Wohnbau und Sanierung benötigen Investitionssanreize

Wohnbau und Sanierung benötigen Investitionssanreize ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Die österreichische Bevölkerung ist in den vergangenen zehn Jahren um 400.000 auf 8,43 Mio Einwohner stark gewachsen, die stärksten Zuwächse sind in Städten und Ballungszentren zu verzeichnen. Der Bedarf an Wohnungen wird lt. Prognosen auch in den nächsten Jahren nicht zurückgehen. Wurden Anfang der 1990er Jahre noch rund 60.000 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt, sanken die Baubewilligungen in den letzten Jahren auf unter 40.000 Einheiten. Der Rückgang resultiert vor allem aus dem Mehrgeschosswohnbau und trifft nun zusätzlich noch auf eine deutliche Abschwächung der Konjunktur im Jahr 2012. Gerade in Niederösterreich und Wien, wo aufgrund der demographischen Entwicklung die Bevölkerung deutlich dynamischer wächst und der Wohnungsbedarf am größten ist, ist hingegen die Wohnbaurate am geringsten.

hWien liegt seit einigen Jahren deutlich unter dem erforderlichen Neubaubedarf von etwa 9000 Wohneinheiten. Eine länger anhaltende Angebotsverknappung bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Wohnraum kann den

Einfluss auf die Preisdynamik verstärken.

In Anbetracht leerer Kassen und Sparbudgets ist damit zu rechnen, dass die Wohnbauförderungsmittel weiterhin real zurückgehen. Basel III und die Verwerfungen der Finanzwirtschaft lassen befürchten, dass die Banken in den kommenden Jahren nur sehr beschränkt (bzw. teuer) Kapital für Immobilieninvestitionen bereitstellen werden können. Faktum ist aber, dass das Interesse an der Immobilienanlage ungebrochen ist, und zwar beginnend bei "Frau und Mann von der Straße" über kleine und mittlere Privatanleger bis hin zu institutionellen Investoren. Der vor knapp einem Jahr prognostizierte Rückgang wurde durch EU-Schuldenkrise, „Finanzwirren", die negative Börsenentwicklung etc. ins Gegenteil verkehrt.

Auf den ersten Blick scheint das Problem der Mittelaufbringung damit gelöst, doch bei genauerem Hinsehen stellt man fest, dass diese Investitionsfreude nur Teilsegmente betrifft und keine nennenswerte Steigerung der aktuell wichtigsten Segmente bewirkt, wie etwa die thermische Sanierung einerseits und den Neubau leistbarer Wohnungen andererseits.

Einmal mehr stellt sich die Frage, wie man das vorhandene Kapital mobilisieren und in diese Segmente lenken und damit auch gleich die abflauende Konjunktur beleben kann.

Sanierung des innerstädtischen Altbestandes und Nachverdichtung der urbanen Zentren

„Mehr denn je ist daher auch ein politisches Bekenntnis zur urbanen Nachverdichtung gefordert, um vor allem auch innerstädtische Potentiale für die Schaffung von neuem oder saniertem Wohnraum zu nutzen“, fordert Mag. Klaus Wolfinger, Bauträgersprecher und Vizepräsident des ÖVI. Erleichterungen bei Zu- und Dachausbauten, aber auch so manche Dogmen der Flächenwidmung, gilt es zu hinterfragen. Mit einer cleveren Planung und ambitionierter Grünraumgestaltung kann auch mit einer dichteren Verbauung qualitativ hochwertige Wohnqualität geschaffen werden. Auch die Nachfrage nach Wohnungen mit urbanem Flair ist deutlich gestiegen, nicht zuletzt weil viele Menschen erkannt haben, dass das Wohnen am Stadtrand im Alltag weniger Vorteile bietet als erträumt. Es gibt also keinen Grund, die alte Entkernungsstrategie der 70er–Jahre zu perpetuieren. Angesichts der hohen Infrastrukturkosten von Stadterweiterungsprojekten ist es ein Gebot der Stunde, Wohnraum dort zu wahren und neu zu schaffen, wo von Straßen über die öffentliche Verkehrsanbindung bis hin zu Kinderbetreuungsplätzen und Schulen alle wichtigen Infrastrukturqualitäten ohnedies verfügbar sind.

Für die thermische Sanierung sollten – neben mietrechtlichen Vereinfachungen - endlich die schon lange geforderten steuerlichen Anreize geboten werden, zumal damit - gesamthaft gesehen - kein Euro verloren ginge. Im Gegenteil: durch die Mobilisierung des vorhandenen Kapitals könnte eine längst fällige Steigerung der Sanierungsquote ausgelöst werden, sodass die zusätzliche Bautätigkeit mit all den einhergehenden positiven Effekten (Konjunktur, Arbeitsplätze, Steuereinnahmen, Kaufkraft, etc.) die im Finanzministerium befürchteten Steuereinbußen kompensieren würde.

Einzubeziehen sind weiters die drohenden CO2-Strafzahlungen. Es ist volkswirtschaftlich unverantwortlich, im Ausland CO2-Zertifikate einzukaufen, solange im Land enorme Potentiale zur thermischen Sanierung ungenutzt bleiben.

Wohnungsneubau

Für den Bereich des Neubaus sind gerade in dem für die breite Masse leistbaren Segment die stetig steigenden Liegenschaftspreise der größte Hemmschuh. Der Mangel an erschwinglichen Baugrundstücken ist kein Wunder, denn wer trennt sich in Zeiten wie diesen ohne Not von Grund und Boden?

Ein weiteres Problem liegt darin, dass die Kommunen seit ein paar Jahren stark gefordert sind, die infrastrukturellen Voraussetzungen für größere Wohnprojekte zu finanzieren:

soziale Infrastruktur wie Kinderbetreuungsplätze und Schulen

technische Infrastruktur wie Abwasserkanal, Straßen und öffentliche Beleuchtung

Zu budgetieren sind einerseits Errichtungskosten und andererseits der laufende Aufwand – gerade punkto sozialer Infrastruktur geht es da um große Brocken.

Um diese beiden Herausforderungen anzugehen, sind zuletzt zwei Modelle ins Gespräch gebracht worden, die beide bei weitem noch nicht ausgereift sind:

Planwertabgabe

Widmungskategorie „Sozialer Wohnbau“ (breiter als geförderter Wohnbau)

Vorausgeschickt wird, dass beide Instrumente nicht zuletzt aufgrund der Komplexität der Konstruktion nur für die Neuschaffung von Bauland in großem Volumen in Frage kommen, also für Stadtentwicklungsgebiete im klassischen Sinne.

Die Grundidee einer Planwertabgabe liegt darin, dass ein Teil des durch die neue Widmung geschaffenen Wertes vom Grundeigentümer zur Verfügung gestellt werden muss, um Infrastrukturmaßnahmen zu finanzieren, die für das Areal/den Bauplatz erforderlich sind. Verfassungsrechtliche Bedenken erschweren die konkrete Umsetzung dieser Idee.

Der ÖVI erwartet daher nicht, dass ein bloßes Abschöpfungsmodell in Österreich umgesetzt wird. Im kleinen Maßstab finden sich in den Bauordnungen bereits PPP-Modelle wie die Verpflichtung zur Errichtung einer Privatstraße lt. §53 der Bauordnung für Wien. Sollten Beiträge zur Infrastruktur vom Widmungsgeber zur Bedingung gemacht werden, spricht sich der ÖVI jedenfalls für die Möglichkeit zur direkten Umsetzung durch den oder die Projektentwickler anstelle einer Abschöpfung durch die Kommune aus.

Die Grundidee einer Widmungskategorie „Sozialer Wohnbau“ liegt darin, dass ähnlich der Widmungskategorie „Öffentliche Zwecke“ einzelne Bauplätze bzw. Areale im öffentlichen Interesse der Schaffung von leistbarem Wohnraum vorbehalten werden. Der ÖVI stellt als einen ersten Beitrag zu dieser Diskussion folgende Basisforderungen für eine weitere Konzeption auf:

Keinesfalls kann der Bewerberkreis für den Ankauf solcher Liegenschaften bzw. die Realisierung solcher Projekte eingeschränkt werden – dies versteht sich aus verfassungsrechtlichen Gründen von selbst.

Soweit solche Bauplätze im Eigentum der Öffentlichen Hand stehen, muss die Veräußerung durch Wettbewerbe erfolgen. Soweit es sich um privates Eigentum handelt, könnte die Absicherung der zweckentsprechenden Realisierung durch Beiräte erfolgen.

Anfang des Jahres 2012 kann eine klare Botschaft an die Politik zusammengefasst werden: Die Branche hat praxisrelevante Lösungsansätze für die zahlreichen anstehenden Herausforderungen. Will man die geeigneten Rahmenbedingungen ohne weiteren Verzug schaffen, so ist eine offene Sachdiskussion dringend geboten.

Links

ÖVI skizziert Mietrecht neu

Geplante Änderungen zum Energieausweisvorlagegesetz 2012

Immonbilienwirtschaft Österreich -- Ausblick 2012

Medienecho

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Immobilienwirtschaft Österreich