Wieder neue Urteile zu Mietvertragsklauseln – Überwälzung der Grundsteuer auch außerhalb des MRG zulässig

Wer hätte das gedacht: die Überwälzung der „Grundsteuer“ als Betriebskosten auch außerhalb der Vollanwendung des MRG ist nicht gröblich benachteiligend. Es ist noch keine zwei Jahre her, als der 9. Senat (9 Ob 4/23p) eine wortidente Klausel in einem Verbandsverfahren der AK für zulässig erklärt hat. Nun hatte sich der 5. Senat (5 Ob 55/25m) erneut mit einer Verbandsklage der AK zu dieser Frage zu befassen und hielt an dieser Linie fest. Auch außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs sei die Weitergabe von im MRG genannten Kosten – wie der Grundsteuer – nicht gröblich benachteiligend, da sie selbst an die im Vollanwendungsbereich besonders geschützte Mieter weitergegeben werden darf. Die teils gegenteilige Auffassung des Schrifttums wurde abgelehnt.

Auch der Transparenz-Einwand der AK blieb erfolglos. Die gegenständliche Klausel lautete wie folgt: „Der Mietzins besteht aus einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebs. Unter diese Kosten des laufenden Hausbetriebs fallen die Kosten der anteiligen Grundsteuer.“

Die beanstandete Klausel sei für durchschnittliche Mieter verständlich, die Grundsteuer gesetzlich determiniert und vom Vermieter nicht beeinflussbar. Eine ziffernmäßige Nennung sei nicht erforderlich – andernfalls würde außerhalb des MRG ein höherer Transparenzmaßstab gelten als innerhalb.

Flood the zone with … Verbandsklagen

Eine Frage, die sich zunehmend aufdrängt ist, wie oft dieselben Klausel unter dem Vorwand des Verbraucherschutzes durch die Instanzen gejagt werden dürfen? Wann werden Verbandsklagen rechtsmißbräuchlich oder gar schikanös? 

Was ursprünglich als Instrument des kollektiven Verbraucherschutzes gedacht war, scheint zunehmend rechtspolitisch zu entarten. Die Ressourcen der Justiz sind endlich – ebenso wie die Geduld der beklagten Vermieter, die sich wiederholt mit bereits geklärten Rechtsfragen konfrontiert sehen. Ob der Gesetzgeber mit dem Instrument der Verbandsklage tatsächlich ein solches „Dauerschleifenmodell“ im Sinn hatte, darf bezweifelt werden. Vielleicht ist es an der Zeit, grundlegend über prozessuale Schranken für Wiederholungsklagen nachzudenken – im Sinne eines fairen Gleichgewichts zwischen Verbraucherschutz und Rechtssicherheit.

In einer weiteren von der Arbeiterkammer angestrengten Verbandsklage – ein Vertragsformblatt für Mietverträge im Teilanwendungsbereich kam der OGH (9 Ob 31/25m) bei vier im Berufungs- und Revisionsverfahren strittigen Klauseln zu folgendem Ergebnis:

•             Eine Klausel, nach welcher die Nichtgeltendmachung einer wertsicherungsbedingten Anpassung des Mietzinses nicht als Verzicht auf die Wertsicherungsvereinbarung per se gilt, ist zulässig.

Da die Klausel die Rechtslage nicht (zum Nachteil des Mieters) verändert, kommt eine Missbräuchlichkeit nach § 6 Abs 1 Z 11 KSchG oder § 10 Abs 3 KSchG von vornherein nicht in Betracht. Die Klausel ist daher zulässig und weder gröblich benachteiligend noch sonst missbräuchlich.  

•             Verzicht auf Ersatz für nützliche Verbesserungen zulässig

Eine Klausel, die den Ersatzanspruch des Mieters für nützliche Aufwendungen (§ 1097 iVm § 1037 ABGB) ausschließt, ist zulässig und nicht gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB. Auch das hat der OGH bereits in mehreren Entscheidungen bestätigt (zB 6 Ob 181/17m (Klausel 24), 6 Ob 226/18f (Klausel 5), 8 Ob 6/24a (Klausel 28). Diese Rechtsprechung wurde auch im beigelegten Newsletter 2025/29 von Christoph Kothbauer ausführlich dokumentiert. Sie stellt klar: Solche Klauseln sind rechtlich zulässig, solange sie transparent formuliert sind und keine überraschenden oder unangemessenen Einschränkungen enthalten.

•             „Ausschließlich zu Wohnzwecken“ – zulässig und nicht gröblich benachteiligend

Die Klausel „Der Mietgegenstand wird dem Mieter ausschließlich zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Die Nutzung […] zu anderen Zwecken ist untersagt“ wurde von der AK als gröblich benachteiligend (§ 879 Abs 3 ABGB) beanstandet. Sie argumentierte, dass damit auch übliche berufliche Tätigkeiten in der Wohnung (z. B. Homeoffice) unzulässig wären. Der OGH wies diese Argumentation zurück: Die Klausel sei zulässig, da sie lediglich klarstelle, dass es sich um eine Wohn- und nicht um eine Geschäftsraummiete handle. Tätigkeiten wie Homeoffice ohne Kundenverkehr seien weiterhin erlaubt.

Bereits in früheren Entscheidungen (zB 9 Ob 4/23p, 8 Ob 158/22a, 7 Ob 5/09z, 8 Ob 158/22a) hatte der OGH vergleichbare Klauseln („nur“ oder „ausschließlich“ zu Wohnzwecken) als nicht gröblich benachteiligend beurteilt. Auch die hier beanstandete Klausel sei – trotz strenger Auslegung – nicht unzulässig, da sie keine Zustimmungspflicht des Vermieters für jede Nutzung enthalte und typische Wohnnutzungen nicht ausschließe.

Fazit: Eine Einschränkung des Verwendungszwecks auf ausschließlich zu Wohnzwecken ist also zulässig und nicht gröblich benachteiligend. Die Nutzung zu Wohnzwecken schließt berufliche Tätigkeiten im Rahmen des üblichen Wohngebrauchs nicht aus.

•             Tierhaltungsklausel: Einschränkung auf „üblicherweise in Käfigen gehaltene Kleintiere“ ist unzulässig

Auch bei der Einschränkung der Tierhaltung heißt es genau hinschauen: Die beanstandete Klausel erlaubt Tierhaltung nur für „üblicherweise in Käfigen gehaltene Kleintiere“ – alles andere bedarf einer gesonderten Vereinbarung mit dem Vermieter. Die AK sah darin eine gröbliche Benachteiligung (§ 879 Abs 3 ABGB), da auch übliche Haustiere wie Hunde oder Katzen ohne Zustimmung ausgeschlossen wären.

Der OGH folgte dieser Argumentation: Die Klausel sei enger gefasst als der durch die Rechtsprechung entwickelte Mindeststandard, der alle artgerecht in Behältnissen gehaltenen wohnungsüblichen Kleintiere (z. B. auch Fische oder Schildkröten) umfasst. Die Formulierung „in Käfigen“ schließt diese Tiere aus und ist daher kundenfeindlich auszulegen.

Die Klausel verstoße gegen § 879 Abs 3 ABGB und sei daher unzulässig. Da eine geltungserhaltende Reduktion im Verbandsverfahren nicht zulässig ist, wurde die Klausel insgesamt für nichtig erklärt. Der OGH betont aber weiterhin, dass Vermieter bei größeren Tieren (z. B. Hunden, Katzen) ein berechtigtes Interesse an einer Zustimmungsklausel haben können.

Eine ausführliche Zusammenfassung der beiden Urteile von Christoph Kothbauer finden Sie hier: 
https://www.ovi.at/fileadmin/NL_2025-29_Weitere_mietrechtliche_Verbandsklageentscheidung.pdf
https://www.ovi.at/fileadmin/NL_2025-30_Verbandsklageentscheidung_zu_Betriebskosten_ausserhalb_der_MRG-Vollanwendung.pdf