Wohnungseigentumsbegründung vereinfacht - von Dr. Wolfgang Dirnbacher

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Für den Kernbereich des Wohnrechts von besonderem Interesse sind dabei Änderungen im Wohnungseigentumsrecht, konkret der §§ 3, 10 und 58b WEG.

Endlich – vom Autor schon anlässlich der Beratungen zum WEG 2002 gefordert – wurden Erleichterungen für die Begründung des Wohnungseigentums im Zusammenhang mit der dabei oft erforderlichen Korrektur (Veränderung) der Miteigentumsanteile geschaffen.

Den Erläuterungen zur Regierungsvorlage folgend, ist auszuführen:

Der in § 3 WEG („Begründung von Wohnungseigentum; Titel, Zustimmung, Beschrän-kung“) neu eingefügte Abs 4 ermöglicht es nun, die zur Schaffung der für die Wohnungs-eigentumsbegründung erforderlichen Miteigentumsanteile (§ 2 Abs 9 WEG) notwendige Korrektur (Veränderung) der bestehenden Anteile durch Berichtigung in sinngemäßer An-wendung des § 136 Abs 1 GBG 1955 vorzunehmen, Dies unter der Voraussetzung, dass für jeden Miteigentümer (Wohnungseigentumsbewerber), der mit der erstmaligen Begrün-dung des Wohnungseigentums Wohnungseigentümer werden soll, bereits vor der Woh-nungseigentumsbegründung entweder das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft einverleibt oder die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil eingetragen ist und alle diese Miteigentümer (Wohnungseigentumsbewerber) sowie die Buchberechtigten (soweit sie im Rang vor einer Anmerkung der Einräumung des Woh-nungseigentums eingetragen sind) zustimmen. Die Verbücherung der nach dieser Be-stimmung geänderten Mieteigentumsanteile kann nur uno actu mit der Begründung des Wohnungseigentums erfolgen (also nicht auch getrennt davon).

Dem die Wohnungseigentumsbegründung erleichternden § 3 WEG angepasst wird § 10 Abs 3 und 4 WEG.

Es ergeben sich danach drei Fallgruppen:

(unverändert gegenüber der bisherigen Rechtslage): Falls die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 % führt, kann sie auf Antrag auch nur eines von der Änderung betroffenen Miteigentü-mers in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG 1955 vorgenommen werden, ohne dass es der Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder Buch-berechtigten bedarf (§ 10 Abs 3 zweiter Satz WEG).

Wird indes auch nur ein Miteigentumsanteil durch die Berichtigung um mehr als 10 % geändert, so ist die erleichterte Berichtigung im Sinn des § 136 Abs 1 GBG 1955 nur mit Zustimmung aller Miteigentümer sowie (grundsätzlich) der Buchberechtigten zulässig.

Der Zustimmung der Buchberechtigten bedarf es jedoch bei jenen Miteigen-tumsanteilen nicht, die durch diesen Vorgang vergrößert werden oder gleich bleiben (das Haftungsobjekt wird ja – anders als im Fall der Verkleinerung des Anteils – nicht geschmälert und es erfolgt sohin keine Beeinträchtigung der Rechtsposition). (§ 10 Abs 3 dritter Satz WEG).

Stimmen im Fall einer mehr als 10 %igen Änderung bei auch nur einem Mitei-gentumsanteil nicht alle Miteigentümer und alle von einer Anteilsverkleinerung betroffenen Buchberechtigten der erleichterten Berichtigung zu, so muss eine gegenseitige Übertragung und Übernahme der Miteigentumsanteile erfolgen, sodass danach jedem Miteigentümer der für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Miteigentumsanteil zukommt (§ 10 Abs 4 WEG).

Die Übergangsregelung des § 58b WEG normiert das Inkrafttreten der geänderten woh-nungseigentumsrechtlichen Bestimmungen mit 1. Mai 2012.

Die Erleichterungsregelungen des § 3 Abs 4 WEG kommen zur Anwendung, wenn der Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums nach Ablauf des 30.4.2012 bei Gericht eingeht.

Die Anwendung der Neuerungen zur Anteilsberichtigung nach § 10 WEG ergibt sich dann, wenn die Grundlagen der Berichtigung – nämlich entweder das Nutzwert(neu)fest-setzungsverfahren oder das neue Nutzwertgutachten – erst nach dem 30.4.2012 abschlie-ßend vorliegen.

Mit den wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen der Grundbuchsnovelle 2012 ist es dem Gesetzgeber – und dies soll anerkennend angemerkt werden – gelungen, einen Beitrag zur Vereinfachung und Erleichterung der Wohnungseigentumsbegründung bzw der Anteilskorrektur zu leisten, der im Übrigen grosso modo nicht zu Lasten der Buchberechtigten oder anderer Miteigentümer geht.

Mit den wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen der Grundbuchsnovelle 2012 ist es dem Gesetzgeber – und dies soll anerkennend angemerkt werden – gelungen, einen Beitrag zur Vereinfachung und Erleichterung der Wohnungseigentumsbegründung bzw der Anteilskorrektur zu leisten, der im Übrigen grosso modo nicht zu Lasten der Buchberechtigten oder anderer Miteigentümer geht. Wohnungseigentumsbegründung vereinfacht - von Dr. Wolfgang Dirnbacher