WEG-Novelle 2022 im Anmarsch

• Um dem einzelnen Wohnungseigentümer Änderungen an seinem WE-Objekt zu erleichtern – die Einholung der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer ist bekanntermaßen mitunter nicht einfach zu bewerkstelligen – soll eine Zustimmungsfiktion für bestimmte Maßnahmen eingeführt werden. Demnach soll in diesen Fällen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer als erteilt gelten, wenn sie von der geplanten Änderung durch Übersendung verständigt werden und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widersprechen. In der Verständigung müssen die Änderungen konkret umschrieben werden und die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruches genannt werden. Ein solches „Schweigen als Zustimmung“ soll aber nur für folgende konkrete Änderungen des Wohnungseigentümers in Frage kommen: Die behindertengerechte Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs, die Anbringung einer Photovoltaikanlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt, die Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Objekts sowie der Einbau von einbruchsicheren Türen.
• Flankierend dazu wird die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs in den Kreis der nach § 16 Abs 2 Z 2 privilegierten Änderungen aufgenommen – damit wird lediglich eine bereits durch den OGH in einer aktuellen Entscheidung getroffene Einstufung inhaltlich übernommen.
• Dem Wohnungseigentümer soll künftig die Initiative in wohnungseigentumsrechtlichen Belangen (sei es die Herbeiführung von Beschlüssen oder die Einholung der Zustimmung zu Änderungen an seinem Objekt) erleichtert werden: Der Verwalter soll jedem Wohnungseigentümer, der dies zur Verständigung der anderen Wohnungseigentümer von ihm verlangt, Auskunft über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer geben. E-Mail-Adressen sollen aber nur mit Zustimmung des betreffenden Wohnungseigentümers mitgeteilt werden können. Dabei soll ein Wohnungseigentümer dem Verwalter die Weitergabe seiner Zustellanschrift nur dann verweigern können, wenn er ihm gleichzeitig eine andere inländische Anschrift oder eine E-Mail-Adresse bekannt gibt, über die er verständigt werden kann.
• Als wesentlicher Punkt der Novelle soll die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft erleichtert werden: Verbesserungsmaßnahmen – wie insbesondere Maßnahmen zur Energieoptimierung des Gebäudes – scheitern aktuell häufig daran, dass viele Wohnungseigentümer der Maßnahme gleichgültig gegenüberstehen und sich an der Abstimmung nicht beteiligen. Es soll daher – neben der weiterhin aufrecht bleibenden Möglichkeit der Beschlussfassung durch die (Anteils-)Mehrheit - eine zweite mögliche Variante der Willensbildung eingeführt werden: Demnach soll es auch ausreichen, wenn die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, berechnet immer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, zustimmt, sofern diese Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht.
• Aktuell werden oftmals nur unzureichend höhe Beiträge für die Rücklage vorgeschrieben, was mitunter die Durchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen gefährdet. Um diesem Problem zu begegnen, soll ein gesetzliches Mindestmaß für die monatliche Dotierung der Rücklage festgelegt werden, welches nur in Einzelfällen (besonderes Ausmaß der bereits vorhandenen Rücklage oder wegen einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung) unterschritten werden darf. Die Höhe soll mit dem Kategoriebetrag für Wohnungen des Ausstattungskategorie D festgeschrieben werden, der derzeit € 0,90 pro Quadratmeter der Nutzfläche beträgt.
• Für den Fall, dass größere Verbesserungs- und Erhaltungsarbeiten durch eine Kreditaufnahme finanziert werden sollen, soll explizit festgeschrieben werden, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die unmittelbare Zahlung des auf ihren Anteil entfallenen Teils der erforderlichen Kreditsumme ermöglich kann. Die Aufwendungen für die – dadurch vermindert notwendige – Kreditfinanzierung sind dann ausschließlich von den anderen Wohnungseigentümern zu tragen.
• Schließlich will man sich in den Übergangsbestimmungen dem Problem annehmen, dass der Nutzwert von Geschäftsräumlichkeiten vor dem WEG 2002 in Relation sehr hoch angesetzt wurde. Die dadurch den Wohnungseigentümern dieser Geschäftsräume überproportional höhe Belastung an Aufwendungen soll dadurch entschärft werden, dass jeder Wohnungseigentümer bis zum Ablauf des Jahres 2023 eine Neufestsetzung der Nutzwerte aus diesem Grund beantragen kann.

Autor: Dr. Andreas Berger