Vereinfachung des Mietrechts gefordert!
Vereinfachung des Mietrechts gefordert! Der ÖVI hat gemeinsam mit allen wichtigen Vertretern der Immobilienwirtschaft bei einer Pressekonferenz am 01.10.2008 als „Plattform Immobilien Österreich“ seine Anregungen und Forderungen an die künftige neue Regierung präsentiert. Die Vereinfachung des Mietrechts und eine Annäherung an die Marktgegebenheiten sind notwendig und zwingend fortzusetzen. Dabei dürfe auch der Eingriff in Altmietverträge kein Tabu sein, argumentiert Udo Weinberger, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). Diese sollten „behutsam und sozial verträglich an das heutige Mietzinsniveau herangeführt werden“ zitiert der Standard in seiner Ausgabe vom 01.10.2008. (nachzulesen unter www.derstandard.at)
Die Statements des ÖVI zum Thema Mietzins und Erhaltung:
Das österreichische Mietrecht in seiner bestehenden Form ist nicht mehr in der Lage, zeitgemäße Antworten auf die Anforderungen des Marktes und der Kundeninteressen zu geben. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben guten Grund, mit der bestehenden Situation unzufrieden zu sein.
Die Versorgung und Sicherstellung sozialen Wohnraums ist und kann nicht Aufgabe privater Vermieter sein. Staatliche Preisbeschränkungen, wie sie dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu Grunde liegen, sind für private Vermieter (zumindest langfristig) aufzuheben. In wohl keinem anderen privatwirtschaftlichen Bereich wäre es vorstellbar, einem Unternehmer mit all seinem unternehmerischen Risiko vorzuschreiben, um welchen Preis er seine Ware verkaufen darf.
Ein Mietrecht für alle: Die strukturelle Ungleichbehandlung im österreichischen Mietrecht hat zu einer zwei Klassengesellschaft von Mietern als auch Vermietern geführt. Ziel muss ein verständliches, praktikables Mietrecht für alle Mietverhältnisse sein.
Selbst der Richtwert erweist sich als obsoletes System, dass es zu überwinden gilt, weil es die Mieten künstlich unangemessen niedrig zu halten versucht. So bekommt Wien mit den höchsten Grundstückspreisen kurioserweise den niedrigsten Richtwert Österreichs (knapp geschlagen vom Burgenland) mit 4,73 €/m2 verordnet, während in weiten Teilen Österreichs (z.B. Vorarlberg mit 7,26 €) der Richtwert nicht zuletzt aufgrund seiner Nähe zu einem Marktmietzins keine Rolle mehr spielt.
Die Erweiterung der Erhaltungspflichten des Vermieters bzw. eine Neuverteilung der Erhaltungspflichten ist dort unangemessen, wo sich der Mietzins an gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen und nicht am Markt orientieren darf. Es kann nicht angehen, dass die Anforderungen an die Erhaltungspflicht des Vermieters immer höher werden, aber der Mietzins mit einem Deckel versehen bleibt.
Das Mietrechtsgesetz privilegiert ungerechtfertigt eine Gruppe von Altmietern, deren Mietzinse (undifferenziert und nicht einmal sozial treffsicher) auf niedrigstem Niveau gehalten werden. Wir sprechen von Beträgen zwischen 0,77 €/m2 bis maximal 3,08 €/m2, die behutsam und über einen längeren Zeitraum an das heutige Mietzinsniveau herangeführt werden müssen. Mit der kontinuierlichen Anhebung der Altmietzinse würde auch der Effekt eintreten, dass derzeit von vielen Mietern mit billigen Altmietverträgen „gebunkerte“ Wohnungen, die nicht mehr zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs verwendet werden, aber aufgrund der Billigmieten nicht zurückgestellt werden, wieder dem Wohnungsmarkt zurückgeführt werden.
Der Erhaltungsaufwand bei alten Häusern steigt hingegen kontinuierlich an. Der Baupreisindex ist in den letzten 12 Jahren um 30% gestiegen. Die umfassende Sanierung eines Hauses ist mit dem Aufwand eines Neubaus mindestens gleichzuhalten. Aus diesem Grund ist nicht einzusehen, warum ein Hauseigentümer selbst bei Einsatz großer finanzieller Mittel mit allen Konsequenzen am Preisbildungssystem des Mietrechtsgesetzes gebunden bleibt. Mietrechtliche Anreize, in eine „sanfte“ Altbaumodernisierung eines Zinshauses zu investieren, fehlen gänzlich. Die Beibehaltung der Altmietzinse konserviert geradezu den schlechten Ausstattungszustand vieler Wohnungen und Häuser. Dem Vermieter fehlen auch hier sowohl die rechtlichen Möglichkeiten als auch wirtschaftliche Anreize, Modernisierungen bei bestehenden Mietverhältnissen durchzuführen.
Der Befristungsabschlag ist ersatzlos zu streichen. Die durchschnittliche Verweildauer in Wohnungen wird immer kürzer – dies ist weniger auf das geltende Befristungsrecht zurückzuführen sondern auf einen gesellschaftlichen Wandel, der für unterschiedliche Lebensphasen auch wechselnde Anforderungen an Wohnformen stellt.
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