischen Unternehmern werden unmöglich gemacht, eine Situation die weder dem Mieter noch dem Vermieter nützt. „Die Geschäftsraummiete sollte generell der freien Vereinbarung unterliegen. Das Abstellen des Mietrechts auf das Datum der Baubewilligung bringt eine Wettbewerbsverzerrung, die keinesfalls mehr zeitgemäß ist“, so Weinberger.

Noch eines gibt es zu bedenken: Der Vermieter muss im Vertrag den Nachweis des Geschäftsraummieters einfordern, dass dieser nicht mehr als 5% unecht steuerbefreite Umsätze macht. Wie soll das überhaupt bewerkstelligt werden? Muss der Mieter laufend seine Umsatzsteuerbescheide vorlegen? Reicht seine Erklärung im Vertrag? Derzeit werden die Umsatzsteuerrichtlinien im Finanzministerium neu formuliert. Der ÖVI fordert – sollte die gesetzliche Lage unverändert bestehen bleiben - praxistaugliche Lösungen, die den Verwaltungsaufwand nicht unnötig erhöhen.

Der Arzt als Mieter wird aber auch zur Belastung des Objektes bei aufrechtem Vertrag. Nach derzeitiger Ansicht der Finanzverwaltung auch sind bei jeder Eigentümerveränderung auf Vermieterseite die umsatzsteuerrechtlichen Änderungen anzuwenden. Bei einem Kauf des gesamten Hauses mit USt ist dann auch gleich hinsichtlich des unecht steuerbefreiten Mieters die Vorsteuer zu berichtigen.

Ein Beispiel dazu:

Kauf um EUR 2.000.000,- zuzüglich 20% USt EUR 400.000,- die als Vorsteuer wieder geltend gemacht werden sollen. Hält der betreffende Mieter zB 10% der Fläche, ergibt dies zwingend eine Vorsteuerkorrektur in Höhe von EUR 40.000 für den Käufer!

Die Vermietung an unecht steuerbefreite Unternehmer stellt damit eine Entwertung der Liegenschaft dar.

Aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaften erleiden Nachteile, weil sie Vorsteuern, die auf für Geschäftsraum- und Garagen-Wohnungseigentümer entfallen, nicht mehr geltend machen können. Die Finanzverwaltung wird keinesfalls einen Mehrertrag lukrieren gegenüber, weil zB bei der Garage statt 20% Ust keine USt anfällt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft läuft Gefahr, dass sie auf der anteiligen Vorsteuerkürzung sitzen bleibt, dies gilt sowohl für eine Ordination in einem WE Objekt, als auch eine Bank oder Versicherung.

„Der ÖVI fordert dringend eine Gesetzesreparatur im Steuerrecht. Man hat wirklich das Kind mit dem Bad ausgeschüttet, die fragwürdigen Umgehungskonstruktionen der öffentlichen Körperschaften hätte man mit der ohnehin erfolgten Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes auf 20 Jahre ganz einfach in den Griff bekommen. Hier wird ein ungeheurer bis undurchführbarer Verwaltungsaufwand produziert, der die Wirtschaft unnötig belastet und der Finanz keinen Mehrertrag bringt“ so Weinberger abschließend.

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