Wohnungseigentum

Wohnungseigentum Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Das Wohnungseigentum findet heute eine Verbreitung, wie es der historische Gesetzgeber wahrscheinlich nie vor Augen hatte. In Reihenhausanlagen wird Wohnungseigentum ebenso begründet wie in riesigen, mit einer Kleinstadt vergleichbaren Siedlungsblöcken. Wohnungseigentum findet neben der Deckung des eigenen Wohnbedürfnisses und der unmittelbaren geschäftlichen Nutzung zunehmend auch als Veranlagungsform Verbreitung.

Quelle: Lugger: Österreichisches Wohnhandbuch 2010; Von 516.000 Eigentumswohnungen wurden 2001 bereits rund ein Viertel der Wohnungen vermietet, Datenbasis: HWZ 2001

Um diesen unterschiedlichen Interessen und Anforderungen gerecht zu werden, sollten einige Dogmen im Wohnungseigentumsgesetz gründlich überdacht werden:

Überhöhte Nutzwerte bei Geschäftsobjekten als Hindernis bei Verkauf und Sanierung

Nutzwerte für Geschäftsobjekte im Wohnungseigentum werden traditionell höher bewertet als jene von Wohnungen. „Eigentlich ist dies ein Systemfehler des WEG“, gibt Udo Weinberger zu bedenken. Der Wert des einzelnen Objektes realisiert sich ja ohnehin beim Kauf bzw. Weiterverkauf. Die Abrechnung nach Nutzwerten bringt mit sich, dass Geschäftsraumeigentümer oft doppelt oder dreifach zu den Betriebskosten und Rücklagen beitragen müssen. „Leerstehende Geschäftslokale erweisen sich aus diesem Grund oft als unverkäuflich“, so Weinberger. „Aber auch Sanierungen werden von diesen Eigentümern oft blockiert, da sie die übermäßige Kostenbelastung nicht mittragen können oder wollen. Hier ist der Gesetzgeber aufgefordert, eine „pragmatische“ Lösung im Sinne aller Wohnungseigentümer zu erwirken.“

Erleichterte Beschlussfassung im Wohnungseigentum wünschenswert

Ein weiteres Problem in der Praxis ist, dass erforderliche Beschlussfassungen häufig nicht zustande kommen. Es scheitert oft schon daran, dass nicht einmal die Hälfte der Anteile in der Eigentümerversammlung vertreten sind. Erfahrungen zeigen, dass das nachträgliche Zustandekommen einer schriftlichen Zustimmung sämtlicher Eigentümer bei zunehmender Größe der Liegenschaft unwahrscheinlich wird. Dieses aktiv gestalterische Instrument der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher weitgehend totes Recht. Der Gesetzgeber ist aufgerufen, wie im Regierungsübereinkommen angekündigt, eine „erleichterte“ Beschlussfassung zu ermöglichen, um vor allem Querulanten keinen Spielraum zu geben.

neuerliche Grunderwerbsteuer bei der Anteilsberichtung von vorläufigen Nutzwerten

Werden Eigentumswohnungen noch vor Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage verkauft, erfolgt häufig eine grundbücherliche Absicherung der künftigen Wohnungseigentümer anhand der Einverleibung vorläufiger, geschätzter Miteigentumsanteile, die im Nachhinein nach Fertigstellung der Anlage und nach Vorliegen der endgültigen Nutzwertfestsetzung idR eine geringfügige Berichtigung erfahren. Für die Anteilsübertragung, die meist unter den Eigentümern unentgeltlich vereinbart wird, fallen für diese Formalitäten nach neuester Rechtsprechung neuerlich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an, obwohl sich an der Wohnung de facto nichts geändert hat. Die Gebührenbelastung erhöht sich drastisch, wenn dadurch auch Änderungen an eingetragenen Pfandrechten betroffen sind (immerhin 1,2% der Höhe des eingetragenen Pfandrechts). Bis vor wenigen Jahren konnten diese geringfügigen Anteilsverschiebungen über unkomplizierte Grundbuchsberichtigungen erfolgen. Wohnungseigentümer werden nun unnötig mit Kosten belastet und die Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung durch komplizierte Formeln und unzählige Übertragungsakte unnötig erschwert.

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