OGH bestätigt eingeschränkte Erhaltungspflichten des Vermieters im MRG

Vermieter ist im Vollanwendungsbereich des MRG nicht für die Erhaltung der Therme verantwortlich.

Der OGH hat mit seiner jüngsten Entscheidung zu 5 Ob 17/09z im wesentlichen die Rechtsmeinung zur Frage Erhaltungspflicht im Vollanwendungsbereich des MRG, die vor den strittigen Klauselentscheidungen bestanden hat, bestätigt und damit rehabilitiert.

Der OGH relevierte die Klauselentscheidungen insofern, als diese die Frage der Zulässigkeit vertraglicher Auferlegung von Erhaltungspflichten an den Mieter zum Gegenstand hatten und die Frage der gesetzlichen Erhaltungspflicht damit nicht beantwortet wurde.

Der OGH sprach mit aller Deutlichkeit aus, dass die herrschende Lehre im Vollanwendungsbereich des MRG eine Erhaltungspflicht des Vermieters außerhalb des § 3 Abs 2 Z 2 MRG im Inneren des Bestandsobjekts ausschließt, sodass eine subsidiäre Anwendung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB zu verneinen ist.

Der OGH hat sich hier erfreulicherweise ausführlich mit der von der Mieterseite ins Treffen geführten Rechtsprechung auseinandergesetzt und dazu ausgeführt, dass bei genauer Durchsicht der zitierten Entscheidungen die von Mieterseite implizierten Aussagen nicht zutreffen.

Während nach den Bestimmungen des ABGB (und im Teilanwendungsbereich des MRG, in dem § 3 MRG nicht anwendbar ist) der Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses bis zur Sittenwidrigkeitsgrenze keine Schranken gesetzt sind, ist im Bereich der Vollanwendung des MRG durch Mietzinsobergrenzen eine Beschränkung des zulässigerweise zu vereinbarenden Hauptmietzinses normiert.

§ 3 Abs 1 regelt die Erhaltungspflicht des Vermieters, wobei für die Mietgegenstände eine Erhaltung im ortsüblichen Standard normiert wird, die dann in Abs 2 durch die Einleitung: „Die Erhaltung im Sinne des Abs 1 umfasst ...“ eine vollständige Definition erfährt und auf Arbeiten, die zur Behebung ernster Schäden des Hauses (nunmehr auch Beseitigung einer Gesundheitsgefährdung) erforderlich sind, einschränkt.

§ 3 Abs 1 letzter Satz, wonach „im Übrigen § 1096 ABGB unberührt bleibt“ reduziert damit eindeutig den Anwendungsbereich dieser Bestimmung auf seinen Inhalt, soweit er nicht die Erhaltung regelt. Denn diese sei von der Bestimmung des § 3 MRG vollständig erfasst.

Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlich Erhaltungspflichten ist damit aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. § 3 MRG ist eine Spezialnorm, die aber im Bereich der Erhaltung eine vollständige und andere Regelung trifft als die dadurch partiell verdrängte Generalnorm des § 1096 ABGB.

Diese Auslegung werde durch die Systematik des MRG sowohl in seiner Urfassung als auch in verschiedenen Novellen bekräftigt, wie beispielsweise durch den zum Richtwert gewährten Zuschlag, wenn sich der Vermieter zur Erhaltung einer von ihm errichteten Etagenheizung verpflichtet (§ 16 Abs 2 Z 3 MRG). Wofür hätte der Gesetzgeber einen Zuschlag vorgesehen, wenn den Vermieter ohnedies die Erhaltungspflicht treffen würde? Ins Treffen geführt wurde auch das Argument des Ersatzanspruches gem. § 10 MRG, der gleichfalls wertlos und systemwidrig wäre, wenn dem Mieter ohnedies ein sofort fälliger Ersatzanspruch in voller Höhe gem. §§ 1097 und 1036 ABGB zustünde. Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. OGH bestätigt eingeschränkte Erhaltungspflichten des Vermieters im MRG ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder