OGH-Entscheidung zu Mietvertragsklauseln im Teilanwendungsbereich

Der OGH hat ein mit Spannung erwartetes Urteil in einem von der Arbeiterkammer angestrengten Verbandsverfahren gefällt – im Fokus standen Klauseln des Mustermietvertrags der Wirtschaftskammer für den Teilanwendungsbereich des MRG.

Betriebskostenvereinbarung im Teilanwendungsbereich möglich

In der aktuellen Entscheidung (6 Ob 162/24b) hat der OGH in einigen grundsätzlichen Fragen erfreuliche Klarheit geschaffen: Auch außerhalb der Vollanwendung des MRG ist es zulässig, neben dem Hauptmietzins Betriebskosten wie zB Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, Hausbetreuung und öffentliche Abgaben mit dem Mieter zu vereinbaren. Damit widerspricht das Höchstgericht der gegenteiligen Auffassung des OLG Wien, wonach eine solche Überwälzung bei freier Mietzinsbildung unzulässig wäre – insbesondere bei Kosten, die im Vorhinein nicht bezifferbar, vom Verbrauch unabhängig und der Einflussnahme des Mieters entzogen sind.

Der OGH hält an seiner bisherigen Linie fest: Vermieter steht es frei, Betriebskostenpositionen wie Versicherungsprämien in den Mietzins einzupreisen oder separat zu vereinbaren – beides ist sachgerecht. „Die gesetzgeberische Wertung erlaubt ausdrücklich auch eine zusätzliche Betriebskostenüberwälzung neben dem Mietzins. Klauseln, die sich an § 21 Abs 4 bis 6 MRG orientieren, sind daher im Teilanwendungsbereich nicht von vornherein als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren.“

Auch die Argumentation der AK, wonach Versicherungsprämien keine „echten“ mit der Benützung der Liegenschaft verbundene Kosten seien, greift laut OGH nicht. Eine Klausel, die auf eine „angemessene“ Versicherung abstellt, „entspricht § 21 MRG und gibt den Gesetzeswortlaut, der dem Vermieter einen legitimen Dispositionsspielraum gewährt, in nicht irreführender Weise wieder.“

Verwaltungskosten dürfen ebenfalls überwälzt werden – vorausgesetzt, die Klausel ist klar formuliert. Im konkreten Fall wurde dies bejaht: Die Klausel beschränkt sich auf „angemessene“ Kosten und sieht eine Konkretisierung durch die Vertragsparteien vor. Ein irreführender Eindruck entsteht nicht, anders als bei früher beanstandeten Formulierungen (z. B. 9 Ob 4/23p).

Gleiches gilt für die Überwälzung der Grundsteuer, laufender öffentlicher Abgaben und der Hausbetreuungskosten. Der OGH sieht darin keine gröbliche Benachteiligung. Auch die Möglichkeit, dass sich Abgaben künftig ändern oder neue hinzukommen, macht die Klausel nicht intransparent – sie bleibt im Einklang mit § 21 Abs 2 MRG.

Gemeinschaftsanlagen – intransparent?

Wie schmal der Grat der Intransparenz ist, zeigt die Bewertung der Klausel zur Verrechnung von Gemeinschaftsanlagen. Obwohl sich die Formulierung an § 24 Abs 1 und 2 MRG orientiert und eine anteilige Kostenverteilung für Betrieb und Betreuung von Gemeinschaftsanlagen sowie Grünflächen vorsieht, stuft der OGH diese als intransparent ein. Es fehle eine Definition des Begriffs „Gemeinschaftsanlage“ sowie ein Hinweis darauf, ob die Auslegung des § 24 MRG zugrunde gelegt wird – insbesondere im Hinblick auf den Zusammenhang zwischen Nutzung und Kostenpflicht.

Während der OGH bei Klauseln zu Hausbetreuungskosten erfreulicherweise pragmatisch argumentiert und auf die Erkennbarkeit für den Vertragspartner abstellt, verfällt er hier leider in eine semantische Detailkritik. Dabei wäre auch vertretbar gewesen, den Begriff „Gemeinschaftsanlage“ als im wohnrechtlichen Kontext gebräuchlich und gesetzlich verankert anzusehen.

Unverständlicher Formalismus bei Erhaltungsregelungen

Die beanstandete Klausel bildet im Wesentlichen die Erhaltungspflichten des § 3 MRG ab. Konkret umfasst sie die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und gemeinschaftlich genutzter Anlagen im ortsüblichen Standard, die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die Erhaltung bestimmter mitvermieteter Geräte (z. B. Heizthermen), sowie Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen durch den Vermieter. 

Diese Klausel stufte der OGH als gröblich benachteiligend ein, da sie § 3 Abs 2 MRG nur teilweise wiedergibt (Z 1–3), aber Punkte wie öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (Z 4) und fiktive Erhaltungsarbeiten (Z 5) auslässt. Dadurch werde die gesetzlich vorgesehene umfassende Erhaltungspflicht ohne sachliche Rechtfertigung verkürzt – ein Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild und den vorgesehenen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter, argumentiert der OGH. Die gleichzeitige Normierung von Instandhaltungspflichten des Mieters (Klausel 9) verstärke laut OGH die einseitige Belastung zulasten des Mieters.

Die Klausel 9, die den Mieter zur Wartung und Instandhaltung technischer Einrichtungen im Mietgegenstand (z. B. Licht-, Gas-, Wasser-, Heizungs- und Sanitärleitungen), soweit es sich nicht um ernste Schäden oder erhebliche Gesundheitsgefährdungen handelt und die Wartung von mitvermieteten Heizthermen und ähnlichen Geräten ausdrücklich dem Mieter obliegt, wurde als intransparent qualifiziert. Die Klausel lasse offen, wie weit die Wartungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters tatsächlich reichen. Die Formulierung, dass „kein Nachteil“ für Vermieter oder andere Mieter entstehen dürfe, sei zu unbestimmt.

Der Vorwurf der Intransparenz ist damit an den Gesetzgeber zu richten, denn auch diese Klausel orientiert sich eng am Modell des § 8 MRG mit der Intention, dem Mieter keine übermäßigen Pflichten aufzuerlegen.   

Dominoeffekt durch Verweis auf beanstandete Klauseln

Weiters wurden vom OGH mehrere weitere Klauseln – etwa zum Investitionsverzicht (Klausel 16) und zur Rückgabe bei Mietende (Klausel 17) – die für sich alleine als zulässig beurteilt wurden, im konkreten Fall aber für unwirksam erachtet, weil nach Ansicht des OGH ein Bezug zu den zuvor beanstandeten Klauseln 8 und 9 (zur Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht) vorliege, was sich nicht wirklich erschließt.  

Fazit

Die Entscheidung bringt willkommene Klarstellung zur Betriebskostenüberwälzung außerhalb der Vollanwendung und erteilt damit der Ansicht des OLG Wiens, das in seiner Entscheidung bereits dem Grunde nach eine Überwälzung betraglich nicht abgegrenzter Betriebskostenpositionen im Regime freier Mietzinsbildung als gröbliche Benachteiligung qualifizierte, eine Absage. Die Befürchtung, dass damit außerhalb der Vollanwendung sämtliche Betriebskosten alternativlos in einen Pauschalmietzins eingepreist werden müssten, ist nach Ansicht des OGH nicht erforderlich – auch gesonderte BK-Vereinbarungen sind grundsätzliche zulässig und sachgerecht. Zu beachten bleibt allerdings, dass BK-Vereinbarungen aus anderen Gründen unwirksam sein können.   

Die Bewertung der Klauseln zu Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten überzeugt hingegen nicht und provoziert geradezu Kritik. Der Anspruch an die Formulierungskünste der Vertragserrichter ist überzogen – einfache verständliche Mietvertragsregelungen schauen anders aus.

Die Entscheidung des OGH finden Sie hier.