Umsatzsteuer und Vermietung an Geschäftsraummieter - Aufrechte Geschäftsraummietverhältnisse zum 31.8.2012

Grundsätzlich ist die Vermietung an „bestehende“ Geschäftsraummieter nicht von den umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 betroffen. Die Neuregelungen (Einschränkungen der Option zur Steuerpflicht) sind nämlich nur anzuwenden, wenn der Beginn des Mietverhältnisses (maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung) oder der Beginn der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter nach dem 1.9.2012 erfolgte. Anders ist es nach der Rechtsansicht des BMF aber, wenn nach dem 31.8.2012 der Eigentümer wechselt. Hier mutiert auch ein Arzt, mit dem vertraglich 20% Regelbesteuerung vereinbart waren, plötzlich zum unecht steuerbefreiten Mieter. Eine Vorschreibung der USt aus diesem Titel darf dann nicht mehr erfolgen. Wie kann nun der Vermieter den drohenden Vorsteuerverlust ausgleichen? Aus einer zivilrechtlichen Bestimmung des § 30 UStG kann uE ein Anspruch gegenüber dem Mieter im aufrechten Mietverhältnis abgeleitet werden, wonach ein angemessener Ersatz zu leisten ist.

Prophylaktisch sollten wohl alle Geschäftsraummieter angeschrieben werden, nicht nur die offenkundig unecht steuerbefreiten Ärzte, Versicherungsmakler, Banken und Versicherungen. Auch Kleinunternehmer, Jungunternehmer können betroffen sein – oder werden.

Hier die entsprechende Gesetzesstelle:

Umstellung langfristiger Verträge

§ 30. (1) Beruht eine Leistung, die nach dem im § 28 Abs. 1 erster Satz genannten Zeitpunkt erbracht wird, auf einem Vertrag, der vor dem im § 28 Abs. 1 erster Satz genannten Zeitpunkt geschlossen worden ist, so kann, falls nach diesem Gesetz ein anderer Steuersatz anzuwenden ist, der Umsatz steuerpflichtig, steuerfrei oder nicht steuerbar wird, der eine Vertragsteil von dem anderen einen angemessenen Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehr- oder Minderbelastung verlangen. Das gilt nicht, wenn die Parteien ausdrücklich oder schlüssig etwas anderes vereinbart haben oder auch bei Kenntnis der Änderungen kein anderes Entgelt vereinbart hätten.

Dem Mieter wird der Verwalter im Auftrag des neuen Eigentümers mitteilen, dass in Zukunft anstelle der UST-Vorschreibung ein angemessener Ersatz für den entstehenden Vorsteuerverlust in Rechnung gestellt wird. Dieser wird aus Vereinfachungsgründen – und zur Abdeckung des administrativen Aufwands am besten ein Betrag in Höhe des bisherigen Regelbesteuerungssatzes auf die Nettomiete und auf die laufenden Betriebskosten vorgeschrieben. Für die laufenden Kosten und Erhaltungsarbeiten ist damit kalkulatorisch jedenfalls ausreichend vorgesorgt. Aliquote Vorsteuerkürzungen auf Grund von Großreparaturen können damit wohl aber im Einzelfall nicht aufgefangen werden.

Möglich wäre wohl auch eine Vereinbarung, dass dem Mieter gegen Nachweis (administrativ aber wohl schwer umsetzbar) die den Vermieter treffende Vorsteuerkürzung jährlich abgerechnet wird, vergleichbar mit der BK-Abrechnung.

Ob im Hinblick auf Großreparaturen zivilrechtlich zulässigerweise (Bestimmbarkeitsgebot!!) der gesamte Vorsteuerverlust überwälzt werden kann, ist derzeit Gegenstand intensiver Diskussionen. Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. ÖVI Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft Umsatzsteuer und Vermietung an Geschäftsraummieter - Aufrechte Geschäftsraummietverhältnisse zum 31.8.2012