Zweite OGH Entscheidung zum Mietzinsminderungsanspruch während des Betretungsverbots
Nun hat der OGH (3 Ob 184/21m) in einem weiteren Verfahren gegenüber der Betreiberin eines Nagelstudios und eines Kosmetiksalons in einem Einkaufszentrum ausgesprochen, dass diese während der pandemiebedingten verordneten Lockdowns, die zu einem Betretungsverbot für das Geschäftslokal führten, von der Mietzinszahlung befreit war. Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinne des § 1104 ABGB. Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschränkt, so kommt es gemäß § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung.
Auch der Umstand, dass das Mietobjekt in einem Einkaufszentrum liegt, das für bestimmte Zwecke geöffnet war, ändert daran nichts, weil dies für einen Mieter, dessen Geschäftslokal nicht betreten werden darf, grundsätzlich keinen Gebrauchswert hat, so der OGH. Auf einen relevanten Restnutzen aus einer für den Geschäftszweck typischen Lagerung von Waren oder dem Belassen von Einrichtungsgegenständen habe sich die Klägerin nicht berufen.
Die Vermieterin konnte sich auch nicht auf den im Bestandvertrag enthaltenen Verzicht der Mieterin auf ihr gesetzliches Mietzinsminderungsrecht berufen, weil das Gericht aufgrund der im Bestandvertrag enthaltenen Einschränkungen zu einem anderen Auslegungsergebnis gekommen war.
Explizit festgehalten wurde auch, dass die Mieterin nicht verpflichtet ist, den von ihr bezogenen Fixkostenzuschuss an die Vermieterin herauszugeben.
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