Steuerreform 2015 – massive Belastungswelle für Immobilien im Anrollen

- nicht-anzeigen Grunderwerbsteuer - nicht-anzeigen Eingriffe in die laufende Besteuerung - nicht-anzeigen Immobilienertragsteuer Umsatzsteuer

Zu begrüßen ist jedenfalls, dass nunmehr eine Gleichstellung der umsatzsteuerlichen Behandlung von PKW-Abstellplätzen bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit der Vermietung von Abstellplätzen erfolgt, wodurch es zu einer Vereinfachung in der Verwaltung kommen sollte.

Bekämpfung der Schattenwirtschaft

Barbezahlungen im Baugewerbe sollen künftig nur bis 500 Euro möglich sein. Warum bei einer Belegerteilung keine Barzahlung möglich sein sollte, bleibt fraglich. Im Bereich der Grunderwerbsteuer wird mit Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken generell vom Einheitswert abgegangen und auf einen vom Verkehrswert abgeleiteten Wert abgestellt. Unklarheit herrscht vor allem noch darüber, wie dieser Verkehrswert pauschal ermittelt werden soll. Geplant ist die Einrichtung einer automatisierten Preisdatenbank, die eine Ermittlung eines pauschalen Grundstückswerts ermöglichen soll, allerdings wird die Einrichtung einer solchen Datenbank wohl noch Jahre dauern, meint Bernhard Woschnagg.

Erleichterungen gibt es bei Umgründungen und Anteilsvereinigungen (Steuersatz max. 0,5 %) und Betriebsübertragungen (hier gilt ein Freibetrag EUR 900.000,00 und eine Deckelung mit max. 0,5 %).

Befreiungen sind für die Übertragung zwischen Ehegatten im Todesfall für den Hauptwohnsitz bis zu 150m² vorgesehen.

Für alle übrigen unentgeltlichen Übertragungen ist ein Staffeltarif vorgesehen:

bis EUR 250.000,-- 0,5 %; darüber bis EUR 400.000,-- 2 % und alles darüber 3,5 %.

Bei gemischten Vorgängen entgeltlich/unentgeltlich soll es Einschleifungen und Erleichterungen geben. Unentgeltliche Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren werden zusammengezählt. Die Steuer verringert sich, je mehr Eigentümer eine Immobilie hat oder je mehr Erben es gibt, da die übertragenen Anteile jeweils für sich besteuert werden.

Der Zwerganteil bei Übertragung von Gesellschaftsanteilen im Bereich der Grunderwerbsteuer wird (wie in Deutschland) gesetzlich geregelt und mit 5% festgelegt. Werden mehr als 95% von Gesellschaftsanteilen übertragen oder in einer Hand zusammengeführt, kommt es zu einer Besteuerung der Immobilie dieser Gesellschaft mit Grunderwerbsteuer.

Gebäudeabschreibung

Der Anteil von Grund und Boden soll von 20 % auf 40 % angehoben werden. Von dieser Neuerung sind auch bereits vermietete Objekte betroffen, sofern nicht bereits in der Vergangenheit ein anderer Grundanteil mit Gutachten nachgewiesen wurde. Diese Regelung wird nun auch gesetzlich verankert. Ein Gegenbeweis wird aber weiterhin mittels Gutachten möglich sein, erläutert Mag. Karin Fuhrmann.

Der Abschreibungssatz bei der AfA soll ab 2016 für unmittelbar betrieblich genutzte Betriebsgebäude von 2,5 % (statt bisher 2%, 2,5% oder 3%) vereinheitlicht werden.

Die Absetzungsdauer von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten (auf Antrag) wird von 10 auf 15 Jahre verlängert.

Alle diese Maßnahmen werden sich ab 2016 investitionshemmend auswirken und bestenfalls Vorzieheffekte für 2015 hervorrufen. Die geplanten steuerlichen Änderungen werden ebenso viele kleine Anleger, die sich im Vertrauen auf die Rechtslage eine Wohnung gekauft haben, in Bedrängnis bringen, wenn sich etwa durch den Eingriff in bestehende AfA-Sätze die Rückzahlung der Finanzierung nicht mehr ausgeht.

Die Immobilienertragsteuer wird ab 2016 von derzeit 25% auf 30% angehoben. Gleichzeitig soll der Inflationsabschlag ab 2016 entfallen. Das ist langfristig gesehen nichts anderes als eine kalte Progression für Immobilien, denn diese beiden Maßnahmen in Kombination bewirken nicht nur eine Versteuerung eines Scheingewinns sondern auch eine deutliche Steuerhöhung um beispielsweise 50% wie nachstehende Berechnung zeigt:

Eine gebrauchte Wohnung wurde 2014 um 300.000 EUR angeschafft und wird nach 20 Jahren um 450.000 EUR verkauft. (Angenommen wurde lediglich eine Inflationsrate von 2% aber keine sonstige Wertsteigerung und keine Instandsetzungsarbeiten, da das Objekt vor dem Ankauf umfassend saniert wurde.)

Kalkulation des Veräußerungsgewinns bisher:

450.000 Euro Verkaufspreis

- 300.000 Euro Anschaffungskosen

=150.000 Euro

- 30.000 Euro Inflationsabschlag*

= 120.000 Euro Veräußerungsgewinn

*(je 2% ab dem 11. Jahr)

Davon 25 % Steuer: 30.000 Euro

Nach der Steuerreform 2015

Ausgehend von dem angekündigten 30%igen Steuersatz würde die Steuerbelastung des Beispiels oben ab 2016 45.000 Euro betragen!

Dabei bewirkt alleine die Annahme einer 2% Inflation in 20 Jahren eine Erhöhung des Kaufpreises in diesem Ausmaß (446.000 Euro). Das führt praktisch zu einer Besteuerung eines faktischen Scheingewinns.

nicht-anzeigen Bild Standard Steuerreform 2015 – massive Belastungswelle für Immobilien im Anrollen Am 19. Mai 2015 schickte die Regierung den mit Spannung erwarteten Gesetzesentwurf mit den Details zur Steuerreform in Begutachtung. Der ÖVI hat den seit gestern zugänglichen Entwurf einer ersten Analyse unterzogen und nach einem Austausch mit den Steuerprofis Mag. Karin Fuhrmann (TPA Horwath) und Mag. Bernhard Woschnagg, MSc (Stingl - Top Audit) die wichtigsten Auswirkungen der Reform auf Immobilien für Sie zusammengestellt.

Vorab, soviel steht fest: Auf Immobilien kommt eine massive steuerliche Mehrbelastung zu. Von den Neuerungen ist sowohl die laufende Besteuerung (Anhebung des Grundanteils/ Senkung der AfA-Sätze) als auch die Übertragung von Liegenschaften durch die Anhebung der Immobilienertragsteuer betroffen. „Immobilien werden zur Gegenfinanzierung eines Großteils der Steuerbegünstigungen geschröpft“, stellt Bernhard Woschnagg fest.

- Details Vorgesehen ist, am 16. Juni eine Regierungsvorlage zu verabschieden

(Ministerratsbeschluss), die im Juli vom Nationalrat beschlossen werden

kann.

„Die angeführten geplanten Neuerungen stellen eine große

Belastung für die Immobilienwirtschaft und die privaten Eigentümer dar

und können daher nur abgelehnt werden. Der ÖVI fordert von der Regierung

mit der Steuerreform 2015/2016 Eigentum zu fördern und ein

investitionsfreundliches Klima zu schaffen – gerade im Sinne des

leistbaren Wohnens, fasst ÖVI Präsident Georg Flödl zusammen.

Der ÖVI wird Sie weiterhin auf dem Laufenden halten. Aussicht auf

wesentliche Nachbesserung des Entwurfes gibt es wohl keine – hat doch

der Finanzminister den Interessenvertretungen via Medien geraten, darauf

keine übertriebenen Hoffnungen zu hegen.

zum Gesetzesentwurf

zur heutigen OTS des ÖVI

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