Übergabehonorar

Übergabehonorar ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Ein „Übergabehonorar“ anlässlich einer Verwalterkündigung ist in der Praxis oftmals Streitpunkt. In einer Entscheidung des LGZ Wiens (40 R 144/10p) wurde jüngst der Anspruch auf Einbehaltung eines dreimonatigen Übergabehonorars eines gekündigten Verwalters bejaht. Vorauszuschicken ist, dass dem gegenständlichen Fall keine Honorarvereinbarung mit dem Verwalter zugrunde lag. Dem Verwalter gebührt entsprechend den allgemeinen Regelungen des § 1152 ABGB, sofern keine spezielle Honorarvereinbarung zwischen ihm und dem Auftraggeber getroffen wurde, ein angemessenes Honorar. Ob in diesem Fall ein „Entschädigungshonorar“ vorliegt, wird von der Branchenüblichkeit abhängig gemacht.

Das ZRS begründete seine Entscheidung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, wobei auch die nach der Verkehrssitte üblichen Entlohnungen für bestimmte, über die ordentliche Verwaltung hinausgehende Leistungen zu berücksichtigen seien, weil davon auszugehen sei, dass redliche Vertragsparteien diese in ihre Vertragsgespräche einbezogen hätten und ein Immobilienverwalter nicht unter Ausschluss der nach der Verkehrssitte üblichen Entlohnung den Verwaltungsvertrag abgeschlossen hätte. Als Grundlage für die Beurteilung, ob diesbezüglich eine Verkehrssitte bzw. ein Handelsgebrauch vorliegt, wurden die von der Standesvertretung niedergeschriebenen Regeln (die seit 31.12.2005 widerrufenen unverbindlichen Verbandsempfehlungen) herangezogen, da diese im geschäftlichen Verkehr allgemein Eingang und Anwendung gefunden haben.

Im Ergebnis können sich Verwalter anlässlich einer Kündigung dann auf die Branchenüblichkeit eines dreimonatigen Übergabehonorars berufen, wenn keine Honorarvereinbarung getroffen wurde. Wurde jedoch eine Honorarvereinbarung getroffen, wird weiterhin darauf abzustellen sein, ob eine Kündigungsentschädigung von der Vereinbarung umfasst ist, mit anderen Worten eine Entschädigung vereinbart worden ist (siehe auch 5 Ob 263/07y = EWr W/20/70ff).

Sind die Honorarrichtlinien allerdings seinerzeit (vor dem 01.01.2006) einem Verwaltungsvertrag zugrunde gelegt worden, dann gelten sie auf Vertragsdauer weiter. Die Honorarvereinbarung kann unverändert bestehen bleiben, solange nicht die Wettbewerbsbehörde oder ein Vertragspartner im Zivilverfahren einen Verstoß gegen das Kartellrecht nachweist.

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Entscheidungstext OGH 11.12.2007 5 Ob 263/07y