Zwei-Monatsregel des Konsumentenschutzgesetzes nicht verfassungswidrig

Nicht mehr – aber auch nicht weniger: Der VfGH hat ausschließlich über die Verfassungsmäßigkeit der Norm entschieden. Er hat nicht darüber befunden, ob bestimmte Wertsicherungsklauseln zulässig sind oder ob Mieter Rückforderungsansprüche geltend machen können. Diese Fragen bleiben den Zivilgerichten im Einzelfall vorbehalten.

Verbandsklagen vs. Individualverfahren: Zwei Paar Schuhe

Die Entscheidung stellt klar: Die vom OGH in Verbandsverfahren entwickelte Judikatur zur Unzulässigkeit bestimmter Wertsicherungsklauseln – etwa wegen fehlender Klarheit über den Ausschluss von Entgeltänderungen in den ersten zwei Monaten – ist nicht automatisch auf Individualverfahren übertragbar. Denn dort sind die konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Der VfGH betont ausdrücklich, dass die Beurteilung im Individualverfahren abweichen kann.

Nach zwei Jahren noch immer keine Rechtssicherheit

Die Entscheidung bringt zwar Klarheit auf verfassungsrechtlicher Ebene, lässt aber viele zivilrechtliche Fragen offen. Die Unsicherheit, die durch frühere OGH-Entscheidungen in Verbandsklagen ausgelöst wurde – insbesondere hinsichtlich der Rückforderung bereits bezahlter Mieten – bleibt bestehen. Ob eine Klausel tatsächlich unwirksam ist und ob daraus Rückforderungsansprüche entstehen, ist weiterhin individuell zu beurteilen.

Fazit: Kein Freibrief für Rückforderungen

Das Erkenntnis des VfGH ist kein Freibrief für Mieter, pauschal Rückzahlungen zu verlangen – ebenso wenig wie es eine Entwarnung für Vermieter bedeutet. Es bestätigt lediglich, dass der Gesetzgeber mit § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht gegen die Verfassung verstoßen hat. Die eigentliche Rechtsfrage – ob eine konkrete Klausel wirksam ist – bleibt Sache der ordentlichen Gerichte.

Details zum VfGH-Erkenntnis G 170/2024, G 37-38/2025 finden sie hier: VfGH_Erkenntnis-G-170_2024_-G-37-38_2025-vom-24.06.2025.pdf

Hintergrundinformation – worum geht es konkret?

Mehrere umstrittene in Verbandsverfahren ergangene Entscheidungen des OGH haben in der Branche erhebliche Rechtsunsicherheit verursacht. Wertsicherungsvereinbarungen, die jahrzehntelang gängige Praxis waren und in abertausenden Mietverträgen Anwendung finden, stehen seither unter Beschuss.

Worum geht es bei der zwei-Monatsregel?

Der OGH beurteilte in mehreren Verbandsklagen (2 Ob 36/23t, 8 Ob 6/24a) eine Indexklausel bereits dann als verbraucherschutzwidrig (Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG) und damit unwirksam, wenn eine Anhebung des Entgelts (etwa durch eine Wertsicherung) innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss theoretisch möglich bzw. nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde. In der Praxis enthielt kaum eine Indexklausel einen solchen ausdrücklichen Ausschluss. Nur zur Verdeutlichung: Es ging nicht darum, dass Vermieter bewusst einseitige Vorteile sichern oder Mieterhöhungen in den ersten zwei Monaten durchsetzen wollten. Vielmehr hat der OGH in Verbandsverfahren allgemein Wertsicherungsklauseln allein deshalb als unwirksam beurteilt, weil sie nicht ausdrücklich ausschließen, was laut KSchG ohnehin unzulässig ist – nämlich eine Entgeltanpassung innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss.

Dass dadurch eine Wertsicherungsklausel gänzlich werden soll, war bis zu diesen Entscheidungen des OGH nicht absehbar. Im Gegenteil: Mit der OGH-Entscheidung vom 25. 4. 2019, 6 Ob 226/18f (ebenso in kundenfeindlichster Auslegung im Verbandsverfahren) durfte man noch auf die Wirksamkeit dieser gebräuchlichen Wertsicherungsklauseln vertrauen.

Im schlimmsten Fall drohen nun aber Vermietern der vollständige Entfall der Wertsicherung pro futuro und Rückforderungsansprüche bis zu 30 Jahren. Berechtigterweise gibt es daher auch erhebliche Zweifel an dieser Rechtsprechung, eine Reparatur oder zumindest Klarstellung des Gesetzgebers (wie dies im Regierungsprogramm angekündigt ist) lässt immer noch auf sich warten.

Auch wenn dies nun im Verbandsverfahren so entschieden wurde, macht dies eine Indexklausel in einem konkreten Mietvertrag noch nicht unwirksam, denn im Verbandsverfahren wird nur die allgemeine Zulässigkeit einer Klausel beurteilt.

Erste Individualentscheidungen zeigen auch bereits positive Signale für Vermieter: Die Rechtsprechung verfolgt hier einen differenzierteren Ansatz als bei Verbandsklagen, wo Klauseln nach dem Prinzip der „kundenfeindlichsten Auslegung“ geprüft werden. In Individualverfahren hingegen fließen Parteiwille und konkrete Umstände in die Auslegung ein – auch jenseits des reinen Wortlauts. Trotz fortbestehender Unsicherheiten deutet sich ein Trend zu pragmatischeren Urteilen an.

Zum fehlenden Ausschluss einer Entgeltänderung innerhalb von zwei Monaten

Die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist ausschließlich auf Mietverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern anwendbar. Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG wird ein fehlender Ausschluss schon deshalb keine Wirkung entfalten, weil durch die gesetzlichen Valorisierungsregeln gem. § 16 Abs 9 MRG eine Anhebung innerhalb von zwei Monaten bereits gesetzlich verunmöglicht wird. Dies ist etwa bei Richtwert- und Kategoriemieten der Fall, bei denen gemäß § 16 Abs 9 MRG eine Valorisierung erst ab dem der mietrechtlichen Wirksamkeit folgenden Zinstermin zulässig ist oder auch bei Indexvereinbarungen, die eine Anpassung zu bestimmten Terminen vorsehen (sofern deren Bezugsindexzahl mehr als zwei Monate davor liegt).

Im Individualverfahren ist zudem auch die Absicht der Parteien unter Berücksichtigung der redlichen Verkehrsausübung zu ermitteln. So liegt nach einer Entscheidung des LGZ Wiens kein Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz vor, wenn zwar die Wertsicherungsvereinbarung theoretisch zu einer Anhebung innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss hätte führen können, dies von den Vertragsparteien weder in Betracht gezogen wurde und defacto (wie wahrscheinlich in den allermeisten Fällen) auch keine solche stattgefunden hat. Auch der Vizepräsident des OGH räumte in einem rechtswissenschaftlichen Beitrag zu dieser Frage bereits ein, dass die in die Diskussion eingebrachten Argumente wohl eine neuerliche Prüfung erfordern. Der 5. Senat (5 Ob 166/24h) hat unlängst entschieden, dass eine Überprüfung einer Wertsicherung auf ihre Wirksamkeit nicht im Außerstreitverfahren erfolgen kann.

Fazit:

Das jüngste Urteil des VfGH hat an der rechtlichen Situation nichts geändert: Die Kritik an der überraschenden Ausweitung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf langfristige Mietverträge bleibt berechtigt. Ob der OGH seine Linie fortsetzt oder der Gesetzgeber endlich für Klarheit sorgt, bleibt offen. So viel sei gesagt: Eine gesetzliche Klarstellung würde Mietern keine berechtigten Ansprüche entziehen – hier soll man die Kirche schon im Dorf lassen. Durch diesen vermeintlich fehlenden Ausschluss wurden Mieter weder geschädigt, noch war diese vom OGH angenommene Sichtweise vorhersehbar, die nun rückwirkend völlige unverhältnismäßige Folgen nach sich ziehen soll.