Valorisierung der Kategoriebeträge und Richtwerte mit 1. April 2022

Mit Wirkung vom 1. April 2022 erhöhen sich nunmehr die Kategoriesätze und Richtwerte, nachdem die Indexanpassung im Vorjahr durch das mietrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz (MPFLG) zum wiederholten Male ein Jahr aufgeschoben wurde.

Anpassung der Kategoriebeträge

Das für die Valorisierung der Kategoriebeträge maßgebliche Überschreiten der gesetzlichen Schwellgrenze von 5 % wurde bereits mit dem Indexwert des VPI 2000 für Dezember 2020 (146,6) erreicht, die Anpassung allerdings ein Jahr verzögert. Mit 1. April 2022 wird nunmehr nur jene Erhöhung wirksam, die sich auf Basis dieser Indexzahl ergeben hat. Folglich kommt es zu einer Anhebung der Kategoriebeträge und Mindestmietzinse (§45 MRG) um 5,5%. Die zwischenzeitlich eingetretene Erhöhung des VPI findet darin noch keine Berücksichtigung.

Die im BGBl II 2022/138 kundgemachten Kategoriebeträge werden mit 1. April 2022 mietrechtlich wirksam. Dieser Stichtag gilt für neue Mietzinsvereinbarungen, maßgeblich daher nur für Mietverträge über Wohnungen der Ausstattungskategorie „D“.

Für aufrechte Mietverträge wird die Anhebung des Kategoriemietzinses gem. § 16 Abs 6 und 9 MRG frühestens ab 5. Mai 2022 möglich. Hierbei sind folgende Voraussetzungen und Formvorschriften zu beachten:

• Vorhandensein einer vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung
• Das Erhöhungsbegehren hat schriftlich zu erfolgen und ist nach dem mietrechtlichen Wirksamwerden (nach dem 1. April) abzusenden.
• Das Schreiben (auch ein E-Mail oder Fax ist ausreichend) muss spätestens 14 Tage vor dem begehrten Zinstermin beim Mieter einlangen. 
• Kommt das Erhöhungsschreiben dem Mieter später zu, dann wird die Anhebung erst zum nächsten Zahlungstermin wirksam.

Die Kategoriebeträge ändern sich damit wie folgt:

Deckelung Mietrechtseintritt und HMZ-Reserve

Mit Wirksamkeit April 2022 sind die neuen Kategoriebeträge auch für die Fälle der fiktiven Mietzinsverrechnung für Objekte von Wohnungseigentümern in der Hauptmietzinsreserve (§20 MRG) heranzuziehen. Gleichsam ändert sich auch der Deckelungsbetrag für Mietrechtseintritte nicht privilegierter Eintrittsberechtigter (§ 46 Abs 2 MRG) von 3,60 €/m² auf 3,80 €/m² im Monat.

Anhebung der Mindestmietzinse gem. § 45 MRG – ehemaliger Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

Bei den Mietzinsen gem. § 45 MRG kann die Anhebung der Beträge w.o. ausgeführt, frühestens ab 5. Mai 2022 erfolgen, unter der Voraussetzung einer vorangehenden schriftlichen Verständigung des Mieters. Wesentlicher Unterschied ist jedoch, dass eine vertragliche Wertsicherungsvereinbarung keine Voraussetzung für eine Anpassung ist.
Bei einer allfälligen Erstvorschreibung sind zudem die Formvorschriften des § 45 Abs 3 MRG zu beachten.

Verwaltungskostenpauschale

Mit den Kategoriebeträgen erhöht sich auch die Pauschale für die Auslagen der Verwaltung (§ 22 MRG) nunmehr auf 3,80 €/m² Nutzfläche und Jahr.

Nächste Anpassung Juni 2022

Mit endgültiger Verlautbarung des Indexwerts für Februar 2022 (154,7) kommt es aber aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Erhöhung des VPI nun bereits zu einer weiteren Überschreitung der 5%-Schwellgrenze, weshalb mit Juni 2022 bereits die nächste Indexanpassung der Kategoriebeträge ansteht, sollte es bis dahin nicht zu einer weiteren Gesetzesänderung kommen, was abzuwarten bleibt.

Anpassung der Richtwerte

Die Richtwerte, deren Anhebung durch das MPFLG im Jahr 2021 auch um ein Jahr ausgesetzt wurden, erhöhen sich mit mietrechtlicher Wirksamkeit ab 1.April 2022 um 5,85%.
Die neuen Richtwerte (laut BGBl II 2022/137) gelten für neu abzuschließende Mietverträge ab 1. April, für eine Anpassung aufgrund vertraglicher Wertsicherungsvereinbarung kann die Anhebung unter Einhaltung der Formerfordernisse (wie bereits zu den Kategoriemieten dargelegt) ab der Mietzinsperiode Mai 2022 erfolgen.  
Die Wertanpassung der Richtwerte erfolgt aufgrund der Veränderung des von der Statistik Austria verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des VPI 2010 für 2021 (123,1) gegenüber dem Durchschnittswert des Jahres 2018 (mit dem Indexwert 116,3).

Die Richtwerte ändern sich damit wie folgt:

Mit der Wertanpassung der Richtwerte ändern sich auch die für den Lagezuschlag relevanten Grundkostenanteile, die der nachstehenden Tabelle zu entnehmen sind:

Sollte es nicht zwischenzeitlich zu einer Gesetzesänderung kommen, dann wird die nächste Indexanpassung für die Richtwerte mit April 2023 schlagend, danach soll die Wertanpassung wieder im Zweijahresrhythmus stattfinden, so sieht es das in Geltung stehende mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz vor.