Stellungnahme des ÖVI zum Entwurf der Maklerverordnung

ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder spricht sich vehement gegen die geplante Änderung der Immobilienmaklerverordnung aus. Die geplante Herabsetzung der Provision ist unangemessen und unverhältnismäßig. Im Regierungsübereinkommen für die XXIV. Gesetzgebungsperiode war eine Reduktion der Provisionsobergrenzen von drei auf zwei Monatsmieten vorgesehen. Die Detailregelungen des vorliegenden Entwurfs sehen jedoch de facto eine weitaus umfassendere Reduktion der Provisionshöchstsätze vor, indem nun für die in der Vermittlung von Privatimmobilien üblichen Befristungen bei Wohnungsmietverträgen auf drei Jahre mit einem Höchstprovisionssatz von einer Bruttomonatsmiete begrenzt sein soll und darüber hinaus für die Vermittlung von Mietverhältnissen durch Hausverwalter die Höchstprovision eine halbe bis max. eine Bruttomonatsmiete nicht übersteigen darf.

Das Maklerhonorar ist bekanntlich ein „Glücksgeschäft“. Das dahinterliegende Prinzip des gesetzlichen Honoraranspruchs des Maklers sieht eine Provision nur im Erfolgsfall vor. In der Kalkulation eines Maklerunternehmens muss daher ein erfolgreiches Geschäft die Aufwendungen für nicht erfolgreiche Vermittlungen abdecken. Die durch den normalen Geschäftsbetrieb entstandenen allgemeinen Kosten und Auslagen, Telefonkosten, Porti, Reisespesen, Inseratkosten aber auch Miet-, KfZ-, Inventar- und Personalkosten des Maklers sind mit dem Honorar im Erfolgsfall abgegolten. Für nicht zum Abschluss führende Vermittlungsbemühungen (Besichtigungen etc.) gebührt grundsätzlich kein Aufwandersatz. In die unternehmerische Kalkulation müssen daher durchschnittlich mehr als 10 Besichtigungen mit einem Zeitaufwand von jeweils ca. 2 Stunden, 3 bis 4 Inserate in Print- und Onlinemedien und ein entsprechender Gemeinkostenaufschlag einkalkuliert werden.

Die nun vorgesehenen gesetzlichen Beschränkungen des Umsatzes um ein Drittel bzw. zwei Drittel (bei befristeten Mieten bis zu 4 Jahren) ermöglichen es Maklerunternehmen nicht, den mit der Vermittlung verbundenen Aufwand abzudecken.

Dass der Vermieter bzw. der Abgeber den Verdienstentgang ausgleichen kann und wird, ist zu bezweifeln. Gerade im Bereich der mietrechtlich geschützten Mieten ist es dem Vermieter verwehrt, seine Marketingkosten in die Miete einzukalkulieren.

In Österreich ist der Mietwohnungsmarkt in vielen Bundesländern durch kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen stark beeinflusst. Dem Immobilienmakler verbleibt daher nur ein bestimmter Teilmarkt, der sich österreichweit gesehen, stark aus dem Privatwohnungsmarkt rekrutiert, wobei Befristungen unter vier Jahren als üblich gelten. Der Vermarktungsaufwand eines befristeten Mietverhältnisses unterscheidet sich jedoch nicht von einem unbefristeten oder länger als vier Jahre befristeten Mietverhältnis, wodurch sich die vorgesehene Reduktion der Höchstprovision auf eine Monatsmiete als unangemessen und sachlich nicht gerechtfertigt erweist.

Rund 5000 Unternehmen sind in Österreich in der Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen tätig. 2008 beschäftigten sie rund 16.000 Arbeitnehmer. Die einem Berufsverbot gleichkommenden Änderungen der Maklerverordnung drohen die wirtschaftliche Grundlage vieler Unternehmen zu zerstören. Fairer Wettbewerb ist unter diesen Voraussetzungen nicht möglich. Die Vermittlung von Mietverhältnissen wird damit in Zukunft unrentabel sein und zum Betätigungsfeld und Schattenwirtschaft unprofessioneller Glücksritter werden. Die vielen Bemühungen für eine Verbesserung der Servicequalität und hohe Anforderungen an die Ausbildungsqualität, die in den vergangenen Jahren erfolgt sind, werden damit auf einem Schlag zunichte gemacht. Damit sind sehr wohl Auswirkungen auf die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Österreich prolongiert, die nicht nur Wohnungssuchende entlasten, sondern durchaus auch Auswirkungen am Arbeitsmarkt befürchten lassen.

Als Hauptgrund für die Änderung wird die Mietpreissteigerung der letzten 15 Jahre genannt. Inflationsbereinigt stellt sich hier österreichweit aber ein ganz anderes Bild dar. Ein Blick in den von der Wirtschaftskammer Österreich veröffentlichten Immobilienpreisspiegel bestätigt dies am Beispiel einer Mietwohnung mit 70 m² (gute Lage, gute Ausstattung):

Wien (6. Bezirk, gute Ausstattung)

1996: EUR 5,9 pro m²

2010: EUR 7,8 pro m²

St. Pölten

1996: EUR 5,0 pro m²

2010: EUR 4,8 pro m²

Graz

1996: EUR 5,4 pro m²

2010: EUR 6,9 pro m²

Bei Berücksichtigung der Inflation von 23,5 Prozent sind diese Werte nahezu identisch. Von einer großen Mietpreissteigerung kann nicht die Rede sein.

Einzig der ohnehin mietrechtlich geschützte Sektor der Richtwertmietzinse (dh. Mietwohnungen in Altbauten vor 1945) hat im Jahr 1994 eine einmalige, längst überfällige deutliche Erhöhung (Richtwertmiete bei Neuabschlüssen anstelle der Kategoriebeträge) erfahren. Diese Entwicklung war aber bei den Verhandlungen zur Maklerverordnung 1996, als das Maklerrecht vom Grunde auf neu geregelt wurde, allen beteiligten Parteien bewusst. Umso weniger verständlich ist die jahrelange Kampagne vor allem der Arbeiterkammer gegen diese Verordnung. Auch die immer wieder durchgeführten Kundenzufriedenheitsanalysen haben sehr gute Ergebnisse erbracht, die keinen Anlass für einen derart restriktiven Eingriff geben.

Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder fordert daher,

die bisherigen Provisionshöchstsätze bei der Vermittlung von unbefristeten Mietverhältnissen beizubehalten und

die Vermittlung befristeter Mietverhältnisse gleich zu behandeln wie unbefristete Mietverträge.

Mit besten Empfehlungen

Mag. Udo Weinberger e.h., Präsident

MMag. Anton Holzapfel e.h., Geschäftsführer

Ergeht an das Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend, Abteilung I/7 Stellungnahme des ÖVI zum Entwurf der Maklerverordnung