Quellen und Auswertung von Immobilienpreisdaten

Beim diesjährigen Immobilienbewertungssymposium des ÖVI stellte Thomas Hofer vom Verband deutscher Pfandbriefbanken in seinem Beitrag die Datensituation in Deutschland dar und berichtete über Erfahrungen mit dem Modell der verbandseigenen Transaktionsdatenbank.

Die der Immobilienpreisstatistik innewohnende Problematik liegt darin, dass letztendlich ein Vergleich von nicht direkt Vergleichbarem stattfindet. Häufig ist die überregionale Vergleichbarkeit nicht gegeben, verfügbare Statistiken basieren oft nur zu einem geringen Teil auf dem tatsächlichen Marktgeschehen, sondern eher auf Einschätzungen von Marktteilnehmern.

Preisbeobachtungen müssen sich notgedrungen auf unterschiedliche Objekte stützen, es sind deutliche Unterschiede des Preisniveaus und der Preisentwicklung auf regionaler Ebene zu verzeichnen.

Bei den gängigen Durchschnittswertverfahren finden strukturelle Unterschiede keine Berücksichtigung. Die Bewertung von Qualitäts- und Ausstattungstrends wie zum Beispiel energiesparende Innovationen, ein Trend zur stärkeren Verdichtung, der Verzicht auf eine Unterkellerung erfordern die Notwendigkeit einer Qualitätsbereinigung. Wichtig sind verlässliche Immobilienpreisinformationen auf der Grundlage tatsächlicher Transaktionen, die eine systematische Marktbeobachtung für Kaufpreise und Mieten nach Regionen und Sektoren möglich machen.

„Hedonische“ Wertermittlungsmethoden, wobei die Immobilie gedanklich in nutzstiftende Eigenschaften zerlegt und deren jeweiliger Einfluss auf den Preis ermittelt wird, sind demnach weit besser in der Lage, Vergleichsobjekte abzubilden.

Als Voraussetzung für eine hedonische Preisschätzung müssen Angaben auf der Ebene einzelner Transaktionen vorliegen wie der tatsächliche Kaufpreis, Region, Objektart, Größe, Baualter, Lage, Objektzustand etc. vorliegen, um eine hohe Datenqualität zu gewährleisten.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken führt auf Basis dieser Angaben eine gemeinsame Mitglieder Transaktionsdatenbank, die eine systematische Erfassung von Mieten und Kaufpreisen sowie der wertbestimmenden Faktoren auf Objektebene vorsieht. Mit der Datenauswertung nach Objektarten und Regionen mit Hilfe von Regressionsanalysen können qualitätsbereinigte Preisindizes und Preisspiegeln auf Basis echter Objekt- und Transaktionsdaten erstellt werden.

Für Immobiliensachverständige klingt dies nach einem „wonderland“ der Vergleichsdatenbasis. Aufgrund der zwingenden Anonymisierung der Daten fehlt aber für die direkte Gewinnung von Vergleichsdaten ein wesentliches Element für eine gutachterliche Tätigkeit: Interessant sind die gewonnenen Erkenntnisse aus den Preisindizes aber sehr wohl.

Preisindex für Eigenheime in Niedersachsen

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